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    房企蓄謀再漲價,買房還是買股票?
2009年12月14日 14:30 來源:投資者報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  “公司高層剛開過會,整體的調(diào)子就是進一步調(diào)高新開樓盤的售價。”12月10日,珠江地產(chǎn)一位不方便透露姓名的高層人士告訴《投資者報》。公司位于馬駒橋的項目開盤價未來將達到25000~30000元/平方米,而珠江壹千棟的售價最終也會向50000元/平方米靠攏!“當然,我們不會也不可能一步(漲)到位。”

  年初還籠罩在金融危機陰影下的房地產(chǎn)企業(yè),卻在今年上演了集體狂歡,早早確立了業(yè)績的超預期增長。而《投資者報》近日得到消息,眾多賺得缽滿盆滿的開發(fā)商一反往年常態(tài),正醞釀新年到來之際再次大幅調(diào)高銷售價格。

  醞釀漲價的不僅僅是珠江地產(chǎn)一家。近日,華遠地產(chǎn)董事長任志強已經(jīng)數(shù)次發(fā)表了自己對未來房價的預測,“明年房價仍然會上漲�!倍驮�11月20日,任志強開發(fā)的華遠?九都匯正式亮相開盤,均價33000~34000萬元/平方米。較2008年年初預計的價格上漲了70%~80%。

  “大家都在等。市場到一定程度之后需要有一個契機。但目前這個契機在政策面和市場面都還沒有出現(xiàn)。到了以后(房價)會翻番的�!贝砣A遠?九都匯的北京偉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司副總經(jīng)理梁煒表示,明年CBD、工體、朝陽公園、燕莎可能就有“更多的項目是5萬了,不是3萬,再過兩年就8萬了�!�

  歲末之際,不僅是北京出現(xiàn)了房價猛漲。進入12月份,上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)住宅均價已達到33435元/平方米,突破了2008年7月份33229元/平方米的高點;目前天津房價從去年年底的8000元/平方米漲到目前1.5萬至1.6萬元/平方米;而武漢、合肥、長沙、濟南、西安等二線城市房價在年底也出現(xiàn)集中飆升。

  據(jù)《投資者報》調(diào)查,2009年初至今,遠洋地產(chǎn)(3377.HK)、首開股份(600376.SH)、龍湖地產(chǎn)(0960.HK)、華僑城A(000069.SZ)等上市公司均有旗下項目大幅漲價的記錄。當記者電話詢問是否在醞釀新一輪漲價時,他們均不承認,但同時也沒承諾不漲價,但根據(jù)此前的記錄以及現(xiàn)在的捂盤等做法,在宏觀一片“漲”聲之下,他們肯定不會做縮頭烏龜?shù)摹?/p>

  越來越多的人感覺到買不起房了,那么,是否可以轉(zhuǎn)而通過投資房企上市公司獲利,從而達到財產(chǎn)與房價“賽跑”的圓滿結(jié)局呢?

  多因素“助漲”,政策居首

  雖然業(yè)內(nèi)廣泛預期明年房價上漲,但珠江地產(chǎn)“策劃”中的1~2倍漲幅仍令人吃驚。為了進一步印證珠江地產(chǎn)漲價消息,《投資者報》撥通了珠江地產(chǎn)市場部的電話。

  “價格肯定一直在調(diào),這個看我們的銷售數(shù)據(jù)就知道了。”據(jù)珠江市場部一位工作人員透露,今年來珠江的很多樓盤價格都漲了1倍,最近有些樓盤已經(jīng)又一次上調(diào)開盤價。該工作人員還強調(diào),近期公司提價的主要原因是市場的火爆。“本來已經(jīng)覺得價格定的很高了,結(jié)果一開盤就被一搶而空,再開盤肯定要漲價�!�

  “房價上漲的原因有4個,包括地王的帶動、開發(fā)商囤地、捂盤惜售和炒房。當然,最根本的原因還是需求�!钡禺a(chǎn)專家賈臥龍分析。

  “大龍地產(chǎn)拍下的‘地王’土地價平均就有3萬/平方米,開盤至少得賣5萬。那我們類似位置、品質(zhì)的別墅產(chǎn)品肯定也要賣5萬,誰都不傻。”前述珠江地產(chǎn)市場部人員也表示,地王很快就會帶動周邊樓盤漲價。

  此外,與漲價緊密相關(guān)的一個策略是“捂盤惜售”。在房價火箭式上漲的過程中,惜售一方面可以爭取更多的利潤,同時也讓供應更加緊張,為進一步漲價做出鋪墊。梁煒認為,臨近九都匯的禧瑞都目前明顯就是在惜售�!芭缓眠^兩年禧瑞都那個位置就能夠翻番了�!�

  而國企首開股份開發(fā)的首城國際項目,也被業(yè)內(nèi)認為是利用規(guī)則“合理”捂盤。對此首開股份證券代表鐘寧解釋,首城國際每期推盤的量都非常小,然后隔1個到1個半月,根據(jù)市場的價格情況再推盤。推盤的節(jié)奏并不慢,但由于推盤量偏小,所以造成買不到房的現(xiàn)象很多。

  而各種炒房資金則是房價上漲的又一重要推手。除了眾所熟知的“溫州炒房團”,還包括國內(nèi)外的各種游資甚至國企、銀行等。

  房價走高還有中介公司的推波助瀾。就在通州梨園城鐵站附近,今年新開的房產(chǎn)中介就不下10家,房地產(chǎn)行業(yè)的火爆可見一斑。而中介自然也不會放過房價上漲這塊“蛋糕”。例如一位業(yè)主原本定下的掛牌價為10000元/平方米,而第二天中介公司掛到網(wǎng)上就已經(jīng)變成了10500元/平方米。

  最重要的,則是相關(guān)政策被開發(fā)商認為是自己最大的“后臺”。

  12月7日,中央經(jīng)濟工作會議圓滿落幕,房地產(chǎn)被認為是“最大贏家”——本次會議傳達的政策“暖”信號甚至超出了此前業(yè)內(nèi)的預期。

  本次中央經(jīng)濟工作會議傳遞出兩大利好:一是“支持改善性購房需求”的表述掃除了前期市場對政策的擔憂;二是提出“放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制”,二三線城市的城市化進程將有望加快。有業(yè)內(nèi)人士分析,從本次中央經(jīng)濟工作會議的政策解讀上看,明年的房價即使不大幅上漲,至少也不會下跌。

  國務院12月9日出臺的有關(guān)“個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年,其他住房消費政策繼續(xù)實施”的規(guī)定,終于讓社會各界爭論了很長一段時間有關(guān)房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的問題塵埃落定。

  恐慌,買房者成“幫兇”

  一部《蝸居》濃縮了多數(shù)剛性消費者的購房辛酸。在一家外企工作的白領(lǐng)張昕(化名)年屆而立,今年初在父母的資助下加入了“房奴”的行列,在望京貸款買了一套二手房。雖然房價的暴漲讓張昕喜上心頭,但每月5000多元的房貸加上物業(yè)、水電等各種開支讓月收入過萬元的張昕也感到壓力頗大。還貸的壓力讓張昕告別了瀟灑的夜生活,并開始注意節(jié)省開支�!吧钏搅ⅠR下降了兩個檔次。”張昕抱怨。

  像張昕這樣的例子比比皆是。11月19日,《中國青年報》做了關(guān)于“幸福和房子的關(guān)系”的在線調(diào)查,結(jié)果顯示,八成中國調(diào)查者認為“幸福和房子有關(guān)系”,這其中又有69.9%的認為“房子是幸福家庭所必須的”。而近日,日本某網(wǎng)站也針對這一話題做了一個有趣的調(diào)查。不過對此結(jié)果,日本網(wǎng)友的意見大相徑庭,約九成以上日本網(wǎng)友認為幸福和房子沒有關(guān)系:“中國人在為了買一個水泥做的大箱子而辛苦工作�!�

  調(diào)查顯示,就像股市的散戶一樣,普通購房者普遍存在“買漲不買跌”的“追漲”心理。房價越漲人們越買,繼而推動房價不斷走高,反而成了地產(chǎn)商漲價的“幫兇”。

  中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰表示,最近幾周房價漲得非�?�,這是購房者恐慌性購買的結(jié)果。

  有專家近日表示,中國高房價的形成,主要原因是供給相對于小和需求相對于大。其深層次的原因是政府的土地供應行政制度、壟斷性的賣地體制、對開發(fā)商囤地漲價謀利行為打擊不力。

  “從今年的土地供應和投資增長來看,明年上半年在大部分城市會出現(xiàn)供給短缺、供給嚴重不足的現(xiàn)象。在個別地區(qū)還是突出的,在這些地區(qū)房價上漲會更快�!比沃緩娋驼J為,明年上半年房價在統(tǒng)計數(shù)字上一定是同比高增長的。如上海、北京,存量大概不能滿足半年以上的供應過程�!八�,房價在今年下半年和明年上半年將會暴漲�!�

  李文杰認為,雖然當前的房價的暴漲有些非理性。但這也是基于整個宏觀經(jīng)濟環(huán)境對房地產(chǎn)的推動作用�!芭菽呀�(jīng)存在,但惡性的還沒有�!�

  業(yè)績無憂,開發(fā)商再謀暴利

  近日,一則關(guān)于房價的消息在各股吧廣為流傳:近期房價急劇上升,主要是開發(fā)商和炒房者的一些手段,還有一些灰色收入的進入。據(jù)不同地區(qū)十二個承建商透露,現(xiàn)階段開發(fā)商的利潤平均在300%~800%之間。

  雖然無法印證該消息的真實性,但開發(fā)商享受暴利顯然并非空穴來風�!胺康禺a(chǎn)行業(yè)的利潤是很大的,其他什么行業(yè)都很難相比。”賈臥龍告訴記者。

  而談到今年的業(yè)績,招商地產(chǎn)副總經(jīng)理、董秘劉寧表示,“每家都很好,業(yè)績都穩(wěn)步增長�!笔组_股份證券代表鐘寧也表示,公司今年的業(yè)績“非常好”。

  而房企調(diào)價顯然意圖在這一輪火爆的銷售行情下多贏取一杯羹�!坝捎诮衲赇N售任務已經(jīng)完成,漲價對銷售的影響顯得無所謂,同時為明年的價格作出鋪墊。”

  看來,買不起房的投資者可以轉(zhuǎn)而通過購買房企的股票獲利。但是,如果最后大家都只買股票、不買房子,那么,股票的價值又從何而來呢?況且,有些房企已經(jīng)到了明目張膽獲取不義之財?shù)牡夭健?/p>

  “就這個價,不買可以退房�!睂τ诋斚碌摹皳尅狈繜岢�,一位開發(fā)商居然公開聲稱:“周瑜打黃蓋。我就是騙購房者,有人就愿意上當。這只能說明我們智商高,錢是給智商高的人賺的�!�

  賈臥龍分析,價格是市場法則,房企追求利益最大化無可厚非。開發(fā)商之所以敢把房價調(diào)到一個高位,是因為預測到在一定時間內(nèi)市場需求旺盛,價格不會下跌,并且企業(yè)的資金鏈不會斷裂,金融政策也不會發(fā)生大的變化。“具備了這些要素,開發(fā)商就敢大膽地賭一把,賭明年房價繼續(xù)高漲。而這種策略將成為多數(shù)房企的選擇�!�

  鑒于主要優(yōu)惠政策繼續(xù)維持,而供需矛盾繼續(xù)存在,賈臥龍也判斷明年的房價將不會下降。不過,如果明年4、5月份房價繼續(xù)暴漲,政府就有可能出臺新的調(diào)控政策,房地產(chǎn)行業(yè)將進入一個微調(diào)期。

  總體上看,“中國有13億人口,并且城市化進程正在加快,這可以保證中國的房地產(chǎn)業(yè)20年不會衰退�!辟Z臥龍對中國房地產(chǎn)的長期前景看好。

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直隸巴人的原貼:
我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標準已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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