9月24日，紛傳多時(shí)的上海探索土地出讓新機(jī)制、將要推行的“勾地制”首個(gè)試點(diǎn)悄然現(xiàn)身。

　　黃浦區(qū)規(guī)劃和國土資源局局長徐建向記者透露，位于黃浦區(qū)外灘金融集聚帶的“8-1商用地塊”的出讓，將成為上海市規(guī)劃和國土資源管理局(下稱上海市規(guī)土局)首次推行“土地預(yù)申請(qǐng)公告”的第一單。

　　值得注意的是，連續(xù)上漲的土地價(jià)格已拉響上海土地市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)警報(bào)，引起了上海市政府部門的高度關(guān)注。而此次上海開始有計(jì)劃地試點(diǎn)類似香港“勾地制”的土地預(yù)申請(qǐng)制度，其用意即在于緩解開發(fā)商盲目高價(jià)搶地的現(xiàn)象。

　　另據(jù)知情人士透露，針對(duì)開發(fā)商囤地現(xiàn)象，上海市相關(guān)政府部門近期將加大對(duì)相關(guān)開發(fā)商的督促、處理力度。一旦查明開發(fā)商囤地，便會(huì)在今后的土地出讓中對(duì)囤地開發(fā)商設(shè)立限制門檻。

　　上海版“勾地制”出爐

　　“我們會(huì)先接受對(duì)這一地塊感興趣的開發(fā)商申請(qǐng)，他們?cè)谏暾?qǐng)時(shí)需給出一個(gè)對(duì)地塊的意向購買價(jià)格作為承諾底價(jià)，而一旦其獲得競買資格，競價(jià)規(guī)定不得低于申請(qǐng)時(shí)的報(bào)價(jià)。”徐建說。

　　據(jù)悉，首個(gè)采用“勾地制”出讓的8-1地塊預(yù)申請(qǐng)期達(dá)約一個(gè)半月之久，再加上政府部門考量及組織出讓，地塊達(dá)成交易的整個(gè)周期約需4個(gè)月，這個(gè)新模式的試水地塊出讓結(jié)果，則要等到明年1月。

　　“決定試水預(yù)申請(qǐng)制出讓，規(guī)土局方面是為了增強(qiáng)土地信息的市場(chǎng)透明度，同時(shí)有利于有關(guān)部門充分了解市場(chǎng)需求。”徐建表示。

　　事實(shí)上，前不久在8月20日上海市土地學(xué)會(huì)舉行的上海土地市場(chǎng)發(fā)展研討會(huì)上，上海市規(guī)土局副總工程師蔡順明曾透露，上海擬實(shí)行勾地機(jī)制。

　　9月中旬，上海市規(guī)土局也隨即召集滬上一批房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行意見咨詢，同時(shí)，一份《上海市建設(shè)用地使用權(quán)預(yù)申請(qǐng)細(xì)則》浮出水面。

　　該細(xì)則中所披露的“勾地”大致的做法是：上海市規(guī)土局將根據(jù)各個(gè)區(qū)縣所上報(bào)的當(dāng)年土地出讓計(jì)劃，提前公布一定批次的出讓土地詳細(xì)信息。開發(fā)商在獲得土地信息后，可與當(dāng)?shù)匾?guī)土局進(jìn)行溝通，每幅土地意向開發(fā)商需支付20萬元意向金。

　　“雖然規(guī)定，一般如果有三家以上開發(fā)商有意向，所預(yù)告的土地就將通過土地市場(chǎng)進(jìn)行出讓。在實(shí)際操作過程中，假設(shè)僅一家開發(fā)商對(duì)某一地塊有意向，也可與規(guī)土部門協(xié)商好底價(jià)，在保證不流標(biāo)的前提下，也可通過正常程序出讓。”上海市規(guī)土局相關(guān)人士透露。

　　平抑地價(jià)進(jìn)行時(shí)

　　就在9月21日，備受矚目的上海森蘭·外高橋地塊7家地產(chǎn)大鱷爭奪戰(zhàn)中，仁恒地產(chǎn)最終以26.14億元的出價(jià)折桂。這一總面積16.2萬平方米的地塊，成交樓板價(jià)則創(chuàng)出了1.61萬元/平方米的新高，續(xù)演了“面粉貴于面包”的神話，并再次成為上海土地市場(chǎng)瘋狂的明證。

　　隨著“勾地制”出臺(tái)后市場(chǎng)游戲規(guī)則的改變，能否減少眼下開發(fā)商一擁而上高價(jià)搶地的現(xiàn)象？

　　對(duì)此，方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)首席咨詢師胡宗亙認(rèn)為，今年上海拍賣的大多數(shù)地塊的成交價(jià)都位于該機(jī)構(gòu)認(rèn)定的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)格之上。“除了少數(shù)能力卓越的開發(fā)商，大部分企業(yè)其實(shí)都沒有高價(jià)拿地的風(fēng)險(xiǎn)承受力�！�

　　在他看來，如果能夠提前公示土地出讓計(jì)劃和出讓地塊的詳細(xì)信息，事先與開發(fā)商溝通，在政府認(rèn)可其出價(jià)后再行招拍掛，顯而易見，是有力的土地風(fēng)險(xiǎn)控制手段之一。

　　方方地產(chǎn)咨詢部經(jīng)理趙豫川則表示，“預(yù)申請(qǐng)”制度雖未完全擺脫價(jià)高者得的現(xiàn)狀，而且目前只是個(gè)別地塊試點(diǎn)，但如果上海市規(guī)土部門能做到充分披露土地供應(yīng)信息，該制度有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

　　值得注意的是，“勾地”探索只是上海調(diào)控土地市場(chǎng)的策略之一。加快土地供應(yīng)、清理批而未用土地也是上海有關(guān)部門正在實(shí)施的手段。

　　上海市規(guī)土局最新數(shù)據(jù)顯示，今年下半年上海預(yù)計(jì)可供應(yīng)住宅地塊土地約120幅、1196公頃，全年預(yù)計(jì)可供住宅用地1597公頃，同比增加16%，使今年行將成為上海近年來供地的高峰。

　　“未來上海還將提前公示半年或全年的供地計(jì)劃，力爭實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)信息全透明，使開發(fā)商可以針對(duì)性地制定拿地方案。”蔡順明說。