令人意想不到的樓市二次調(diào)控新政突然在最為關(guān)鍵的樓市營銷節(jié)點——“五一”小黃金周前夕降臨，隨之而來的“退房潮”、“深客離場”、五一樓市成交預(yù)期轉(zhuǎn)冷等紅色信號不斷在市場閃現(xiàn)。原本推盤熱情高漲的開發(fā)商們也陷入了深思：這個“五一”的樓市營銷，究竟該怎么做？

　　事實上，經(jīng)過多日采訪，記者發(fā)現(xiàn)：對于貌似極為不利的市場預(yù)期，各大開發(fā)商們顯現(xiàn)出急速應(yīng)變、坦然面對的冷靜態(tài)度。據(jù)了解，“五一”期間，各路開發(fā)商將按照原定計劃持續(xù)推盤，各盤的營銷活動不斷。據(jù)粗略估計，東莞各鎮(zhèn)區(qū)在“五一”前后有推盤活動的項目至少有30多個，其中城區(qū)市場有14個新舊樓盤、3000多套房源將陸續(xù)入市，進行加推或認籌的活動。

　　市場觀察

　　買賣雙方處于觀望博弈狀態(tài)

　　市場分析人士指出，由于二次調(diào)控政策剛剛落地執(zhí)行，今年的“五一”樓市正好處于一個政策消化期、觀望期最濃的節(jié)點，預(yù)計這個期間樓市成交不會太理想，開發(fā)商和購房者都會處于一個觀望博弈的狀態(tài)。

　　在采訪中，多數(shù)的開發(fā)商及代理商對今年“五一”樓市的銷售預(yù)期不高，但也不會因為市場的突然轉(zhuǎn)變而選擇消極回避，所有的推盤計劃不會改變，正常的帶動人氣、吸引購房者看樓的營銷活動會照做。多數(shù)樓盤負責(zé)人明確表示，不會為了促進成交而輕易實行大幅的降價促銷策略。

　　中惠熙元營銷管理部經(jīng)理袁治龍表示，由于東莞2008年的市場銷售情況比較差，許多項目工程的施工進度放緩，新增供應(yīng)有限，加上2009年市場消化了不少存量房，導(dǎo)致今年以來東莞的樓市供應(yīng)一直處于一個較為緊張的供不應(yīng)求狀態(tài)，剛需受到一定抑制，在這種情況下，調(diào)控政策對于需要買房的剛性需求者影響不會很大。而且，目前許多開發(fā)商都沒有回籠資金的壓力，并不急于推動銷售成交。因此就算市場預(yù)期不好，開發(fā)商都不會輕易降價促銷，整個五一預(yù)期成交會差一些，但整體價格會保持平穩(wěn)。

　　瑞豐置業(yè)副總經(jīng)理姚麗軍也認為“五一”期間東莞樓市房價不會出現(xiàn)直降：“馬上進行讓利促銷或降價對于開發(fā)商市場后市的銷售更為不利，現(xiàn)在開發(fā)商們更多的是選擇觀望，或者將預(yù)期銷售目標降低�！�

　　市場反應(yīng)

　　部分項目已在本月提前推盤預(yù)熱

　　據(jù)了解，為了錯開“五一”推盤高峰，不少樓盤已在4月份提前入市，陸續(xù)進行推盤預(yù)熱，認籌、開盤等活動早已做得如火如荼，市場購房者的看樓人氣一度高漲。

　　姚麗軍表示，因為前一段時間市場新推樓盤貨量不多，積蓄了一批剛性及投資客源，一些提早入市推盤的項目已消化成交了不少貨量，如金地博登湖項目上周末開盤后新品解籌率達到了80%。

　　“這些樓盤避開了‘五一’銷售的高峰節(jié)點，營銷效果理想，消化了一批貨量后就不會在‘五一’期間大力推盤了�！币�麗軍認為，“五一”期間多數(shù)樓盤在定價方面會更加合理，價格不會上調(diào)，促銷力度也會加大，對于剛需買家而言，不失為一個看房入市的好機會。

　　個別項目：

　　多管齊下 全力刺激剛性需求

　　記者了解到，目前市場上個別資金實力較弱的開發(fā)商因為急于推盤，已經(jīng)提前想好了各種辦法進行項目促銷。

　　一些綜合競爭力較弱的新盤，為了刺激剛需客入市，將采取低價入市或為客戶墊付首期款、發(fā)信用卡分期付款等形式提高產(chǎn)品銷售率。

　　中惠熙元營銷管理部經(jīng)理袁治龍認為，會采取以上營銷手法進行促銷的樓盤開發(fā)商屬于少數(shù)，類似于為客戶墊付部分首期款、借錢給購房者的做法對于開發(fā)商而言比較冒險：“開發(fā)商借錢給購房者，銀行也擔(dān)心其中的真實性，這會影響到開發(fā)商的資信等級評定，不到非不得已，開發(fā)商一般不會越‘雷池’走這一步�！�

　　據(jù)悉，目前開發(fā)商更多選擇曲線讓利、保守定價的方式刺激剛需客入市，通過加大贈送、促銷及折扣力度吸引買家，部分樓盤會采取推出少量特價優(yōu)惠單位的方式吸引現(xiàn)場看樓人氣，或是以較為實在的價格、增加產(chǎn)品品質(zhì)投入等方法促動消費者入市買房。

　　更多項目：

　　以認籌為主 著力摸底市場

　　據(jù)合富輝煌東莞市場研究部的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，“五一”前后東莞樓市已進入到一個集體推盤的“小高潮”，有一定比例的新舊樓盤處于一個新品認籌的階段。其中，城區(qū)市場中有多個樓盤已開始蓄客認籌。

　　市場分析人士指出，基于目前不太樂觀的市場狀況，這類處于認籌階段、尚未正式開盤的項目產(chǎn)品或會采取延長認籌期、延后開盤的方法對買家及市場進行摸底調(diào)查�！耙驗楝F(xiàn)在開盤的話風(fēng)險確實比較大，很難預(yù)計購房者會不會入市，如果開盤不利，將對項目后市的銷售產(chǎn)生很大影響，在目前這個政策敏感期內(nèi)，全新項目一般不會輕易開盤�！�

　　而對于在市場已形成較好口碑影響力的盤源，開盤計劃則不受影響。尤其對于一些像萬科金域華府這種以90平方米以下中小戶型為主、有超高贈送率的項目，由于受房貸新政的影響較小，業(yè)內(nèi)預(yù)計此類90平方米以下的房源會甚為搶手。

　　后市預(yù)測

　　樓市拐點或在下半年出現(xiàn)

　　據(jù)東莞中原研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2010年全年新增供應(yīng)量預(yù)計超過700萬平方米。越往下半年走，新增供應(yīng)將大幅增加。

　　東莞中原事業(yè)部總經(jīng)理李寶柱認為，東莞樓市的推盤高峰會出現(xiàn)在第四季度，開發(fā)商的銷售壓力會在下半年充分顯現(xiàn)。“現(xiàn)在開發(fā)商資金充足不會輕易降價促銷，但下半年后的情況會很不一樣，市場新盤上市量會非常大，開發(fā)商如果前期的銷售一直不好，也會有銷售目標的壓力，在各種壓力之下，開發(fā)商將采取更積極的態(tài)度對樓盤進行促銷讓利。”

　　李寶柱認為，現(xiàn)在樓市看似穩(wěn)定，但樓市真正產(chǎn)生變化可能會在3個月后出現(xiàn)，屆時，房價回調(diào)、大規(guī)模類似2008年一樣的降價促銷手段可能會出現(xiàn)。

　　觀望期過后樓市或有好轉(zhuǎn)

　　對于普遍悲觀的市場態(tài)度，瑞豐置業(yè)副總經(jīng)理姚麗軍并不認同：“東莞樓市整體非常穩(wěn)健，以自住買家為主，房價也處于一個合理區(qū)間。實際上從去年年底開始，房貸政策已經(jīng)收緊，二套房早就執(zhí)行首付四成的規(guī)定，現(xiàn)在的政策只是在四成的基礎(chǔ)上加多了一成，對剛需自住客而言，影響并不大�，F(xiàn)在新政出來后市場必然會有一個觀望期，但我預(yù)計經(jīng)過2~6個月的觀望，剛需客還是壓不住出手，該買房的還是會買房的。”

　　鼎峰地產(chǎn)市場部經(jīng)理區(qū)卓威則認為，在觀望期內(nèi)東莞樓市的成交量可能會大跌，一個月后如果樓市成交還沒有好轉(zhuǎn)，部分大開發(fā)商也許會率先降價，導(dǎo)致房價也跟著下調(diào)。但這種情況預(yù)計在9月份左右會有好轉(zhuǎn)：“按照往年慣例，9月份后銀行的放貸會適當放寬，屆時市場成交量會相應(yīng)有所提高�！�(張玉云、蔣幸端)