上海房市的回暖和售房款的充裕，帶動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)的拿地?zé)崆楹驼�府部門(mén)的推地節(jié)奏，讓去年末以來(lái)一度冰冷的上海土地市場(chǎng)也進(jìn)入了回暖階段。

　　5月以來(lái)上海新供應(yīng)土地陸續(xù)推出，即使在五一期間，上海市政府依舊推出了5塊住宅用地。根據(jù)同策咨詢(xún)提供的數(shù)據(jù)，僅今年一季度，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源局出讓110幅地塊，共計(jì)515公頃。而金地集團(tuán)溢價(jià)8成拿下并非位于市中心地位的青浦地塊，以及綠地集團(tuán)近10億元追捧松江地塊的舉動(dòng)，也讓業(yè)界感到大有“地王回歸”的暖意。

　　不過(guò)，中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商“擁金過(guò)冬”的保守謹(jǐn)慎策略依然沒(méi)有變。在昨日上海召開(kāi)的“全球不動(dòng)產(chǎn)資本俱樂(lè)部”中國(guó)年會(huì)上，主要來(lái)自上海和長(zhǎng)三角地區(qū)的多家大中型房產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，“降低新開(kāi)工面積，增加竣工面積，控制拿地速度和拿地成本”依然是上海乃至長(zhǎng)三角地區(qū)的開(kāi)發(fā)商的主要策略。

　　土地市場(chǎng)出現(xiàn)回暖

　　目前，上海的土地市場(chǎng)的確暖意融融。除政府推地節(jié)奏有所加快外，成交價(jià)格也出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。2008年，由于開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張和樓市低迷，上海土地市場(chǎng)頻頻出現(xiàn)流標(biāo)，流標(biāo)住宅用地比例達(dá)38%。而今年一季度上海流標(biāo)情況基本絕跡。同策咨詢(xún)表示，與上海毗鄰的南京、蘇州等地的土地市場(chǎng)也出現(xiàn)新跡象。在南京，蘇寧一季度一舉拿下三幅地塊，總建筑面積超過(guò)76萬(wàn)平方米。

　　中信證券分析師陳聰表示，目前不同儲(chǔ)備的企業(yè)存在不同的拿地壓力，有的來(lái)自項(xiàng)目斷檔壓力，有的需要適度補(bǔ)充土地資源，有的存在毛利率下降壓力。其中，尤其以項(xiàng)目少、土地儲(chǔ)備不足的中小房地產(chǎn)企業(yè)的拿地壓力大，在上海一季度房產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)土地的明細(xì)表中，雖然綠地集團(tuán)、金地集團(tuán)分別以9.57億元和5.6億元占了高價(jià)土地頭兩名，但更多的拿地企業(yè)則是湖山、天威等中小房企。

　　值得關(guān)注的是，上海一些開(kāi)發(fā)企業(yè)還轉(zhuǎn)換了拿地策略，從其他房地產(chǎn)企業(yè)手中直接拿地或者拿項(xiàng)目，如今年一季度，上海新黃埔置業(yè)從上海鴻泰房產(chǎn)手中以2.44億元購(gòu)得虹口區(qū)北外灘81街坊地塊55%股權(quán)，上海浦程房地產(chǎn)發(fā)展公司從一家公司手中以4.39億元購(gòu)得張家浜楔形綠地地塊。

　　資金寬裕形成支撐

　　開(kāi)發(fā)商在拿地策略上的變化來(lái)自住宅“去庫(kù)存化”的迅速緩解和隨之而來(lái)的資金鏈放松。摩根大通首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)師龔方雄昨天在會(huì)議上表示，今年以來(lái)消費(fèi)者購(gòu)房踴躍，這讓房屋住宅需要消化的量，就全國(guó)范圍內(nèi)，從原本的兩年縮減到了7個(gè)月，很多城市的房產(chǎn)將從“供給過(guò)�！鞭D(zhuǎn)向短期“供給不足”。他還認(rèn)為，由于消費(fèi)者將流動(dòng)性注入了市場(chǎng)，各地開(kāi)發(fā)商又在積極購(gòu)買(mǎi)土地，并助推整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)向好發(fā)展。二季度將成為私人資本進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的最好時(shí)機(jī)。

　　土地價(jià)格的回落讓來(lái)自上海以外的開(kāi)發(fā)商正在擇機(jī)進(jìn)入或擴(kuò)大上海市場(chǎng)。西安潤(rùn)基投資公司財(cái)務(wù)總監(jiān)滕忠表示，潤(rùn)基在西安的住宅和商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)小有成就，目前希望借助行業(yè)調(diào)整的契機(jī)進(jìn)入上海市場(chǎng)。而江蘇新城地產(chǎn)總裁呂小平則對(duì)記者表示，新城目前正在尋求和基金合作來(lái)擴(kuò)大商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，公司在上海的拿地策略是有自己的節(jié)奏，不會(huì)隨著市場(chǎng)的冷熱而輕易變化。

　　除了銷(xiāo)售收入和定金的支撐外，房產(chǎn)分析師薛建雄表示，信貸資金面的充裕也是開(kāi)發(fā)商底氣加強(qiáng)的原因。他表示，以溫州為例，去年資金最為緊張時(shí)地下錢(qián)莊的月利率達(dá)到7%，在如今銀根大幅放松的情況下，月率不到0.7%的中小額貸款都已非常容易貸到，使得大量的溫州資金無(wú)處可去。

　　地產(chǎn)商依舊警惕

　　不過(guò)大型房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有被當(dāng)前的樓市沖昏頭腦，對(duì)去年差點(diǎn)壓垮企業(yè)的“土地存貨”依然心有余悸。昨日，一名不愿透露姓名的國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)的總裁對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，集團(tuán)目前決不會(huì)輕易出手拿地，公司高層甚至對(duì)未來(lái)樓市的發(fā)展“十分困惑”，“主要是無(wú)法對(duì)后市的確定性做出判斷，現(xiàn)在這么熱的一段漲幅過(guò)后，下一步會(huì)怎么走”。他認(rèn)為，這種心態(tài)是目前業(yè)內(nèi)大多數(shù)企業(yè)家的共同困惑。

　　該總裁表示，據(jù)他了解，目前有規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)手中的土地存貨依然可以支撐兩到三年，不會(huì)輕易出現(xiàn)斷檔，而新購(gòu)?fù)恋匾话氵M(jìn)入銷(xiāo)售市場(chǎng)至少需要三年的開(kāi)發(fā)，因此在當(dāng)前不確定下的企業(yè)還是不會(huì)輕易拿地。他表示，雖然今年春天一波銷(xiāo)售狂潮就幫企業(yè)消化了60%以上的庫(kù)存，但整個(gè)市場(chǎng)的庫(kù)存壓力仍然很大。2007年的拿地潮下產(chǎn)生的新項(xiàng)目在2008年難以釋放，大量項(xiàng)目在2009年扎堆上市，因此今年是開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)“去庫(kù)存化”的關(guān)鍵一年，市場(chǎng)預(yù)售量將會(huì)持續(xù)上升。持有現(xiàn)金和快速的資金周轉(zhuǎn)是不穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)環(huán)境下減少風(fēng)險(xiǎn)的重要方法，只有繼續(xù)走“高性?xún)r(jià)比”的路線(xiàn)，才能進(jìn)一步釋放需求。

　　綠地集團(tuán)總裁張玉良表示，雖然土地市場(chǎng)備受大家關(guān)注，但比較理性的企業(yè)還是會(huì)理性參與，不會(huì)盲目無(wú)限制拿地，不會(huì)出現(xiàn)2007年的地王。上海一季度非工業(yè)用地成交金額15.1億元，總建筑面積49萬(wàn)平方米，雖然其中不乏如徐匯區(qū)斜土路街道地塊這樣的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，但取得土地的基本都是上海當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)，且單塊土地的平均面積都很小。

　　目前上海的土地推出速度與成交價(jià)格，依然與地王膨脹時(shí)期的2007年相差甚遠(yuǎn)，同策咨詢(xún)?nèi)耸勘硎�，一季度上海推出地塊所在區(qū)域仍然以郊縣為主，其中嘉定、奉賢、閔行居多；從新增地塊性質(zhì)看，工業(yè)用地仍然占據(jù)主力，占全市供應(yīng)量的6成以上。