在房?jī)r(jià)上升過(guò)程中，頻頻出現(xiàn)的“地王”被認(rèn)為進(jìn)一步刺激了上漲的步伐。

　　在房地產(chǎn)業(yè)一片欣欣向榮時(shí)，“地王”一方面帶給房地產(chǎn)商業(yè)績(jī)與股價(jià)支撐；另一方面，也成為不少中小房地產(chǎn)商展示品牌與實(shí)力的機(jī)會(huì)，巨大的“廣告效應(yīng)”帶來(lái)的是巨大的無(wú)形資產(chǎn)。

　　盡管目前統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還不能說(shuō)明全國(guó)土地市場(chǎng)進(jìn)入過(guò)熱的局面，但在“地王”被不斷制造的今天，我們也不得不思考其在刺激房?jī)r(jià)、帶動(dòng)地價(jià)、牽動(dòng)股價(jià)之外，所隱含的問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)。

　　“京城50億元新‘地王’鑒臨宜居之城——順義，區(qū)域房?jī)r(jià)上漲在即！潮白河別墅區(qū)，最后的價(jià)值洼地……”11月26日，距離大龍地產(chǎn)奪得北京今年新“地王”不過(guò)數(shù)日，記者手機(jī)中收到上述頗具“誘惑力”的某樓盤的廣告短信。

　　頻繁而出的“地王”正成為炙手可熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)中一道色彩艷麗的風(fēng)景線，這一引人關(guān)注的風(fēng)景線究竟會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)些什么？是對(duì)房?jī)r(jià)的刺激、地價(jià)的帶動(dòng)？還是讓制造“地王”的地產(chǎn)商成為新的資本市場(chǎng)“寵兒”？

　　“地王”刺激房?jī)r(jià)

　　今年以來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇企穩(wěn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也由回暖逐漸演變?yōu)榛馃�，而在一線城市，房?jī)r(jià)的上漲速度之快、幅度之大，令人嘆為觀止，一時(shí)間謹(jǐn)防資產(chǎn)泡沫的聲音四起。

　　在房?jī)r(jià)上升過(guò)程中，頻頻出現(xiàn)的“地王”被認(rèn)為進(jìn)一步刺激了上漲的步伐。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，全國(guó)不少地方“地王”的頻頻出現(xiàn)，對(duì)所在區(qū)域的房?jī)r(jià)確實(shí)造成影響。“地王”本身就是資本流動(dòng)的風(fēng)向標(biāo)，這一資本流動(dòng)必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)的“被增長(zhǎng)”，即“面粉漲價(jià)刺激面包提價(jià)”。

　　“地王”刺激樓價(jià)的例子不勝枚舉。在北京，中化方興投資管理有限公司于6月30日以40.6億元競(jìng)得朝陽(yáng)區(qū)廣渠路15號(hào)地塊時(shí)。有專家就表示，地價(jià)的大幅攀升，一定會(huì)驅(qū)升房?jī)r(jià)。目前廣渠門外10號(hào)地周邊的二手房已經(jīng)漲價(jià)了，而15號(hào)地又將是一個(gè)助推器，讓北京東部的房?jī)r(jià)借勢(shì)攀高。7月23日，金地集團(tuán)以每平方米14495元的樓板價(jià)拿下上海趙巷“地王”，隨后一周，上海郊區(qū)房?jī)r(jià)全面上漲，漲幅遠(yuǎn)高于中心城區(qū)。當(dāng)時(shí)有報(bào)道稱，上海松江區(qū)、崇明縣成交均價(jià)分別上漲14.32%和33.76%；嘉定區(qū)首次突破萬(wàn)元大關(guān)；金山區(qū)的成交均價(jià)上漲了90.38%，成交量則大漲64.52%。

　　在全國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)大幅上漲之后，“新地王”的誕生顯然成為更多開發(fā)商歡呼中的盛宴。記者再次翻看手機(jī)中的那條短信：“京城50億“新地王”鑒臨宜居之城——順義，區(qū)域房?jī)r(jià)上漲在即……”實(shí)際上，北京大龍地產(chǎn)奪得順義“地王”之后的幾天內(nèi)，位于該區(qū)域內(nèi)欲轉(zhuǎn)讓二手房的業(yè)主紛紛提價(jià)，麗宮花園、東方太陽(yáng)城等項(xiàng)目的提價(jià)幅度甚至接近12%。據(jù)悉，目前順義的獨(dú)棟別墅掛牌均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了38000元/平方米左右，環(huán)比11月上半月上漲了9.5%；而疊拼別墅等漲幅達(dá)到了12.5%。

　　研究指出，在庫(kù)存去化較快的一線城市核心地段，高地價(jià)意味著高房?jī)r(jià)，漲價(jià)和捂盤現(xiàn)象將伴隨而來(lái)；此外，地價(jià)接近房?jī)r(jià)，預(yù)示房?jī)r(jià)漲幅將可能超過(guò)此前預(yù)計(jì)，一線城市房?jī)r(jià)仍有上調(diào)空間。

　　“地王”帶動(dòng)地價(jià)

　　“地王”實(shí)際上包括兩個(gè)層面，即總價(jià)“地王”與單價(jià)“地王”。一般認(rèn)為，總價(jià)“地王”更多的與單塊地面積有關(guān)，而對(duì)房?jī)r(jià)、地價(jià)影響較大的是單價(jià)“地王”的出現(xiàn)。今年以來(lái)，在各地頻出的“地王”中，誕生了不少單價(jià)“地王”。這一單價(jià)“地王”的出現(xiàn)，對(duì)于不少區(qū)域土地價(jià)格帶動(dòng)明顯，甚至讓此前2007年套牢的很多“地王”開始“解套”。

　　如在2007年高位拿地的萬(wàn)科，其當(dāng)年以17億元奪得朝陽(yáng)區(qū)西大望路27號(hào)住宅用地，曾是當(dāng)時(shí)北京出讓土地中的單價(jià)“地王”，樓面地價(jià)接近1.2萬(wàn)元／平方米。但在此后房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅下滑，房?jī)r(jià)大幅下跌的背景下，萬(wàn)科拿下的這一地塊周邊房?jī)r(jià)持續(xù)下墜，該區(qū)域周邊樓盤的售價(jià)曾一度降至1.5萬(wàn)元／平方米以下，甚至出現(xiàn)每平方米售價(jià)僅1萬(wàn)元低價(jià)樓盤。當(dāng)今年6月30日中化方興以16000元/平方米的樓面地價(jià)拿下近在咫尺的廣渠路15號(hào)地后，“新地王”笑顏的背后，是老“地王”迎來(lái)解套的歡愉。

　　盡管“地王”頻現(xiàn)帶動(dòng)相關(guān)區(qū)域地價(jià)走高，但今年以來(lái)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)土地市場(chǎng)并未出現(xiàn)全面火熱的局面。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1月至10月土地購(gòu)置、土地開發(fā)面積的增速分別為-18.7%、-4.6%，較1月至9月增長(zhǎng)3.4和2個(gè)百分點(diǎn)，盡管降幅在繼續(xù)收窄，但同比為負(fù)的增速，顯示出土地市場(chǎng)“冰火兩重天”的局面。有研究預(yù)計(jì)，四季度隨著居住用地供應(yīng)量大幅提升，加之信貸政策由上半年的“升中求穩(wěn)”變?yōu)椤胺�(wěn)中有升”，居住地價(jià)短期內(nèi)進(jìn)一步回升幅度有限，商業(yè)地價(jià)將基本保持小幅平穩(wěn)上升態(tài)勢(shì)。

　　“地王”牽動(dòng)股價(jià)

　　在幾乎每一次土地拍賣的現(xiàn)場(chǎng)，參與的房地產(chǎn)企業(yè)大都委派公司高層甚至老板級(jí)人物親臨，一塊土地就在幾十輪甚至上百輪的舉牌中成為媒體報(bào)道中的“地王”。晉升“地王”對(duì)房地產(chǎn)商意味著什么？

　　房地產(chǎn)企業(yè)能不能拿到地，關(guān)系到企業(yè)能否正常經(jīng)營(yíng)和可持續(xù)發(fā)展，對(duì)于上市房企，則直接會(huì)反映到其股票價(jià)格上。據(jù)報(bào)道，10月中國(guó)海外發(fā)展以108億元人民幣左右在沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、重慶和佛山的四塊住宅用地的競(jìng)標(biāo)中勝出，公司的土地儲(chǔ)備擴(kuò)大了522.8萬(wàn)平方米。有研究據(jù)此預(yù)計(jì)，此次收購(gòu)將分別增厚該公司2009年和2010年預(yù)測(cè)每股凈資產(chǎn)值4.6%和4.2%。在上海股票市場(chǎng)上市的保利地產(chǎn)近期積極在重點(diǎn)城市獲取土地，也被研究認(rèn)為，現(xiàn)有項(xiàng)目資源可以保障公司未來(lái)3年業(yè)績(jī)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，研究同時(shí)表明，公司在重點(diǎn)城市和中心城區(qū)的儲(chǔ)備仍顯不足。中金公司在此前的一份研究中認(rèn)為，不論是2007年之前還是2007年拿地較多的公司都會(huì)在“新地王”之后獲益，隱含的土地價(jià)格上升帶來(lái)企業(yè)更高的利潤(rùn)率和增長(zhǎng)潛力，企業(yè)凈資產(chǎn)值和利潤(rùn)率將有上調(diào)的空間。

　　在房地產(chǎn)業(yè)一片欣欣向榮時(shí)，“地王”一方面帶給房地產(chǎn)商業(yè)績(jī)與股價(jià)支撐，另一方面，也成為不少中小房地產(chǎn)商展示品牌與實(shí)力的機(jī)會(huì)，巨大的“廣告效應(yīng)”帶來(lái)的是巨大的無(wú)形資產(chǎn)。一個(gè)并不十分恰當(dāng)?shù)�足以說(shuō)明這一巨大效應(yīng)的例子，是當(dāng)年的地產(chǎn)“黑馬”順馳。2003年，順馳以9.05億元天價(jià)奪得當(dāng)年北京“地王”大興黃村項(xiàng)目，就是這一次土地拍賣會(huì)，讓順馳旋即在北京地產(chǎn)界“揚(yáng)名立腕”。同樣，在奪得今年“地王”之前，中化方興為業(yè)外所知并不是很多，大龍地產(chǎn)也僅是A股市場(chǎng)上默默無(wú)聞的房地產(chǎn)股。一切似乎在一夜間轉(zhuǎn)變，晉升“地王”，媒體連篇累牘的報(bào)道，讓公眾對(duì)這些公司有了新的認(rèn)知。大龍地產(chǎn)奪得“地王”的消息甫一公布，其股票價(jià)格當(dāng)天即以大漲7.54%收盤。

　　“地王”背后的冷思考

　　盡管目前統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還不能說(shuō)明全國(guó)土地市場(chǎng)進(jìn)入過(guò)熱的局面，但在“地王”被不斷制造的今天，我們也不得不思考其在刺激房?jī)r(jià)、帶動(dòng)地價(jià)、牽動(dòng)股價(jià)之外，所隱含的問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)。

　　在中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的幾十年中，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)幾輪起伏，即使在最近兩年，從2007年的地產(chǎn)泡沫，經(jīng)過(guò)去年短暫調(diào)整后，今年又掀起一輪快速上升的浪潮。面對(duì)今年頻繁誕生的“地王”，有知名地產(chǎn)商老總在博客中寫道：“二十年從商經(jīng)驗(yàn)告訴我，對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，常常是一塊土地定生死。短短十年的中國(guó)房地產(chǎn)歷史，多少公司因一塊土地死掉了�！痹谛袠I(yè)上升期，高價(jià)拿地迅速開發(fā)，給企業(yè)帶來(lái)的是利潤(rùn)，但反之，如果行業(yè)出現(xiàn)起伏，高成本的土地沒(méi)有及時(shí)消化，對(duì)資金實(shí)力并不強(qiáng)的企業(yè)，虧損甚至因此倒閉的風(fēng)險(xiǎn)恐將隨之而來(lái)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在將“地王”攬入懷中時(shí)，更應(yīng)考慮自身實(shí)力是否與之匹配，從而進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的有效控制。

　　從土地市場(chǎng)角度考慮，當(dāng)企業(yè)紛紛涌入爭(zhēng)搶土地資源，卻并不急于開發(fā)時(shí)，造成事實(shí)上的很多“囤地”現(xiàn)象，如果地價(jià)繼續(xù)走高，就會(huì)由此滋生出一批“倒地”的地產(chǎn)商。業(yè)內(nèi)曾有人稱，國(guó)內(nèi)有近三分之一開發(fā)商只倒地不蓋房。我們姑且不去考證此比例真?zhèn)�，但至少說(shuō)明，許多開發(fā)商在圈好地之后，靜待地價(jià)走高來(lái)賺錢。這一行為，不僅是對(duì)土地資源的巨大浪費(fèi)，更對(duì)整個(gè)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展不利。從2007年產(chǎn)生的許多“地王”看，“曬地”成為一種集體現(xiàn)象，這背后除了行業(yè)調(diào)整原因外，是否還有其他因素，頗費(fèi)思量。 （趙洋）