從某種層面上說，這次意料之外的“京11條”，更像是態(tài)度嚴厲的“國11條”在北京的落地，與去年年底杭州、湖南等地房產(chǎn)政策的曖昧態(tài)度已經(jīng)出現(xiàn)明顯分別。而京11條搶在全國兩會前出臺，政治信號意義顯然大過實際效果。

　　“從政策本身看新意并不大，但傳遞的信號卻讓人很沉重，今年房地產(chǎn)或許將迎來真正的冬天。”融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司助理總裁兼長沙公司總經(jīng)理劉蔚說。

　　2月24日的北京，陰天。一如天氣的陰沉，正在清華大學EMBA上課的劉蔚，心情也有些復雜。剛剛得知北京出臺房產(chǎn)新政的他，與幾個圈內(nèi)朋友探討的結(jié)論是，今年形勢不太妙。

　　讓劉蔚心情復雜的，是前一日北京出臺的地方性房地產(chǎn)新政。新政從細節(jié)上對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、二套貸款、住房稅、房地產(chǎn)開發(fā)貸款等方面進行了規(guī)范，并恢復了“限外令”。

　　總體看來，北京新十一條是“國十一條”的細化政策，十一條的大致方向沒有變化，基本是加大供應(yīng)收縮需求，最突出的在于，政策性住房用地及占新開工套數(shù)均需達到50%。

　　雖然有此前國務(wù)院祭出明細化“十一條”發(fā)出的泡沫警示作鋪墊，但劉蔚們對這個在兩會前出爐的北京版細則仍然感覺意外。

　　“其實并不是政策本身有多大的新意，而是在這個時點，這種姿態(tài)，很有威懾力。”劉蔚說。

　　遏制高房價已成必然

　　事實上，北京此次搶在全國兩會之前主動“表明立場”，與中央政府高度一致，這本身就已經(jīng)是一個信號。一位北京當?shù)夭辉敢馔嘎缎彰�的開發(fā)商稱，“其實，開始杭州、南京出臺新政的時候，北京還沒有明確的一種落地說法，但這次遏制高房價的態(tài)度已經(jīng)很鮮明了�！�

　　1月13日，江湖傳言，北京將重新執(zhí)行“限外令”；1月21日，北京市委書記劉淇表示，2010年北京市將投1000億元進行土地一級開發(fā)，其中50%要建成保障性住房；1月22日，北京處置大龍地產(chǎn)等欠款房企，打擊囤地；1月25日，北京市政府工作報告中顯示，要依法查處占地不用、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為，遏制房價過快上漲勢頭；1月27日，北京財政局表示，政府不會過度依賴土地收入。

　　細細看來，以上一系列政策在2月23日出臺的“京版國十一條”中均有具體體現(xiàn)，可以說，以此“京版國十一條”為標志，北京的樓市調(diào)控有了一個階段性的結(jié)論，靴子已經(jīng)落下，遏制高房價是未來的一個必然。

　　“北京的GDP58%是來自房地產(chǎn)的貢獻，北京在兩會之前急不可待拋出行業(yè)新政的主動行為，某種程度上暗示了北京地產(chǎn)行業(yè)存在的問題已經(jīng)使政府感受各方的壓力”，鑫苑中國置業(yè)集團執(zhí)行總裁杜猛分析說。

　　而劉蔚則更加尖銳地表示，北京的這次房產(chǎn)新政，更多地是代表一種地方對于中央調(diào)控的回應(yīng)態(tài)度，之前國11條的出臺，并沒有如預(yù)料中的那般迅速產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，各地房價在去年12月和今年1月繼續(xù)上揚——北京房地產(chǎn)市場動態(tài)監(jiān)測研究系統(tǒng)統(tǒng)計顯示，2010年1月北京商品房總體成交均價環(huán)比繼續(xù)上升，成交均價17937元/平米，比09年12月成交均價17431元/平米增加506元/平米，環(huán)比上漲2.9%。

　　“可以說，從這次出臺的時點和態(tài)度看，今年房地產(chǎn)政策的形勢相比去年會有較大逆轉(zhuǎn)�！眲⑽嫡J為，本該出現(xiàn)在2009年的房地產(chǎn)冬天，或許將推遲到2010年。

　　新政落地，只是一個開始

　　如果說，劉蔚對于2010年的觀點是覺得冬天即將到來，那么對于80后的北漂一族陳威來說，關(guān)于房子的話題似乎更加樂觀一些�！斑@一次，北京房價就該跌了。”

　　從業(yè)界不少的觀點來看，北京的地方政策的明朗化，意味著政策的調(diào)控已成定局，而這個既處于政策最敏銳地帶、又是國內(nèi)房價狂飆者的城市，在房地產(chǎn)政策上的路徑選擇，實際上是給不少在形勢未明朗時的觀望者一個準確的答案。

　　恒大地產(chǎn)長沙公司相關(guān)負責人認為，從北京的新政來看，很多條款實際上在春節(jié)前就已經(jīng)落地和被市場消化了，“這個細則的出臺意味著階段性的塵埃落定，可以消除目前市場上的一些觀望情緒。同時，新政沒有新的更嚴厲的抑市措施，各項政策保留了首次置業(yè)的優(yōu)惠。”

　　在他看來，北京的新政落地，只是一個開始，隨著兩會的召開，全國各個城市勢必將陸續(xù)出臺各種本地細則，而之前處于觀望中的開發(fā)商和購房者，能夠恢復到正常軌道，而不至于“盲目的惶恐”。

　　一個現(xiàn)象是，對于“信心比黃金更重要”的房地產(chǎn)行業(yè)而言，未知的政策，比“房貸收緊”對于消費者更具殺傷力。在2007年年底出現(xiàn)的樓市高潮急轉(zhuǎn)直下，正是未知帶來的恐慌。

　　而從2009年年底國11條頒布之后的情況看，經(jīng)歷過一次調(diào)控危機的國人，對于政策底線的承受力已經(jīng)明顯提高。

　　在北京，在1月供應(yīng)量和交易量大幅減少的同時，房價仍然持續(xù)上揚，而在長沙，政策滯后性則更加明顯，交易量和房價均有不同幅度上揚。

　　“應(yīng)該說，這次北京的落地細則為未來各地地方政策初定了一個基調(diào)，在加大供應(yīng)的同時，也沒有完全關(guān)死消費者的信貸這塊。這對市場來說是好事。”湘江一號營銷總監(jiān)朱四海說。

　　[記者觀察]

　　長沙樓市將再次洗牌

　　不管開發(fā)商內(nèi)心如何不愿意，遏制高房價漲幅的房地產(chǎn)調(diào)控政策不可避免地到來，已成定局。

　　“從北京的情況衍生來看，長沙這邊也不大可能會有大的政策松動，這對于開發(fā)商來說，又到了一個出現(xiàn)分化的時間節(jié)點�！敝焖暮Ｕf。

　　從長沙市政府和房地產(chǎn)管理部門透露的信息來看，目前的長沙仍在研究今年的政策走向，但在中央政府一波又一波的政策攻勢下，想要再現(xiàn)那種政策利好帶來的壯觀景象，顯然不大可能。

　　“不管政策怎么變化，最終來說起決定性作用的還是產(chǎn)品，保持自己的節(jié)奏很重要�！眲⑽嫡f。在他看來，在最壞的市場，一如2008年的長沙，仍然有近600萬平方米的銷售量，“總還是有人買房的，尤其是像長沙這種城市，性價比合適、優(yōu)秀的產(chǎn)品仍然是受到追捧的，關(guān)鍵是看你怎么做。”

　　對于一些大的全國性品牌來說，在經(jīng)歷2008年的陣痛危機之后，盲目擴張被集中優(yōu)勢兵力開發(fā)所取代是一種必然的選擇，“盲目投地王，積壓現(xiàn)金流這樣的事情，在2010年不大可能出現(xiàn)，資源向優(yōu)勢項目集中會成為一個未來的趨勢�！痹妇凹瘓F營銷總監(jiān)付昊稱。

　　而在一些本地的企業(yè)看來，如何在變化的市場中尋求更好的生存，則成為當務(wù)之急�！拔覀�2008年是被金融危機救了，今年還是比較猶豫，我現(xiàn)在的想法是到市州進行開發(fā)，避開資本競爭的高峰，同時能夠以更小的投資進行開發(fā)，不至于把全部身家砸在長沙。”一位本地不愿意透露姓名的開發(fā)商如此說。

　　一種可能的猜想是，在經(jīng)歷第二波調(diào)控陣痛的長沙，大品牌的集中度提高將成為一種趨勢，而對于中小開發(fā)商來說，更加靈活的營銷手段和謹慎開發(fā)的節(jié)奏選擇，則成為當前考慮的第一要務(wù)。

　　[來源：瀟湘晨報]

　　[作者：文潔]