住房是民生之首，“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風(fēng)雨不動(dòng)安如山”，這是1000多年前詩人杜甫所描繪的人類生者有其居的美好愿景，然而1000多年后的今天，中國(guó)人所孜孜以求的理想住居卻還那么遙不可及。

　　金融危機(jī)重創(chuàng)全球住房市場(chǎng)，2008年底瀕臨絕境的中國(guó)住房產(chǎn)業(yè)絕處逢生，度過難熬的2008年后，迅速爆發(fā)，短短幾個(gè)月間就吞噬了在2008年近一年的跌幅，沖上了一個(gè)新的歷史峰值。數(shù)據(jù)顯示，去年1—11月全國(guó)住宅銷售均價(jià)達(dá)到4600元／平方米，比2008年均價(jià)上漲了1000元／平方米，12月份更是環(huán)比上漲1.5%，全年漲幅為1998年住房制度改革以來漲幅最高的一年。

　　面對(duì)大規(guī)模投機(jī)性持房和價(jià)格操縱行為等問題，中國(guó)住房市場(chǎng)陷入各種非理性行為與升值預(yù)期及房?jī)r(jià)上漲相互強(qiáng)化、相互推動(dòng)的惡性循環(huán)，市場(chǎng)調(diào)節(jié)和政府管制雙重失靈，房地產(chǎn)市場(chǎng)失穩(wěn)失控的風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。

　　從國(guó)際公認(rèn)的衡量住房市場(chǎng)泡沫化指標(biāo)如住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比、房屋租售比、租金回報(bào)率等指標(biāo)來看，中國(guó)住房市場(chǎng)的泡沫化程度也極高。以房?jī)r(jià)與收入為例，國(guó)際公認(rèn)的合理區(qū)間是3—6倍，但目前我國(guó)的絕大多數(shù)城市尤其是大城市，這一比值普遍在10倍以上，一些特大城市甚至超過20倍、30倍。

　　再看“房屋租售比”，調(diào)查顯示，2009年11月以來，北京的樓市租售比達(dá)到了1∶546，上海在1∶500左右。而國(guó)際通行判斷樓市泡沫程度的標(biāo)準(zhǔn)是：租售比1∶200左右意味著房產(chǎn)運(yùn)行良好，1∶300是警戒線，超過1∶300則意味著泡沫程度的增大。高房?jī)r(jià)不僅使普通國(guó)民不堪重負(fù)，也透支了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)成長(zhǎng)的未來。

　　一般所說的房地產(chǎn)泡沫實(shí)際上是地產(chǎn)泡沫，主要是指土地及附著在土地上的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格異常上漲、過度投資和大量空置。由于土地資源的稀缺性，在過度虛擬化的情況下，地價(jià)很容易脫離真實(shí)價(jià)值而形成泡沫。然而在中國(guó)，住房市場(chǎng)泡沫有其自身的特殊性：中國(guó)的房地產(chǎn)投資占了投資額的1／5到1／4，房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造的增加值占GDP約6%�熒虾３�過了20%�牐�與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)達(dá)到60個(gè)。以地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為內(nèi)核的投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式在加速我國(guó)城市化、工業(yè)化進(jìn)程，推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的同時(shí)，也衍生出房?jī)r(jià)高位運(yùn)行、普通居民群體無力購(gòu)房、房地產(chǎn)市場(chǎng)自律機(jī)制缺失、房地產(chǎn)市場(chǎng)支撐空心化等系列問題。中國(guó)房?jī)r(jià)畸高不僅有土地財(cái)政、城市化進(jìn)程加快、供求失衡、充沛的流動(dòng)性等原因，更有住房市場(chǎng)錯(cuò)誤定位、住房保障體系滯后以及單一供給模式造成的公共資源配置失衡的原因。

　　當(dāng)前住房市場(chǎng)上投資型住房購(gòu)買行為與消費(fèi)型住房購(gòu)買行為之間的分界越來越模糊。與其他商品不同，住房是兼具消費(fèi)和投資雙重屬性的一種商品。當(dāng)住房作為消費(fèi)品時(shí)，以消費(fèi)為主的住房市場(chǎng)上房屋的供給與有效需求是決定市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)；而當(dāng)住房成為投資品時(shí)，作為財(cái)富持有形式的住房投資需求主要取決于個(gè)人的財(cái)富數(shù)量、住房投資相對(duì)于其他資產(chǎn)的報(bào)酬和投資住房的實(shí)際報(bào)酬。住房的投資需求對(duì)于貨幣、資本、土地等市場(chǎng)的變化非常敏感，一旦住房成為投資品，那么投資品的價(jià)格就不遵循一般商品的供求規(guī)律，投資品市場(chǎng)沒有均衡點(diǎn)，不存在均衡價(jià)格，只要有現(xiàn)實(shí)的貨幣流和潛在的收益預(yù)期，投資需求就會(huì)不斷增加，價(jià)格也就越長(zhǎng)越高。當(dāng)房地產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè)，投資性需求成為住房市場(chǎng)主引擎時(shí)，住房市場(chǎng)的定位就被扭曲了。

　　中國(guó)住房市場(chǎng)泡沫化的深層次矛盾在于供給模式的單一和公共資源配置的失衡。住房需求是多層次的，高收入階層的奢侈性住房、中等收入階層的改善性住房以及低收入者的保障性住房都有各自的住房需求定位，因此住房供給體系更應(yīng)該是多元化多層次的。住房是一個(gè)異質(zhì)產(chǎn)品，其市場(chǎng)是一個(gè)不完全的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)�熗耆�依賴市場(chǎng)是不能達(dá)到帕累托最優(yōu)狀態(tài)的�熣�府干預(yù)住房市場(chǎng)是絕大多數(shù)國(guó)家通行的基本做法。比如以英國(guó)為代表的“福利國(guó)家”住房保障模式，主要倡導(dǎo)公民普遍地享受住房福利，國(guó)家有保障公民住房福利的職責(zé)；還有以新加坡為代表的“儲(chǔ)蓄保險(xiǎn)”住房保障模式，它以政府強(qiáng)制儲(chǔ)蓄，建立以中央公積金為核心的住房保障體系。因此當(dāng)前中國(guó)住房制度和供給體系應(yīng)進(jìn)行徹底改革，將投資性需求和奢侈性住房交由市場(chǎng)，而將真正出于消費(fèi)性和自主性住房需求的交由政府，并根據(jù)不同層次的住房需求對(duì)土地供應(yīng)和金融支持做出合理安排。

　　政府提供的住房供給體系包括以中低收入為主體的保障性住房體系和以中產(chǎn)階級(jí)和夾心層為主的公共住房供給體系。當(dāng)前國(guó)家的著力點(diǎn)還在為解決低收入住房困難家庭的住房需求的限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房方面，還屬于產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上的住房保障體系。事實(shí)上當(dāng)今許多發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)都在探索構(gòu)建多樣化的租賃房供應(yīng)體系，以租賃為主的公共住房制度早就在國(guó)家住房保障體系中居于核心地位，新加坡的“組屋”、日本的“公營(yíng)住宅”、中國(guó)香港地區(qū)的“公屋”、英國(guó)的“社會(huì)房”等都是如此。公共住房完全由政府進(jìn)行主導(dǎo)，由政府投資建設(shè)，由政府部門運(yùn)營(yíng)管理，并以低廉的價(jià)格進(jìn)行租賃或銷售。同時(shí)貨幣化補(bǔ)貼也是這些國(guó)家和地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)。比如德國(guó)政府根據(jù)家庭人口、收入及房租支出情況給予居民以適當(dāng)補(bǔ)貼，保證每個(gè)家庭都能夠有足夠的住房支付能力，有86%的德國(guó)人都可以享有不同額度的購(gòu)房補(bǔ)貼和租金補(bǔ)貼。

　　高房?jī)r(jià)是懸在中國(guó)經(jīng)濟(jì)頭上的達(dá)摩克利斯之劍，最近一個(gè)多月內(nèi)中央連續(xù)發(fā)出5道“金牌”令，意在遏制瘋狂的房?jī)r(jià)，然而這么多調(diào)控政策密集出臺(tái)，卻鮮見有積極回應(yīng)。以筆者看來，如果不給住房市場(chǎng)正本清源，如果不對(duì)住房制度進(jìn)行徹底改革，不改變住房市場(chǎng)的供給模式，中國(guó)住房市場(chǎng)泡沫化仍難得到根本解決。

　　(張茉楠 作者單位：國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部世界經(jīng)濟(jì)研究室)