從“營業(yè)稅征收2改5”，到“國四條”，再到“拿地首付不低于50%”，住建部、國土資源部、財(cái)政部等多個(gè)部委最近半個(gè)月緊鑼密鼓地出臺(tái)了若干房地產(chǎn)調(diào)控政策。多數(shù)接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士對此輪調(diào)控政策的共同感受是：“溫和調(diào)控，有保有壓”。他們認(rèn)為，從此輪調(diào)控政策來看，目的是很明確的，主要是為了抑制投機(jī)性需求，抑制房價(jià)過快上漲，但除了“壓”以外，政策實(shí)際上也有“�！保�比如鼓勵(lì)普通商品房的自住需求和改善型需求。

　　此輪出臺(tái)的調(diào)控政策，到底能不能“勒”住房價(jià)這匹正在狂奔的“野馬”？我們拭目以待。

　　最近半個(gè)月，樓市調(diào)控新政頻頻出臺(tái)。從“營業(yè)稅征收2改5”，到“國四條”，再到“拿地首付不低于50%”，住建部、國土資源部、財(cái)政部等多個(gè)部委緊鑼密鼓地出臺(tái)了若干房地產(chǎn)調(diào)控政策。

　　從政策內(nèi)容上看，此輪調(diào)控出臺(tái)的政策實(shí)際上是個(gè)組合拳。一方面，將營業(yè)稅免征時(shí)限從2年以上恢復(fù)至5年以上，同時(shí)“國四條”中提出要加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，這實(shí)際上針對的是需求層面，改變住房結(jié)構(gòu)，分流商品房市場的自住需求，并通過交易成本提升來給投資投機(jī)性需求“潑冷水”；另一方面，“國四條”中還提出要增加普通商品住房的有效供給，中央對開發(fā)商拿地門檻也進(jìn)行了抬升，將拿地的首付款比例提高到了五成，這些政策實(shí)際上是從供應(yīng)方面著手，增大住宅供應(yīng)量，緩解供需矛盾，同時(shí)抑制開發(fā)商拿地時(shí)的瘋狂競價(jià)，從土地成本方面進(jìn)行限制，以期緩解目前高地價(jià)帶來的高房價(jià)。

　　“溫和調(diào)控，有保有壓”，是多數(shù)接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士對此輪調(diào)控政策的共同感受。包括中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰在內(nèi)的多位業(yè)內(nèi)人士表示，從此輪調(diào)控政策來看，目的是很明確的，主要是為了抑制投機(jī)性需求，抑制房價(jià)過快上漲，但除了“壓”以外，政策實(shí)際上也有“�！�，比如鼓勵(lì)普通商品房的自住需求和改善型需求。

　　另有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此輪出臺(tái)的調(diào)控政策，從預(yù)計(jì)效果上看恐怕難以“勒”住房價(jià)這匹正在狂奔的“野馬”，不過，未來從中央到地方可能還會(huì)出臺(tái)一系列政策，政策出臺(tái)密集期或許已經(jīng)拉開了帷幕。

　　焦點(diǎn) 1

　　營業(yè)稅“2改5” 非普宅轉(zhuǎn)讓成本大增

　　政策回放：12月9日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，將二手房營業(yè)稅免征時(shí)限從兩年以上恢復(fù)至五年以上。12月23日，財(cái)政部、國稅總局下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》規(guī)定，自2010年1月1日起，個(gè)人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　【影響】

　　12月9日，國務(wù)院出臺(tái)“營業(yè)稅征收2改5”消息公布后，具體采取哪種方式進(jìn)行征收是業(yè)內(nèi)外關(guān)注的焦點(diǎn)。12月23日，財(cái)政部、國稅總局對此進(jìn)行了明確，不足5年的非普通住房按全額征收營業(yè)稅，滿5年(含5年)的非普通住房或不足5年的普通住房按差額征收營業(yè)稅。

　　接受采訪的多位專家表示，對于中低價(jià)二手房，特別是90平方米以下二手房，是按差額征收營業(yè)稅，稅費(fèi)增加不會(huì)很多，這對市場的影響將遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于之前業(yè)內(nèi)所猜測的全額征收。不過，對于非普通住宅來說，征收力度則相當(dāng)大，尤其是改變前后，3—5年非普通住宅多支出成本最多。舉例來說，一套成交總價(jià)100萬，當(dāng)初購買時(shí)80萬的普通住宅，新政實(shí)施后營業(yè)稅將增加11000元，如果是同樣價(jià)格的一套非普通住宅，新政實(shí)施后營業(yè)稅增加的額度將達(dá)到44000元/平米。

　　由此可見，營業(yè)稅細(xì)則對于購買3-5年的140平米以上非普通住宅的購房者，打擊力度最大。鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，140平米以上二手房成交占比在14%左右，其中五年內(nèi)大戶型占比在8%左右。未來，除營業(yè)稅成本有所上升，投資風(fēng)險(xiǎn)加大外，根據(jù)歲末多個(gè)房地產(chǎn)相關(guān)會(huì)議的基調(diào)，短期大戶型投資的心理預(yù)期也將縮緊。

　　我愛我家則認(rèn)為，單單依靠交易環(huán)節(jié)的稅收調(diào)控并不能真正實(shí)現(xiàn)抑制房價(jià)上漲、控制投機(jī)的政策初衷，此次營業(yè)稅新政對于二手房市場的影響恐只延續(xù)到一季度后半程，若無其他調(diào)控措施跟進(jìn)，此后的二手房市場或?qū)⒗^續(xù)走出量價(jià)齊升態(tài)勢。

　　焦點(diǎn) 2

　　“國四條” 后續(xù)配套政策定成效

　　政策回放：12月14日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議從增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四個(gè)方面提出了一系列舉措，被稱為“國四條”。其中包括：一要增加普通商品住房的有效供給，適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)。二要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。三要加強(qiáng)市場監(jiān)管，繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。四要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。

　　【影響】

　　“‘國四條’明確表示要遏制高房價(jià)，這實(shí)際上是一個(gè)信號(hào)，表明了國家對于控制房價(jià)過快增長的決心”，首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)城市學(xué)院土地資源與房地產(chǎn)管理系系主任邢亞平認(rèn)為，“國四條”對于未來市場的影響主要體現(xiàn)在政府的宏觀調(diào)控給市場的發(fā)展指明了方向，不過，在國家配套措施未出臺(tái)之前，購房者應(yīng)意識(shí)到新政策對短期市場所起的作用還不是很大。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)認(rèn)為，房價(jià)高漲的重要原因是市場需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場供給，供給矛盾突出，而“國四條”中提出增加普通商品住房的有效供給，繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，實(shí)際上是為了化解供需之間的矛盾，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國四條實(shí)際上只是給出了一個(gè)大的框架和方向，其收效如何需要看是否會(huì)有后續(xù)配套政策跟進(jìn)，同時(shí)還要看可操作性和最終執(zhí)行力如何。

　　焦點(diǎn) 3

　　打擊囤地 中小房企生存更難

　　政策回放：12月17日，財(cái)政部、國土部等五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。如果開發(fā)商拖欠價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易。

　　12月23日，國土資源部通報(bào)了9個(gè)省18宗房地產(chǎn)開發(fā)土地閑置情況，督促各地方政府及國土資源部門進(jìn)一步落實(shí)閑置土地處置有關(guān)政策。

　　【影響】

　　該項(xiàng)政策被認(rèn)為是今年土地市場調(diào)控的發(fā)端。業(yè)內(nèi)人士指出，目前全國各個(gè)城市對于分期繳納土地出讓價(jià)款及首付比例并無統(tǒng)一規(guī)定，出讓土地會(huì)分別簽訂合同，約定首付比例和分期繳納時(shí)間，首付比例有的城市會(huì)高一些，也有的城市低一些，大部分在20%-30%之間，遠(yuǎn)低于此次五部委通知的規(guī)定。

　　邢亞平認(rèn)為，對于拿地的新規(guī)定，同時(shí)抑制開發(fā)商拿地時(shí)的瘋狂競價(jià)，從土地成本方面進(jìn)行限制，同時(shí)限制開發(fā)商囤地，以期緩解目前高地價(jià)帶來的高房價(jià)。而此政策對于不同的開發(fā)商在不同的城市肯定會(huì)有不同的效果，主要看各地的執(zhí)行情況。

　　陳云峰認(rèn)為，這一舉措對開發(fā)商是有一定影響，但是對消費(fèi)市場影響不大。此舉提高了首付門檻，對于有融資實(shí)力的上市公司或是資金實(shí)力雄厚的品牌房企來說，這不會(huì)是大問題，但是對于中小房企，很有可能會(huì)是致命的，可以預(yù)見的是，明年房地產(chǎn)市場肯定還會(huì)出現(xiàn)新一輪洗牌。

　　在17日中央政府開始對土地進(jìn)行調(diào)控之后，23日國土部曝光18宗閑置土地及其開發(fā)商，對開發(fā)商無疑也有著不小的警示作用。

　　本報(bào)記者 楊娟娟 張曉玲 張學(xué)冬  李銀華