房地產(chǎn)專家指出，近期中央密集出臺(tái)信貸、稅收、土地等一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，透露出管理層對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲過快的擔(dān)憂，全面加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，政策收緊傾向明顯。分析人士認(rèn)為，對(duì)于當(dāng)前深陷“高燒”的樓市，國家一連串的“降溫良藥”拉開了房地產(chǎn)調(diào)控的序幕，有望為樓市“清熱去火”，回歸理性保健康。

　　樓市“去火”勢(shì)在必行

　　雖然樓市已發(fā)出調(diào)控信號(hào)，但是目前很多消費(fèi)者還沒有打消買房念頭。據(jù)說位于太原市河西的一家樓盤剛開盤，就在3小時(shí)內(nèi)將150多套的精裝修房銷售一空�！斑^高的增長在表明國家救市任務(wù)已經(jīng)完成的同時(shí)，也給房地產(chǎn)市場(chǎng)全面調(diào)整帶來了契機(jī)�！睒I(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，“迪拜危機(jī)”給處于高熱狀態(tài)的樓市再次敲響警鐘，在全國樓市不斷刷新的房?jī)r(jià)、地價(jià)神話過程中，樓市積聚的風(fēng)險(xiǎn)越來越大。

　　樓市“清火”勢(shì)在必行。

　　調(diào)理樓市三劑“涼藥”

　　五部委土地調(diào)控出臺(tái)后，股市應(yīng)聲跳空低開，地產(chǎn)板塊帶頭下跌，這也給處于高熱狀態(tài)的樓市提了一個(gè)醒，國家并不缺少給樓市清火、降溫的“涼藥”。只是考慮到可能產(chǎn)生的副作用，不能過猛，既要將過快上漲的房?jī)r(jià)穩(wěn)定下來，又不至于把整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)打倒。分析人士認(rèn)為，近來國家連續(xù)開出的“三劑藥方”比前幾次更有針對(duì)性，有抑有保，全面調(diào)理，有利于樓市的后勢(shì)健康。

　　-第一劑——營業(yè)稅“2改5”抑制投機(jī)

　　去年12月國家和地方出臺(tái)的一系列稅費(fèi)減免政策，在激活樓市的同時(shí)，也使部分炒房及投資性購房成本降低。除了買新賣舊，現(xiàn)在很多家有余錢的市民都把買第二套、第三套住房作為理財(cái)方式，貸款及稅費(fèi)優(yōu)惠使這些改善型及投資型購房需求持續(xù)增大。

　　12月9日，針對(duì)樓市投機(jī)性購房及房?jī)r(jià)過快上漲，國務(wù)院開始出臺(tái)具體調(diào)控政策：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。這一政策打壓投資投機(jī)成本的意圖非常明顯，同時(shí)也突出了突出了有保有壓的政策導(dǎo)向。

　　應(yīng)當(dāng)注意到，此次營業(yè)稅政策的調(diào)整主要是為了抑制樓市內(nèi)的短期炒買炒賣現(xiàn)象牞并沒有對(duì)自住需求造成影響。此次政策明確了繼續(xù)實(shí)施的“131號(hào)文”政策：“加大對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度。在落實(shí)居民首次貸款購買普通自住房牞享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的同時(shí)牞對(duì)已貸款購買一套住房牞但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平牞再申�?qǐng)貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民牞可比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對(duì)其他貸款購買第二套及以上住房的牞貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定�！边@對(duì)普通自住購房需求仍將起到積極作用。

　　房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)及銀行界人士預(yù)計(jì)，在稅費(fèi)方面，今后還會(huì)有抑制投機(jī)和投資的調(diào)整政策出臺(tái)。如針對(duì)大戶型、高檔房的稅費(fèi)可能再調(diào)整；商品住宅轉(zhuǎn)售環(huán)節(jié)的個(gè)人所得稅可能會(huì)從嚴(yán)征收；針對(duì)個(gè)人和開發(fā)商的土地增值稅也可能從嚴(yán)征收。

　　另外，在房貸方面，二套房貸及其首付比例提高也將成為調(diào)控的主要目標(biāo)。這一點(diǎn)在上周末住建部會(huì)議上有關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“在繼續(xù)支持居民自住和改善性住房消費(fèi)的同時(shí)，更加嚴(yán)格二套房信貸管理，嚴(yán)格二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，抑制投資和投機(jī)性購房�！倍�摩根大通上周也發(fā)布報(bào)告稱不排除中國房貸政策進(jìn)一步微調(diào)的可能。

　　另據(jù)媒體報(bào)道，銀監(jiān)會(huì)近日已要求各大商業(yè)銀行對(duì)當(dāng)前面臨的六大風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面自查，房地產(chǎn)行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)赫然在列。一位未具名的銀行業(yè)內(nèi)人士在接受媒體采訪時(shí)說：“國家這次明確表態(tài)要調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制房?jī)r(jià)過快上漲，那么銀行自然會(huì)收縮房地產(chǎn)信貸。同時(shí)，首付比率也會(huì)相應(yīng)提高。

　　-第二劑——“國四條”遏制房?jī)r(jià)過快上漲

　　12月14日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出牞要綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段牞加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控牞遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭。會(huì)議還出臺(tái)了4條具體措施牞包括要“繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)牞抑制投資投機(jī)性購房；加大差別化信貸政策執(zhí)行力度牞切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)；繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序牞加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)牞完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度；加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。這個(gè)被業(yè)內(nèi)稱為‘國四條’的全新表述牞比前一次國務(wù)院常務(wù)會(huì)議更為收緊，但同時(shí)也不乏暖意：增加普通商品房的供給、繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)、繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，這些均意在推動(dòng)行業(yè)發(fā)展。 ”

　　-第三劑——“土地監(jiān)管”打擊囤地

　　囤地、炒地一直被指稱為高房?jī)r(jià)的推手之一，受銷售強(qiáng)勁復(fù)蘇及現(xiàn)金流充裕的影響牞今年以來牞全國各地“地王”頻生牞部分房企利用低成本融資和低土地首付比例的便利牞競(jìng)逐重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊牞由此帶動(dòng)相關(guān)區(qū)域的房?jī)r(jià)快速上漲。

　　機(jī)構(gòu)人士分析說，地王現(xiàn)象頻生牞一方面源自開發(fā)商資金充裕牞另一方面也和很多地方土地出讓金首付比例低有關(guān)。此前牞中央政府允許開發(fā)商一次性或者分期繳納土地出讓金牞但沒有對(duì)首付款比例做出明確規(guī)定牞因此各地自行掌握首付比例牞大部分在20%至30%之間。這就造成開發(fā)商拿地時(shí)“游刃有余”�！皣�四條”出臺(tái)后第三天，12月17日，財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行、監(jiān)察部和審計(jì)署五部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，對(duì)土地出讓的收支管理進(jìn)行了規(guī)范。明確開發(fā)商以后拿地時(shí)牞“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年?duì)�特殊�?xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清牞首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。

　　此通知被業(yè)內(nèi)人士稱為“對(duì)火熱樓市發(fā)出的‘撤火劑’”。通知主要是針對(duì)今年以來土地市場(chǎng)普遍出現(xiàn)的交易火爆和過熱現(xiàn)象牞打擊一些熱點(diǎn)城市的炒地、囤地現(xiàn)象。增加土地有效出讓、開工及銷售監(jiān)管是一劑良藥，對(duì)供不應(yīng)求造成的市場(chǎng)高熱有鎮(zhèn)靜作用。

　　同時(shí)牞土地出讓首付比例提高牞還可以規(guī)范房地產(chǎn)商的拿地行為，防止“退地潮”的發(fā)生。行業(yè)景氣時(shí)瘋狂拿地牞行業(yè)不景氣時(shí)便“巧言退地”牞其中損失的僅僅是保證金牞這不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，一些企業(yè)負(fù)責(zé)人表示。