□作者 易憲容

　　作者系中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所研究員

　　對(duì)個(gè)人按揭貸款要有嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入、有合理的利率水平及杠桿率，適時(shí)加大差別化信貸政策的執(zhí)行力度，特別是要去“個(gè)貸過度優(yōu)惠利率”。這樣，才能有效遏制國(guó)內(nèi)的高房?jī)r(jià)。

　　當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控正在不斷深化。為了遏制一些城市的高房?jī)r(jià)，中央先后出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，這些房地產(chǎn)政策最后被歸結(jié)到“國(guó)十一條”(即2009年1月10日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的通知》)，試圖通過采取增加普通商品住房供給、落實(shí)保障住房建設(shè)、鼓勵(lì)住房消費(fèi)及建立房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等政策措施，達(dá)到房地產(chǎn)調(diào)控的政策目標(biāo)——讓房地產(chǎn)成為保證我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力和促進(jìn)民生的工具。

　　在“國(guó)十一條”中，最為重要的一條是要加大差別化信貸政策的執(zhí)行力度。因?yàn)�，過度優(yōu)惠的個(gè)人住房信貸政策導(dǎo)致了2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮及不少地方房?jī)r(jià)的快速飆升，因此，在“國(guó)十一條”中，要求金融機(jī)構(gòu)在繼續(xù)支持居民首次貸款購買普通自住房的同時(shí)，還要嚴(yán)格二套住房購房貸款管理，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房需求。對(duì)已利用貸款購買住房、又要申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。

　　在這一條中，重申了二套住房的首付比例不得低于40%，并確定以家庭為單位。這一規(guī)定看上去與2007的年359號(hào)文件及2008年的131文件沒有多少差別，“國(guó)十一條”只不過重申了上述文件的內(nèi)容，但實(shí)際上卻有三個(gè)方面與以往的文件不同或有新意。

　　一是完全取消了所謂的改善性住房。在“國(guó)十一條”中，最為重要的是取消了“改善性住房”這個(gè)離譜的概念。這樣，就有利于清楚界定第二套住房及嚴(yán)格限制首付比率。在這種情況下，住房投資者要想過高利用銀行的杠桿率是不容易的。

　　二是申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%。對(duì)此，銀行貸款的杠桿率下限確定了，上限則由商業(yè)銀行自由酌定。當(dāng)然，要規(guī)范各商業(yè)銀行不過度信貸擴(kuò)張，監(jiān)管層還需針對(duì)各商業(yè)銀行制定相應(yīng)的可操作性規(guī)則。

　　三是個(gè)人按揭貸款利率要嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。盡管“國(guó)十一條”中對(duì)這一條沒有更為詳細(xì)的說明，看上去與以往的文件沒有差別，但在中央六部委落實(shí)“國(guó)十一條”的新聞發(fā)布會(huì)上，央行對(duì)此有清楚的解釋。在央行看來，2005年的61號(hào)文件明確了個(gè)人住房貸款利率將按商業(yè)性貸款利率水平執(zhí)行，上限放開，實(shí)行下限管理，下限利率為相應(yīng)期限基準(zhǔn)利率的90%。央行認(rèn)為，這是利率差異化定價(jià)的起點(diǎn)。如果按照央行對(duì)利率差異化的解釋，2010年個(gè)人按揭貸款利率將會(huì)出現(xiàn)較大的變化。

　　事實(shí)上，個(gè)人按揭貸款過度優(yōu)惠的利率，正是導(dǎo)致2009年房?jī)r(jià)快速飆升、房地產(chǎn)泡沫吹大的主要?jiǎng)恿�。而�?guó)內(nèi)這種過度優(yōu)惠而無差異的信貸利率，不僅吸引了大量住房投資者涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，推高各地的房?jī)r(jià)，而且也加大了各商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　這是因?yàn)�，在信貸利率無差異的情況下，越是高風(fēng)險(xiǎn)的貸款者越愿意進(jìn)入這個(gè)信貸市場(chǎng)。同時(shí)，它也嚴(yán)重地侵害了商業(yè)銀行的贏利，因?yàn)槔�差縮小減弱了商業(yè)銀行利潤(rùn)水平。最后，也損害了存款人及不購買住房人的利益。因?yàn)�，任何�?yōu)惠政策都是通過政府公權(quán)力的方式把利益從一部分人向另一部分人轉(zhuǎn)移，比如過低的貸款利益就一定會(huì)傷害存款人的利益，是存款人利益向貸款人轉(zhuǎn)移。這類優(yōu)惠政策不僅會(huì)造成整個(gè)社會(huì)財(cái)富分配越來越不公，而且也容易制造社會(huì)矛盾。

　　因此，如何對(duì)個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定價(jià)，不僅對(duì)扭轉(zhuǎn)部分非市場(chǎng)化行為及不合理的利益轉(zhuǎn)移機(jī)制至關(guān)重要，而且也是遏制國(guó)內(nèi)一些城市房?jī)r(jià)過高的重要手段之一。據(jù)報(bào)道，北京市部分銀行已經(jīng)或即將將個(gè)人首套房貸7折利率調(diào)高至8.5折，二套房貸利率則升至貸款基準(zhǔn)利率，未來還可能繼續(xù)上浮。可以說，去“個(gè)貸過度優(yōu)惠利率”，這才是遏制國(guó)內(nèi)高房?jī)r(jià)的根本所在。

　　鑒于個(gè)人住房信貸政策是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵所在，政府就得通過公權(quán)力去平衡房地產(chǎn)業(yè)中各種利益關(guān)系(絕大多數(shù)民眾、房地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)銀行、地方政府、住房投資投機(jī)者等)，而且還要避免通過政府公權(quán)力讓個(gè)人住房信貸政策成為一種利益轉(zhuǎn)移機(jī)制。然而，要做到這一點(diǎn)，就得讓個(gè)人按揭貸款保持嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入、有合理的利率水平及杠桿率。