10月20日備受關(guān)注的廣州市海珠區(qū)琶洲城中村改造項(xiàng)目開(kāi)拍，四幅土地在沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)者的情況下，被保利地產(chǎn)(600048)以1.42億元的底價(jià)摘得。由于僅有保利地產(chǎn)一家報(bào)價(jià)，這場(chǎng)拍賣(mài)會(huì)連大門(mén)都沒(méi)開(kāi)，結(jié)果就已提前揭曉，除了1.42億元的底價(jià)外，保利還需要承擔(dān)總計(jì)約44.7億元的城中村改造成本，相當(dāng)于每平方米四千多元的樓面地價(jià)。

　　至此，保利地產(chǎn)已經(jīng)成為廣州市琶洲區(qū)域最大的“地主”。

　　市場(chǎng)進(jìn)入門(mén)檻提高

　　此次捆綁出讓的四宗琶洲地塊是近年來(lái)廣州單次出讓的罕見(jiàn)大地塊，總用地面積接近40萬(wàn)平方米，總建筑面積超過(guò)104萬(wàn)平方米。掛牌起始價(jià)為1.42億元，折合樓面地價(jià)僅136元/平方米。但綜合計(jì)算47.7億元的“城中村”改造成本和配套綜合費(fèi)以及3億元琶洲地區(qū)綜合整治費(fèi)用，這四塊地塊實(shí)際樓面地價(jià)為4714元/平方米。而琶洲目前在售樓盤(pán)價(jià)格早已超過(guò)1.5萬(wàn)/平方米，據(jù)稱(chēng)未來(lái)升值潛力更大。

　　琶洲“城中村”改造項(xiàng)目是廣州市在亞運(yùn)會(huì)前必須清拆完畢的9個(gè)“城中村”之一，整個(gè)改造項(xiàng)目的總用地面積為75.8萬(wàn)平方米，總規(guī)劃建筑面積185萬(wàn)平方米，分為13宗地塊。此次只出讓了其中四宗。

　　早在廣州市國(guó)土房管局發(fā)布琶洲四宗地塊公告時(shí)，就有業(yè)內(nèi)人士分析，此次對(duì)參與競(jìng)買(mǎi)的開(kāi)發(fā)商要求明顯提高，目標(biāo)直指幾家大型房企。廣州市對(duì)參與琶洲地塊競(jìng)買(mǎi)的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了嚴(yán)格的限定，設(shè)置了極高的門(mén)檻。要求競(jìng)買(mǎi)人必須是一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，注冊(cè)資本15億元人民幣以上，2007年、2008年總資產(chǎn)均達(dá)90億元人民幣以上。

　　與此同時(shí)，此次出讓還要求競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)人必須具有成功開(kāi)發(fā)建筑面積10萬(wàn)平方米以上大型商業(yè)、辦公、酒店綜合項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)。在廣州市海珠區(qū)擁有建筑面積5萬(wàn)平方米以上的自有辦公、商業(yè)物業(yè)，確保全面改造拆遷安置周轉(zhuǎn)使用。

　　中地行市場(chǎng)與傳播總監(jiān)張斌指出，競(jìng)買(mǎi)公告一出就意味著小房企和外來(lái)開(kāi)發(fā)商被擋在門(mén)外，廣州符合競(jìng)買(mǎi)資格的房企也不多，僅有富力地產(chǎn)、廣州城建和保利地產(chǎn)等少數(shù)幾家開(kāi)發(fā)商，這其中又以保利在海珠區(qū)的實(shí)力最強(qiáng)，擁有足夠多的自由辦公、商業(yè)物業(yè)。

　　本次出讓的為13宗地塊中的地塊一(住宅及商業(yè)金融業(yè)地塊)、地塊三(商業(yè)金融業(yè)用地)、地塊四(商業(yè)金融業(yè)用地)、地塊五(商業(yè)金融業(yè)用地)4幅。知情人士透露，琶洲區(qū)域有望成為繼珠江新城之后的廣州“明星”板塊，政府已進(jìn)行了明確規(guī)劃。保利地產(chǎn)此次奪得琶洲城中村改造權(quán)，也就相當(dāng)于獲得了琶洲板塊的控制權(quán)。

　　合富輝煌首席分析師黎文江表示，用大開(kāi)發(fā)商進(jìn)行舊城改造，可以避免以前經(jīng)常出現(xiàn)的改造爛尾、一拖再拖的現(xiàn)象。且保利之前在琶洲運(yùn)作的多個(gè)項(xiàng)目例如保利國(guó)際廣場(chǎng)，都說(shuō)明保利和琶洲的合作較好。

　　有開(kāi)發(fā)商解釋?zhuān)�大型房企拿地通常�?huì)考慮規(guī)模效應(yīng)，在某個(gè)區(qū)域集中拿地，有利于集中開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售，連續(xù)開(kāi)發(fā)形成大型社區(qū)，也有利于市場(chǎng)集中度的提高。但也有專(zhuān)家稱(chēng)，設(shè)置高競(jìng)買(mǎi)門(mén)檻攔住中小開(kāi)發(fā)商，相當(dāng)于取消了公平競(jìng)爭(zhēng)。由少數(shù)大型開(kāi)發(fā)商進(jìn)行區(qū)域壟斷，存在一定風(fēng)險(xiǎn)，受到開(kāi)發(fā)商資金鏈以及開(kāi)發(fā)進(jìn)度的制約。

　　區(qū)域壟斷格局加劇

　　近年來(lái)廣州土地市場(chǎng)上幾大開(kāi)發(fā)商區(qū)域壟斷格局逐漸顯現(xiàn)，且有加劇之勢(shì)。幾大核心區(qū)域皆有大型房企壟斷的跡象，富力地產(chǎn)在珠江新城擁有16幅地塊，以至于業(yè)內(nèi)戲稱(chēng)“珠江新城”為“富力新城”；城建集團(tuán)近乎壟斷廣州大學(xué)城，大有將其打造成“城建城”之意；還有保利在琶洲的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，以及雅居樂(lè)在花都區(qū)107國(guó)道附近的一家獨(dú)大。數(shù)據(jù)顯示，廣州銷(xiāo)售額排名前五位的大公司在一手房市場(chǎng)中所占的市場(chǎng)份額已經(jīng)高達(dá)40%。

　　今年7月16日，城建耗資6.25億元拿下廣州大學(xué)城兩宗地塊，兩地塊樓面地價(jià)分別達(dá)7296元/平米和7150元/平米。9月20日，城建再次出擊，分別以2.23億元和2.04億元競(jìng)得大學(xué)城兩宗地塊，其中一塊地的樓面地價(jià)達(dá)到7671元/平方米，成為了大學(xué)城的新地王。

　　資料顯示，廣州大學(xué)城板塊共推出過(guò)7幅居住類(lèi)地塊，其中4幅都被城建獲得。城建在廣州大學(xué)城的土地儲(chǔ)備達(dá)到15萬(wàn)平方米，占廣州大學(xué)城已出讓地塊面積的三分之二。

　　與此同時(shí)，富力地產(chǎn)聯(lián)手新鴻基地產(chǎn)與合景泰富的珠江新城獵德項(xiàng)目正式開(kāi)始運(yùn)作。該地塊占地面積11.4萬(wàn)平方米、總建筑面積高達(dá)56.8萬(wàn)平方米，總地價(jià)達(dá)46億元人民幣，總投資額高達(dá)100億元，堪稱(chēng)珠江新城史上最貴地塊。

　　富力地產(chǎn)在廣州珠江新城所擁有的地塊數(shù)上升到16個(gè)，擁有物業(yè)涵蓋甲級(jí)寫(xiě)字樓、頂級(jí)酒店、國(guó)際公寓、旗艦商業(yè)綜合體等多種形態(tài)，成為珠江新城最大的地主、地段優(yōu)越項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商。

　　另一個(gè)區(qū)域霸主———雅居樂(lè)地產(chǎn)，布局的則是花都區(qū)107國(guó)道附近地塊。8月18日，雅居樂(lè)以2.4億元總價(jià)拿下了花都區(qū)107國(guó)道D地塊，加上2007年12月6日已經(jīng)收入囊中的四幅地塊，雅居樂(lè)初步完成了對(duì)該區(qū)域的壟斷。數(shù)據(jù)顯示，五幅地塊累計(jì)總建筑面積超過(guò)65萬(wàn)平方米。

　　廣州地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同表示，區(qū)域壟斷失去了公平競(jìng)爭(zhēng)，大開(kāi)發(fā)商對(duì)于一個(gè)區(qū)域土地的壟斷，發(fā)展順利是好事。但是倘若開(kāi)發(fā)商資金斷鏈，區(qū)域開(kāi)發(fā)便會(huì)受到極大影響，當(dāng)年廣州南沙開(kāi)發(fā)便是例子。也可能造成區(qū)域土地價(jià)格畸高和住宅價(jià)格的追高，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

　　四季度迎來(lái)供地潮

　　與廣州類(lèi)似，深圳也存在部分區(qū)域土地被少數(shù)開(kāi)發(fā)商壟斷的情況，CBD核心區(qū)域的地塊幾乎都是卓越、星河、榮超等本地房企的身影。

　　面對(duì)逐漸顯現(xiàn)土地區(qū)域壟斷，有專(zhuān)家表示，壟斷資源的最大表現(xiàn)就是開(kāi)發(fā)商直接控制定價(jià)權(quán)，消費(fèi)者只有兩種選擇：買(mǎi)與不買(mǎi)；而失去了選擇不同樓盤(pán)和開(kāi)發(fā)商權(quán)利，會(huì)造成房?jī)r(jià)上漲。但也有專(zhuān)家認(rèn)為，制定高門(mén)檻，避免了土地在拍賣(mài)中多家競(jìng)爭(zhēng)而飆漲，土地價(jià)格下降，才有可能平抑房?jī)r(jià)。

　　而四季度，隨著部分城市推地高峰的來(lái)臨，土地被少數(shù)大開(kāi)發(fā)商壟斷的局面可能或?qū)⒂兴�緩和。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，截至9月底，全國(guó)多數(shù)大城市僅完成全年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃的不到50%，廣州、深圳僅完成30%左右。在供地指標(biāo)的壓力下，第四季度可能會(huì)再掀供地?zé)岢薄?/p>

　　截至今年9月，北京市通過(guò)招拍掛方式完成住宅用地供應(yīng)469公頃，與全年1100公頃的供地計(jì)劃相比，僅完成43%。同期上海完成住宅用地供應(yīng)523公頃，占全年供應(yīng)計(jì)劃的60%；而廣州、深圳的住宅用地供應(yīng)均不足200公頃，僅分別完成全年計(jì)劃的35%和23%。

　　二線(xiàn)城市中，重慶、南京、長(zhǎng)春的住宅用地供應(yīng)分別完成全年計(jì)劃的50%、32%、19%；武漢則完成全年指標(biāo)322公頃的99%，幾乎提前完成任務(wù)。

　　中原地產(chǎn)研究員許芹表示，多數(shù)二線(xiàn)城市將會(huì)在年末迎來(lái)供地高峰，一線(xiàn)城市情況則有所不同。但由于土地出讓價(jià)款已創(chuàng)歷史記錄，政府推地的積極性也許會(huì)受到影響。

　　就在土地市場(chǎng)供不應(yīng)求地價(jià)高漲之時(shí)，上海市推出了大規(guī)模供地計(jì)劃。擬掛牌出讓地塊涉及12個(gè)地區(qū)共計(jì)40幅居住類(lèi)及商業(yè)辦公類(lèi)土地，約355公頃國(guó)有建設(shè)用地，成為上海有史以來(lái)最大規(guī)模的一次土地集中供應(yīng)。

　　據(jù)悉，僅今年上半年，上海市土地使用權(quán)出讓金已經(jīng)完成了242.65億元，實(shí)現(xiàn)了全年指標(biāo)的61.7%。根據(jù)現(xiàn)有公開(kāi)數(shù)據(jù)測(cè)算，今年三季度，上海的“賣(mài)地”收入已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了全年實(shí)現(xiàn)393億元的目標(biāo)。

　　對(duì)此，專(zhuān)家表示，一些一線(xiàn)城市已經(jīng)透支了未來(lái)幾年的建設(shè)用地供應(yīng)指標(biāo)，只能通過(guò)征地的方式提供新增供應(yīng)。二線(xiàn)城市的土地資源較為寬裕�？傮w而言，土地市場(chǎng)仍處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。