地產(chǎn)商險走閑置棋

　　上有政策，下有對策。兩年大限雖然執(zhí)行力度大打折扣，但對于開發(fā)商來說畢竟是劍在頭上，隨時都有可能掉下來砸著自己的腦袋。開發(fā)商為何冒險閑置土地，又如何規(guī)避風險？

　　“被迫”的閑置

　　“如果我知道拿一塊地要兩年后才能開發(fā)，我根本不會去拿那塊地�！庇卸嗄昴玫亟�(jīng)驗的北京金海華投資集團副總裁馬越肯定地表示，在現(xiàn)在的市場環(huán)境下，開發(fā)企業(yè)捂地得不償失，只會拉長戰(zhàn)線占用自己的資金。那么為何仍有如此多的土地閑置？

　　在閑置的地塊中，天津地王新開路地塊非常典型。該地塊2007年8月被深振業(yè)拿下，樓面地價高達8805元/平方米，時至今日，新開路所在的河東區(qū)7月份新房價均價為8371元/平方米，開發(fā)商如何開發(fā)都難以收回成本，延期似乎成了最好的選擇。這一地塊代表了很多前幾年瘋狂拿地時地王的現(xiàn)狀，究其原因，仍是拿地時沖動，成本過高，被迫捂地開發(fā)。

　　此外，對于多數(shù)上世紀90年代就拿地，但至今尚未動工的地塊來說，拆遷是面臨的最大難題。在 2004年“8·31”大限前進入市場的土地，絕大多數(shù)都不是招拍掛拿地，進入市場時仍為“生地”，存在較大拆遷難度。加上多年前推向市場的地塊多位于較為市中心的位置，導致拆遷成本逐步增高。深層次的原因在于開發(fā)企業(yè)實力不足，有遺留問題的土地也很難轉(zhuǎn)手。

　　北京市國土局曾表示，閑置土地如果拆遷困難，將由政府出面拆遷后再推向市場，但這一政策目前來看也仍未能有效推行，導致不少地塊哪怕地處黃金地段仍未能按計劃開發(fā)。

　　此外，囤地之風曾經(jīng)在土地市場十分盛行，這也是“兩年大限”最終出臺的重要原因之一。多年前不少囤積下來的地塊尚沒有真正進入市場。一位業(yè)內(nèi)人士透露，自己曾在2001年以每平方米不足2500元的價格拿下了二環(huán)內(nèi)非常中心的地塊，但時至今日該地塊仍然緊緊捂在手中，多年來既沒有繳納閑置金也不擔心被收回，唯一改變的是價格：“現(xiàn)在轉(zhuǎn)手每平方米輕松能賣到數(shù)萬元，比開發(fā)樓盤劃算多了”。

　　開發(fā)商“躲貓貓”

　　面對閑置的現(xiàn)實壓力，地方政府“放水”，開發(fā)商使出了各種招數(shù)規(guī)避風險。

　　地方政策方面，各地不同時期均出臺相關(guān)政策松綁“兩年大限”。如北京、天津等奧運承辦城市均因奧運會給開發(fā)商延期開發(fā)或延長建設(shè)時間開出了綠色通道。此外北京曾對土地出讓金的繳納有所松綁，拖延交地時間；廣東省更是在2009年初以擴內(nèi)需為名，特別提出：屬使用閑置滿兩年以上的土地，可暫不作收回土地使用權(quán)處理且土地閑置費減半收取。

　　此外，開發(fā)商可以申請順延開工日期。天津新開路地塊曾將開工日期拖延至2008年12月，此后又公告延遲到2009年底。但業(yè)內(nèi)人士表示這一做法雖然安全但獲批可能性較小，深振業(yè)之所以屢屢獲準延遲開發(fā)也與高價拿地后地方政府更加通融有關(guān)，它的經(jīng)驗似乎難以復制，能否延期均掌握在政府手里。

　　假開工也是開發(fā)商較常用的手法之一。由于政策并未確切劃定動工標準，在天津就有項目在舉辦熱熱鬧鬧的奠基儀式后沒再施工，至今不了了之。挖個坑、修個圍墻或者鏟幾勺土都能被說成是動工。

　　閑置土地管理辦法規(guī)定兩年大限時留出操作的空間，“因政府、政府有關(guān)部門的行為造成動工開發(fā)遲延的除外”。針對這一規(guī)定，青島就曾有開發(fā)商故意制造“政府原因”，譬如說報批項目時故意寫錯一些關(guān)鍵數(shù)據(jù)，被政府部門退回修改，自然就成了“動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延”。