40.6億元！北京房地產(chǎn)市場本周一誕生了新的“地王”。

　　6月30日，經(jīng)過97輪的激烈角逐，北京朝陽區(qū)廣渠路15號，一塊建筑面積達28萬平方米土地，最終以40.6億元的價格被中化方興地產(chǎn)公司拍得，該價格刷新了北京公開出讓土地的最高總價紀(jì)錄。

　　而近期，北京土地市場如同此時盛夏的氣溫一樣，連續(xù)高升。此前5月21日，北京廣渠門外10號地以10.22億元、樓面均價15140.74元/平方米“天價”成交；6月25日，通州區(qū)九棵樹大街居住項目以17.4億元、樓面均價6264.58元/平方米成交，創(chuàng)北京通州地價之冠；6月26日，北京朝陽區(qū)奧運村鄉(xiāng)一地塊又以19.6億元刷新紀(jì)錄。

　　一個多月的時間，北京“地王”紀(jì)錄不斷被改寫，“瘋狂的地價”讓人仿佛再次回到2007年房地產(chǎn)的火熱時期。在國際金融危機陰霾仍未散盡，國內(nèi)經(jīng)濟初現(xiàn)回暖之意時，如此讓人咋舌的“地王”紀(jì)錄對房地產(chǎn)業(yè)意味著什么？

　　“地王”紀(jì)錄的不斷刷新，其底氣或許來自行業(yè)回暖趨勢的確立。今年前5個月，全國商品房銷售面積為2.46億平方米，同比增長了25.5%，重點城市前5個月累計銷量已達2008年全年水平的70%至90%，而5月份的國房景氣指數(shù)為95.94，連續(xù)兩個月出現(xiàn)上升，5月份全國指數(shù)環(huán)比上漲了0.6%，是自2007年11月份以來的最大環(huán)比漲幅。

　　中金公司分析師白宏煒指出，房地產(chǎn)行業(yè)2009年底反轉(zhuǎn)趨勢明顯。他認(rèn)為，反轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)在于較強的剛性需求將維持，而去庫存化結(jié)束的同時供給并不會出現(xiàn)明顯的增加。

　　目前寬松的政策環(huán)境給房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇提供重要支撐。研究認(rèn)為，在國家保增長的形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)再次重申為重要支柱產(chǎn)業(yè)，并出臺了一系列貨幣及財政政策刺激國家經(jīng)濟及扶持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，這些政策扶持措施在經(jīng)濟沒有完全進入復(fù)蘇階段之前將會依然存在，從而使得房地產(chǎn)行業(yè)仍有可能獲得超額收益。

　　在土地成本是房價的主要構(gòu)成部分的判斷下，“地王”紀(jì)錄的不斷改寫，也讓業(yè)內(nèi)對房價的走高有進一步預(yù)期。白宏煒指出，40.6億元高價驗證了此前對于一線城市土地價格上漲推動房價結(jié)構(gòu)性上揚的判斷。他認(rèn)為下半年將有更多“地王”出現(xiàn)，總價和單價將超過2007年，而隱含的價格漲幅也將超過預(yù)期。因而擁有較多存量土地地產(chǎn)公司凈資產(chǎn)值(NAV)的提升和毛利率的改善也將超過預(yù)期。

　　“一線城市房價將呈明顯上漲。”白宏煒稱，在去庫存化較快的一線城市核心地段，高地價意味著高房價，漲價和捂盤現(xiàn)象將伴隨而來，此外，地價接近房價，預(yù)示房價漲幅將可能超過我們原預(yù)計的兩年內(nèi)上漲20%的假設(shè)，一線城市房價仍有上調(diào)空間。

　　聯(lián)合證券分析師魚晉華指出，盡管我們認(rèn)為今年以來樓市的復(fù)蘇到目前為止仍然是由2008年被壓抑的自住需求爆發(fā)所推動，但我們較為擔(dān)憂的是，井噴的貨幣投放量無法被實體經(jīng)濟所吸納，轉(zhuǎn)而溢出到房地產(chǎn)市場，并推動房價與地價持續(xù)上漲，以至房地產(chǎn)市場由復(fù)蘇階段過快地走向了泡沫化階段。

　　新“地王”價格泡泡的不斷吹大，會否演變?yōu)樾乱惠喨珖�性的地產(chǎn)泡沫，這確實是不少業(yè)內(nèi)人士的擔(dān)憂，相關(guān)爭論持續(xù)不斷。有業(yè)內(nèi)人士甚至用“失去理智”來形容北京地王誕生的高價格。

　　長江證券分析師周金濤在研究借鑒日韓類似經(jīng)濟發(fā)展階段中房地產(chǎn)的發(fā)展軌跡后指出，短期內(nèi)不會出現(xiàn)全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)大泡沫。他認(rèn)為，此輪房價上漲的幅度將主要取決于投資性需求的強度，而支持此輪投資性需求的主導(dǎo)因素就是低利率下寬松的貨幣政策和2008年累積下來的儲蓄增長，從供需角度分析都不支持出現(xiàn)房地產(chǎn)大泡沫。

　　“在通脹尚未上升到‘嚴(yán)防死守’和經(jīng)濟尚未全面復(fù)蘇之前，預(yù)計中央政府的政策主基調(diào)還是保增長，進而保房地產(chǎn)行業(yè)�！毖芯咳耸恐赋觯�“但值得一提的是，隨著房價的上漲，政府對房地產(chǎn)的態(tài)度可能從原來的‘全面刺激’轉(zhuǎn)向‘部分關(guān)注風(fēng)險’�！�