地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的措施，主要不是打下去房?jī)r(jià)，而是讓價(jià)格漲勢(shì)逐步放緩，甚至低于物價(jià)漲幅，這才能出現(xiàn)多贏的局面。其它物價(jià)上升了，地產(chǎn)沒有漲，就是跌。這種無(wú)形的跌法是最高境界，它既保護(hù)了有房屋者的基本利益，又可以讓投機(jī)房地產(chǎn)者失去繼續(xù)投機(jī)的動(dòng)力，還為政府騰出手來(lái)進(jìn)行保障性住房提供了政策和資金的空間。

　　□華寶證券研究所所長(zhǎng) 李國(guó)旺

　　抑制地產(chǎn)投機(jī)，讓老百姓安居樂業(yè)，當(dāng)然是好事。如果按照當(dāng)前的說(shuō)法，房?jī)r(jià)上升過快超過了居民收入增速。這里實(shí)際上存在一個(gè)大家都明白的問題：老百姓收入在第一次分配中的占比增長(zhǎng)太慢。房?jī)r(jià)上升過快，又與貨幣發(fā)行增長(zhǎng)過快有關(guān)。假設(shè)從1998年開始計(jì)算，中國(guó)的貨幣發(fā)行增長(zhǎng)了6倍，主要城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)5倍，居民收入增長(zhǎng)2.2倍，而國(guó)家稅收增長(zhǎng)近7倍。從中我們看到，房?jī)r(jià)的“泡沫”有兩個(gè)方面原因：一是2009年錢發(fā)得太多太快了，居民反通脹的本能會(huì)找地產(chǎn)進(jìn)行投資，地產(chǎn)指數(shù)與M2之間形成了親密的關(guān)系；二是居民收入增長(zhǎng)在一次分配中太低了，國(guó)家稅收增長(zhǎng)太快，出現(xiàn)了收入/房?jī)r(jià)比的泡沫。

　　因此，擠地產(chǎn)價(jià)格的泡沫，可能有幾種方案：

　　一是在不提高居民收入的整體水平條件下將房屋價(jià)格打下去，即硬擠泡沫，從而導(dǎo)致國(guó)民經(jīng)濟(jì)受損害，進(jìn)而引發(fā)居民的財(cái)產(chǎn)性收入縮水，財(cái)富出現(xiàn)負(fù)效應(yīng)，消費(fèi)乘數(shù)下降，消費(fèi)增長(zhǎng)下降，原來(lái)想通過刺激消費(fèi)保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的政策效應(yīng)受到擠壓，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的勢(shì)頭由于地產(chǎn)投資下降、消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)推動(dòng)的效應(yīng)下降，在國(guó)際經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還脆弱的條件下，必然出現(xiàn)與調(diào)控地產(chǎn)的目標(biāo)相反的效果。這是一種國(guó)家、企業(yè)、居民利益受損的壞方案，如果硬要實(shí)施，可能會(huì)為國(guó)際資本借人民幣升值的東風(fēng)而抄“底”。

　　二是在保持地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定或者略有下降的狀態(tài)下，通過提高中低階層的收入水平，同時(shí)為中低收入者提供廉租房屋，從而改變收入/房?jī)r(jià)比(衡量泡沫的主要指標(biāo))，即軟擠泡沫。在這里，我們建議要實(shí)施社會(huì)主義的地產(chǎn)政策，即對(duì)中低收入者實(shí)施大范圍的社會(huì)主義公平條件下的住房政策，比如在銷售環(huán)節(jié)政府回購(gòu)等條件的經(jīng)濟(jì)適用房、比如廉租房屋面向低收入、大學(xué)畢業(yè)生、民工等開放。另外，對(duì)于商品住房，按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則，由供求決定價(jià)格，如果價(jià)格漲得高，相關(guān)的稅收也多，收來(lái)的稅可以補(bǔ)充“社會(huì)主義”廉租房的費(fèi)用。

　　因此，我們建議，對(duì)于地產(chǎn)的泡沫，不妨使用一下將氣球中充實(shí)塑膠的辦法，使之成為籃球，即保護(hù)多數(shù)中低收入者的“居住權(quán)”，又適度收取市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中商品房屋中的稅收為建設(shè)“社會(huì)主義”經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的費(fèi)用，從而達(dá)到照顧各方，實(shí)現(xiàn)平衡的中庸之道。

　　社會(huì)主義與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的地產(chǎn)調(diào)控的中庸之道是可以保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)收入分配的和諧之道，如果能夠這樣做，則是大家的福氣，其中的關(guān)鍵有三：即提高中低收入者的收入、向中低收入者提供房屋、從土地出讓開始對(duì)相關(guān)環(huán)節(jié)“均衡”征稅，抑制地方、開發(fā)商和投機(jī)者對(duì)地產(chǎn)業(yè)的過度“依賴”。不過，政策要早定，否則會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)成本過大的可能。

　　2010年夏天詭異的房產(chǎn)稅反復(fù)不定信息已經(jīng)搞得地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)不得安寧，加上土地增值稅可能對(duì)地產(chǎn)商利潤(rùn)增長(zhǎng)的負(fù)面作用，如果在夏秋間再提高利率，地產(chǎn)業(yè)在2010年虎年可真正遇到了“白虎星”了。中國(guó)的地產(chǎn)業(yè)與美國(guó)不同，基本底線是有20%的首付，因此，有些經(jīng)濟(jì)學(xué)家就預(yù)測(cè)，中國(guó)地產(chǎn)業(yè)跌20%沒有風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)還沒有傳遞到銀行。這種想法是以犧牲有房階層的利益保護(hù)銀行利益為思考的出發(fā)點(diǎn)，無(wú)房者還可能得不到福利性的保障性住房。如果真正出現(xiàn)平均20%的跌幅，何時(shí)止跌，可不是銀行說(shuō)了算，更不是經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)了算，也不是政策能夠隨時(shí)左右的，其最大的可能是造成政策調(diào)控下的中國(guó)式“金融危機(jī)”。中國(guó)式“金融危機(jī)”不是居民買房屋不還錢，而是在現(xiàn)有分灶吃飯的財(cái)政體制下，地方政府由于地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，儲(chǔ)備的土地?zé)o人問津則導(dǎo)致地方債務(wù)危機(jī)，這是一種低于主權(quán)債務(wù)的次債危機(jī)。據(jù)說(shuō)地方融資平臺(tái)一共欠了銀行近7萬(wàn)億債務(wù)，如果現(xiàn)在要求清償，有些地方政府可能出現(xiàn)資不抵債。

　　因此，地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的措施，主要不是打下去房屋價(jià)格，而是讓價(jià)格漲勢(shì)逐步放緩，甚至低于物價(jià)漲幅，才能出現(xiàn)多贏的局面。什么叫地產(chǎn)價(jià)格的跌？其它物價(jià)上升了，地產(chǎn)沒有漲，就是跌。這種無(wú)形的跌法，只有真正高境界的政策調(diào)控才能實(shí)現(xiàn)，它既保護(hù)了有房屋者的基本利益，又可以讓投機(jī)房地產(chǎn)者失去繼續(xù)投機(jī)的動(dòng)力，從而將一種瘋狂的地產(chǎn)投資心理逐步撫平，還為政府騰出手來(lái)進(jìn)行保障性住房提供了政策和資金的空間。

　　如何才能讓地產(chǎn)價(jià)格逐步趨向相對(duì)溫和的狀態(tài)呢？降低地產(chǎn)投資中的金融杠桿水平和提高地產(chǎn)保有的成本。中國(guó)地產(chǎn)出現(xiàn)十年以上牛市行情，主要原因是土地壟斷制度、金融改革、財(cái)政制度、匯率制度和地產(chǎn)改革和居民文化心理共同形成的。要改變地產(chǎn)價(jià)格形成的機(jī)制，需要對(duì)五大支柱進(jìn)行重構(gòu)或者改革。在現(xiàn)有憲法體系下，在公有制度基礎(chǔ)上的地方政府對(duì)城市國(guó)有土地的壟斷格局不可能改變，而且隨著“征地”制度的實(shí)施，不斷擴(kuò)展地方政府的控制“國(guó)有”土地的邊界能力，只要地產(chǎn)不出現(xiàn)危機(jī)，這個(gè)過程就會(huì)持續(xù)下去。

　　按揭貸款可能是中國(guó)金融史上最成功的“拿來(lái)主義”，它揭開了中國(guó)老百姓新的金融消費(fèi)意識(shí)，實(shí)現(xiàn)了在住房商品化過程中的提前消費(fèi)，也為地產(chǎn)投資或投機(jī)者提供了金融杠桿，從而釋放了五倍的購(gòu)買能力。當(dāng)這種購(gòu)買能力在中國(guó)居民高儲(chǔ)蓄而負(fù)消費(fèi)乘數(shù)下，對(duì)于商業(yè)銀行是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)高收益的優(yōu)質(zhì)信貸。這種優(yōu)質(zhì)信貸的持續(xù)增長(zhǎng)加上中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于低物價(jià)與高增長(zhǎng)相結(jié)合的理想狀態(tài)時(shí)，中國(guó)的商業(yè)銀行出現(xiàn)了世界銀行史上少有的年收益增長(zhǎng)30%-50%的奇跡，四大國(guó)有銀行很快速地成為世界上名列前茅的大銀行。美國(guó)起始的金融危機(jī)本可以結(jié)束中國(guó)銀行業(yè)的盛宴，但四萬(wàn)億投資，又讓銀行從政府手中搶到了“無(wú)風(fēng)險(xiǎn)”信貸項(xiàng)目，因?yàn)殂y行相信地方政府不會(huì)真正破產(chǎn)。

　　在分灶吃飯條件下，地方政府為了平衡預(yù)算，除了地方財(cái)政收入外，還得通過賣地和借債度日。如果在銀監(jiān)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)控制要求強(qiáng)化條件下，地方政府無(wú)法獲得往日可以融到的資金，其彌補(bǔ)資金缺口的前景仍然寄托于地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定條件下的土地財(cái)政收入。2010年夏天在地產(chǎn)宏觀調(diào)控從嚴(yán)下，還不斷出現(xiàn)新地王，就是這種復(fù)雜背景下的必然現(xiàn)象。地王的出現(xiàn)，預(yù)示著未來(lái)地產(chǎn)價(jià)格上升的勢(shì)頭，地產(chǎn)價(jià)格上升，又將與當(dāng)前宏觀調(diào)控的政策趨向相悖。要解決這個(gè)悖論，就得從財(cái)政體制上下功夫，特別是在全國(guó)性的保障制度和醫(yī)療改革全面推開的時(shí)候，中央財(cái)政多承擔(dān)些地方在居民保障(社會(huì)保障、醫(yī)療保障和保障性住房)上的負(fù)擔(dān)，以扭轉(zhuǎn)地方政府對(duì)賣地獲取預(yù)算外財(cái)政收入的依賴性。