4月份以來，各地土地流標率明顯降低，開始出現(xiàn)高溢價土地，北京、上海、深圳、天津、重慶、杭州……均出現(xiàn)溢價成交土地；金地、綠地、保利、龍湖、富力等大開發(fā)商頻現(xiàn)土地交易市場，并連連有所斬獲。去年，多家房企資金鏈緊張，樓盤降價的消息更是不斷，如今開發(fā)商又開始大量買地，如此快的角色轉換背后說明了什么？開發(fā)商拿地增加，是不是房地產市場轉暖的征兆？

　　嘉賓

　　重慶浦輝房地產開發(fā)有限公司營銷總監(jiān) 劉震

　　重慶嘉發(fā)實業(yè)有限公司總經理助理 劉蜀東

　　重慶康維投資顧問有限公司常務副總 陳華睿

　　重慶容磁企業(yè)管理咨詢有限公司總經理 王雪松

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　　拿地為了生存

　　主持人：去年，多家房企爆出資金鏈緊張，樓盤降價的消息更是不斷，如今開發(fā)商又開始大量買地，如此快的角色轉換背后說明了什么？

　　王雪松：從現(xiàn)在來看，這波買地熱潮反映了開發(fā)商的恐慌，今年春節(jié)以來的小陽春讓那些品牌企業(yè)得到了大量的現(xiàn)金流，他們必須要購置生產資料(土地)。有了錢總得要用。促使這些開發(fā)商買地的動機不是地價很便宜，或者是現(xiàn)在情況很好，卻是為了要活下去，這一輪買地是開發(fā)商自己的剛性需求激發(fā)起來的。

　　劉震：我與王總的觀點相似，開發(fā)商其實就是在房、錢、地當中轉換，去年房比較多，但錢比較少，很少拿地。但今年以來，全國土地銷售增長17%，但開工增長只有4%，土地的買賣已經持續(xù)6個月大幅下降，這時候開發(fā)商要進行調整。我覺得這背后說明了三者的關系已經產生了變化，以重慶為例，從去年9月份到今年4月，開工量比較大，土地庫存下降。同時，今年年初的時候，重慶各銀行貸款的口子放開了，從這個角度講，開發(fā)商的錢拿得多了，下一步要開發(fā)肯定要拿地。

　　陳華睿：從今年1到4月份的情況來看，開發(fā)商開始陸續(xù)關注地塊，拿地塊，這也是為了維持企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的正常表現(xiàn)。

　　劉蜀東：現(xiàn)在地塊成交量比較多的情況，實際上也是當?shù)亻_發(fā)商延續(xù)生產的過程，去年嘉發(fā)也拿了地，因為我們之前拿的地塊已經開發(fā)完了，為了以后要發(fā)展，必須得拿地。

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　　行業(yè)回暖尚早

　　主持人：當前，全國范圍內都出現(xiàn)開發(fā)商積極拿地的情況，他們的動機何在？開發(fā)商拿地增加，是不是房地產市場全面轉暖的征兆？

　　陳華睿：行業(yè)轉暖跡象，我覺得根本沒有，今年春交會的交易量給我們打了強心針，看到了希望，但只看到了交易環(huán)節(jié)，相關配套環(huán)節(jié)還沒有起來，開發(fā)量、投資量、開發(fā)商的投資信心指數(shù)都還沒有起來，如果今年秋交會的成交量再次放大，開發(fā)商原來手上有存貨的基本上出得差不多，這時候我們再來觀察重慶房地產是否又進入到開始拿地進行第二輪再生產的過程，這時候再來判斷是否回暖。

　　劉震：判斷行業(yè)好壞，我認為可以分成四步：第一步是交易量的回升，第二步是交易價格的回升以及上漲，第三步是開工量上漲，第四步才是土地的好運。今年1-4月份，主城銷售量將近480萬平方米，但1-4月份開工量少了130萬平方米。價格上去了，銷售量上去了，開工量還減少，那么就土地交易來說根本還談不上，還沒有到土地交易這塊，現(xiàn)在重慶實際上還處在開工量有待回升的時候，開工量一起來之后，地塊儲備緊張，才會有下一步土地交易量的上升，所以，土地市場回暖還有待時日。

　　劉蜀東：前幾年有很多外地開發(fā)商來重慶購地，現(xiàn)在基本上都停了，在重慶這個市場上，還是屬于觀望的態(tài)度。重慶市場跟外地不一樣，在沿海發(fā)展得很好的情況下，在重慶不一定發(fā)展得很好，在重慶發(fā)展得很好，在外地也不一定發(fā)展得很好，就是說地形地貌很有特性。就重慶而言，現(xiàn)在成交的土地都是邊角料，市場是否回暖，關鍵還是要看大開發(fā)商、大地塊的動向。

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　　發(fā)展更需理性

　　主持人：從大家的觀點來看，重慶樓市目前還處于復蘇階段，那未來的趨勢如何？

　　劉震：現(xiàn)在重慶主城各區(qū)的格局輪廓非常分明，除了五大商業(yè)副中心以外，在其他的大地塊搞商業(yè)街是否可能？基本是不可能的，就是說現(xiàn)在的基本格局已經形成了，在格局形成之后怎么發(fā)展，還有很大的空間。從農民變成市民，除了房子從10平米到了30平方米，還需要購物、交通，大量的城市配套還沒有起來，開發(fā)商就可以滿足城市中對于非住宅的需求，這就是房地產的橫向化發(fā)展到縱向化發(fā)展。因此，從房地產開發(fā)來講，還是大有可為。

　　劉蜀東：我不太關心數(shù)字，因為我覺得數(shù)字是已經發(fā)生的事情了，我對未來更關注。

　　陳華睿：我們把重慶土地市場定位為復蘇，說明了政府、開發(fā)商、購房者對房地產市場有一些自己判斷的價值和標準，這是一個很好的現(xiàn)象，現(xiàn)在政府推地不是想賣多少錢就賣多少錢，開發(fā)商拿地也不是有錢了就隨便拿，消費者買房的時候也會看，如果地塊的配套不成熟，他是不會買房的。

　　王雪松：房地產的市場結構一定是扁平化的，重慶再過兩年就會很明顯。大開發(fā)公司有足夠的土地儲備，全國排名前20名的，任何一個公司都有兩年開發(fā)的土地儲備量，兩年時間里，它可以找準機會再下手拿地，而且下次是圈那些比較成熟的地塊。所以，小地塊就基本沒有公司競爭。這也是市場洗牌的過程，看在這個過程中誰的底氣更足，誰的定力更足，那就可以在這當中操縱別人。

　　記者 吳神忠 葉林