12月9日的國務(wù)院常務(wù)會議決定將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，五天后又提出“國四條”。這些緊鑼密鼓的政策直接針對今年以來房價(jià)的過快上漲，體現(xiàn)了黨中央、國務(wù)院的高瞻遠(yuǎn)矚，凸顯了調(diào)控任務(wù)的緊迫性。

　　遏制房價(jià)過快上漲需多管齊下，但重點(diǎn)應(yīng)在調(diào)控需求。這是因?yàn)�，房價(jià)過快上漲在很大程度上是“需求拉上型”的。這是由商品房的特性決定的。經(jīng)濟(jì)理論表明，如果某種資產(chǎn)具備三個性質(zhì)，則它的價(jià)格不可能長期過分偏離其成本或基本價(jià)值：一是具有無限供給彈性；二是基本價(jià)值確定無疑；三是未來時(shí)刻存在終端價(jià)格約束。商品房恰恰不能滿足以上任一條件。

　　首先，商品房供應(yīng)具有稀缺性。雖然在一些國家和地區(qū)，如加拿大，由于人少地多，房價(jià)可能更多取決于供給，但一般來說，大部分國家和地區(qū)一定時(shí)期內(nèi)適宜開發(fā)利用的土地都很有限，所以需求才是決定房價(jià)更重要的因素。特別是，中心城市、中心區(qū)域的可開發(fā)利用土地非但有限，而且不可替代。這時(shí)，無疑是需求對價(jià)格起決定作用。所以，昂貴市中心是城市化的必然，如紐約曼哈頓、倫敦西街、東京銀座、莫斯科奧斯托任卡街，無不寸土寸金。

　　其次，商品房兼具消費(fèi)與投資(投機(jī))兩種屬性。商品房如果作為一種投資(投機(jī))資產(chǎn)，它的價(jià)格就主要不是由地價(jià)、建筑成本等決定的，而是取決于未來現(xiàn)金流收入的貼現(xiàn)。從理論上講，只要能加價(jià)轉(zhuǎn)售，需求就是無限的。這與普通商品如汽車、雞蛋不同。在這里，成本不是重點(diǎn)，“捂房”等擾亂市場行為也非關(guān)鍵，要害在于需求拉動。有人認(rèn)為，高房價(jià)主要是城市土地“招拍賣”制度造成的。但高地價(jià)的根本原因在于房地產(chǎn)商預(yù)期房子建成后能賣高價(jià)，根子還在市場需求上。所以，將房價(jià)過快上漲主要?dú)w因于地價(jià)上漲、地方政府“土地財(cái)政”以及開發(fā)商行為的觀點(diǎn)，未抓住問題實(shí)質(zhì)，也容易將調(diào)控重點(diǎn)引入歧途。

　　由于以上兩個原因，哪怕是少量的投資(投機(jī))性購房需求也會形成“星星之火，可以燎原”之勢。如果不針對投資(投機(jī))性購房進(jìn)行有效調(diào)控，即使投資(投機(jī))性購房不占主導(dǎo)或者僅在個別地區(qū)出現(xiàn)，商品房價(jià)格遲早也會全面上漲。如果不能保證房地產(chǎn)市場是一個以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場，那么房地產(chǎn)市場就會被投資(投機(jī))主導(dǎo)，房價(jià)自然就會炒翻天。

　　現(xiàn)在，大家都想抑制房地產(chǎn)商暴利。實(shí)際上，最有效的方法是遏制投資投機(jī)性需求。我國房價(jià)的近兩次普遍上漲，都源于投資(投機(jī))需求。2007年中國37個城市的房價(jià)租金比例在230-290倍之間，遠(yuǎn)超過國際上的100-120倍。這表明，很多購房者購買二套以上商品房的目的不在于出租，而在于轉(zhuǎn)手賺取差價(jià)。今年1-10月全國商品房銷售面積48900萬平方米，是近年來最火爆時(shí)的1.36倍。在投資(投機(jī))性購房需求導(dǎo)致的漲價(jià)效應(yīng)帶動下(以及在通脹預(yù)期導(dǎo)致的保值需求推動下)，自住性購房需求也大量提前釋放，支撐了房價(jià)快速上漲。今年以來頻頻出現(xiàn)的“地王”現(xiàn)象，正表明開發(fā)商對房地產(chǎn)市場的良好預(yù)期，而他們的預(yù)期無疑建立在購房者需求的基礎(chǔ)上。所以，在此次二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限修改之前，我國房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)加速上漲趨勢，并顯露出惡性循環(huán)跡象，即大家都預(yù)計(jì)房價(jià)繼續(xù)上漲，于是踴躍購房，這又刺激了房價(jià)的進(jìn)一步上漲，形成了螺旋上漲局面。調(diào)控任務(wù)已經(jīng)非常緊迫。

　　調(diào)控房價(jià)過快上漲重在調(diào)控需求，關(guān)鍵在于需求的分層次調(diào)控。這是因?yàn)�，購房需求本身是分層次的：既有保障性住房和普通商品房的需求，也有中高檔商品房和奢侈商品房的需求；既有自住性購房需求，也有投資投機(jī)性購房需求。所以相應(yīng)地，對房地產(chǎn)市場的需求調(diào)控也要分層次進(jìn)行。

　　首先，需求調(diào)控應(yīng)主要針對中高檔商品房的投資投機(jī)購房需求，只有這樣，才能做到既“對癥下藥”又“不傷無辜”。我國近年來對房地產(chǎn)市場的調(diào)控事實(shí)也是如此：一旦針對二套房進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)控，房價(jià)就開始下降；一旦二套房政策執(zhí)行不力，房價(jià)就開始抬頭。

　　房地產(chǎn)市場需求調(diào)控的政策組合，通常包括信貸政策、稅收政策、外資流入限制、金融監(jiān)管、房地產(chǎn)市場秩序監(jiān)管等措施。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)和我國實(shí)踐，以下措施行之有效。信貸政策方面：一是提高二套以上商品房的首付與貸款利率，縮短貸款期限，大幅提高大面積、高單價(jià)二套以上商品房的首付與貸款利率，縮短貸款期限；二是改變以商品房市場交易價(jià)格作為貸款依據(jù)的方法，禁止加按揭；三是禁止銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款；四是嚴(yán)格審查貸款人的條件。稅收政策方面：一是提高二手房交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅，縮短征免年限；二是征收二手房交易環(huán)節(jié)的所得稅；三是在持有環(huán)節(jié)推出物業(yè)稅或不動產(chǎn)稅。鑒于推出物業(yè)稅或不動產(chǎn)稅等稅收政策牽涉復(fù)雜，可考慮對大面積、高單價(jià)二套以上商品房或者對房價(jià)上漲過快的部分地區(qū)，先行試點(diǎn)。外資流入限制方面：限制境外人員的投資投機(jī)性購房。金融監(jiān)管方面：根據(jù)房地產(chǎn)市場價(jià)格的變化，使用逆周期系數(shù)調(diào)整撥備或資本充足率要求。市場秩序監(jiān)管方面：一是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測，整頓市場秩序；二是通過信息公開、加大處罰等方式，規(guī)范“繳納誠意金”、“賣號”、“捂房”等商品房預(yù)售行為；三是通過小地塊出讓、熟地出讓等方式，縮短開發(fā)周期，減少囤地行為。

　　其次，對于保障性住房和普通商品房的需求調(diào)控，重在通過增加供給的方式去滿足需求。對于奢侈商品房的需求調(diào)控，重在通過稅收等方式大幅增加購房者保有房屋的成本，以減少此類需求。

　　最后，無論是輿論和政策都不宜過分強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)消費(fèi)，以及房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的拉動作用。一直以來，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的拉動作用被過度強(qiáng)調(diào)。但拉動作用是有條件的，過猶不及，房價(jià)過快上漲只會削弱經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潛力和動力。一個大國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展怎能讓某個行業(yè)“綁架”？

　　(盛松成 作者為中國人民銀行沈陽分行行長、博士生導(dǎo)師，本報(bào)專家組成員)