上周，廣渠路15號(hào)地傳出欲調(diào)整規(guī)劃，把建筑限高拔高20米的消息，引來(lái)業(yè)內(nèi)紛紛質(zhì)疑。無(wú)獨(dú)有偶，近日北京市規(guī)委網(wǎng)站再次掛出奧運(yùn)村鄉(xiāng)安立路西側(cè)居住用地欲調(diào)整規(guī)劃的公示，更改方式同樣是不改變?nèi)莘e率的前提下，對(duì)建筑進(jìn)行“拔高”。雖然該地塊并非地王，但值此敏感時(shí)節(jié)，再度引發(fā)業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。

　　有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，2009年地王頻出，土地市場(chǎng)再現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”現(xiàn)象，但今明兩年，房?jī)r(jià)難以大幅上升，開(kāi)發(fā)商成本壓力巨大，因此，大部分地王可能都會(huì)申請(qǐng)更改規(guī)劃。

　　地王欲增高謀厚利

　　2009年6月30日，經(jīng)過(guò)近百輪競(jìng)價(jià)，中化集團(tuán)下屬的中化方興投資管理(北京)有限公司以40.6億元的高價(jià)力壓SOHO中國(guó)、保利等對(duì)手，拿下廣渠路15號(hào)地，樓面均價(jià)高達(dá)1.624萬(wàn)元/平方米，成為去年全國(guó)首塊地王，從此拉開(kāi)了2009年地王頻現(xiàn)的土地市場(chǎng)高溫序幕。

　　競(jìng)拍結(jié)束后，中化方興代表曾表示地價(jià)不算太高，而且這個(gè)價(jià)格不應(yīng)該從短期看，而要從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看。其魄力和大膽曾令業(yè)內(nèi)各位大佬為之吃驚，但時(shí)隔半年后，中化方興卻向北京市規(guī)劃委員會(huì)遞交了更改規(guī)劃的申請(qǐng)，提出要在建筑規(guī)模不變的前提下，將A4-1地塊建筑控制高度由60米調(diào)整為80米，A4-10地塊建筑控制高度由80米調(diào)整為100米；在用地面積不變的前提下，將A4-7體育公園用地與A4-8住宅混合公建用地的位置進(jìn)行調(diào)整。

　　消息一經(jīng)傳出，立刻引發(fā)業(yè)內(nèi)頻頻質(zhì)疑，認(rèn)為中化方興此舉嚴(yán)重破壞了競(jìng)拍公平性。一位曾經(jīng)參與競(jìng)價(jià)的開(kāi)發(fā)商甚至表示如果競(jìng)拍時(shí)規(guī)劃是中化方興調(diào)整后的樣子，將會(huì)堅(jiān)持到底，競(jìng)拍結(jié)果很可能會(huì)改變。

　　廣渠路地王的質(zhì)疑聲尚未平息，北京市規(guī)委網(wǎng)站再次出現(xiàn)更改規(guī)劃的申請(qǐng)。奧運(yùn)村鄉(xiāng)安立路西側(cè)居住用地提出“由于用地東側(cè)高壓電纜線由臨時(shí)變?yōu)橛谰�，為了使�?guī)劃建筑與高壓電纜線保持合理距離，擬同意在容積率不變的情況下將建筑高度局部調(diào)整至80米，綠地率增加至35%”。去年9月7日，北京金力投資有限公司以13億元競(jìng)得該地塊時(shí)，折合樓面地價(jià)約14900元/平方米，僅略低于當(dāng)時(shí)附近的二手房?jī)r(jià)格。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，開(kāi)發(fā)商拿到土地后再申請(qǐng)更改規(guī)劃，就是為了更有利于自身開(kāi)發(fā)，獲得更高的利潤(rùn)率。

　　虛假地價(jià)擾亂秩序

　　首塊地王欲改規(guī)劃的消息一經(jīng)傳出，立刻引發(fā)業(yè)內(nèi)普遍質(zhì)疑，紛紛指責(zé)中化方興此舉破壞市場(chǎng)公平秩序。甚至有網(wǎng)友組織萬(wàn)人簽名，認(rèn)為中化方興更改規(guī)劃將影響周邊小區(qū)的采光，因此反對(duì)其更改規(guī)劃。

　　陽(yáng)光100副總裁范小沖認(rèn)為，經(jīng)過(guò)公開(kāi)招拍掛的市場(chǎng)競(jìng)買(mǎi)后，競(jìng)得者尋求政府公關(guān)更改規(guī)劃，這一行為嚴(yán)重違背市場(chǎng)秩序的公平原則，破壞了合約精神，而且變相哄抬了地價(jià)，并導(dǎo)致了不負(fù)責(zé)的地王現(xiàn)象頻現(xiàn)，而且還影響了政府的公信力，甚至滋生腐敗。

　　中國(guó)指數(shù)研究院近日推出的《2009年中國(guó)土地出讓金年終大盤(pán)點(diǎn)》顯示，去年中國(guó)土地出讓金總額達(dá)1.5萬(wàn)億元。其中，國(guó)內(nèi)70個(gè)大中城市土地出讓金共計(jì)10836億元，同比2008年增加140%，比2007年增加49%。

　　土地出讓金暴漲的同時(shí)，各地地價(jià)也紛紛創(chuàng)下新高，并大幅推高房?jī)r(jià)。

　　一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士指出這些數(shù)字并不能真正反映市場(chǎng)，因?yàn)椤暗貎r(jià)是假的”。他告訴記者，這些高價(jià)獲得的土地相當(dāng)一部分都會(huì)通過(guò)更改規(guī)劃降低地價(jià)，而且通過(guò)跟政府討價(jià)還價(jià)，很難痛快支付，地方政府獲得的只是名義收入，實(shí)際收入大打折扣。同時(shí)因?yàn)槊�義地價(jià)上升，房?jī)r(jià)也水漲船高一漲再漲，反過(guò)來(lái)又進(jìn)一步推高地價(jià)，形成房?jī)r(jià)地價(jià)大漲的趨勢(shì)。“在這一過(guò)程中，獲益最大的就是地王的獲得者和不遵守市場(chǎng)公平原則的開(kāi)發(fā)商，中小開(kāi)發(fā)商和普通購(gòu)房者成為最大的犧牲品�！�

　　地王改規(guī)劃是常態(tài)

　　據(jù)了解，從2006年、2007年頻現(xiàn)地王以來(lái)，地王更改規(guī)劃很常見(jiàn)，全國(guó)至少有半數(shù)以上的地王都調(diào)整過(guò)規(guī)劃。

　　據(jù)上述業(yè)內(nèi)人士分析，地王更改規(guī)劃主要有增加容積率提高可售面積、增加高度改變產(chǎn)品性質(zhì)、更改用地性質(zhì)等方式，為了降低開(kāi)發(fā)成本，還有地王跟地方政府協(xié)商更改付款方式，甚至索取地價(jià)回扣。“經(jīng)過(guò)一番后期調(diào)整后，地王的價(jià)格非但不算昂貴，甚至低于市場(chǎng)價(jià)，因此，地王更改規(guī)劃非常普遍�！�

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭告訴記者，要求改規(guī)劃，其實(shí)是一個(gè)相當(dāng)常見(jiàn)的事，雖然有些是合理的，但多數(shù)都可能涉及到企業(yè)為了賺取更多利潤(rùn)而與地方相關(guān)部門(mén)灰色交易的事。

　　據(jù)記者了解，僅以北京市場(chǎng)而言，2007年的大興地王——北京金融街開(kāi)發(fā)拿得的黃村孫河組團(tuán)地塊的容積率1.5、控高18米，調(diào)整為容積率2.1，控高30米。2007年的門(mén)頭溝地王——由華潤(rùn)置地(武漢)發(fā)展有限公司競(jìng)得的門(mén)頭溝新城馮村地區(qū)(一期)居住項(xiàng)目用地，也大幅調(diào)整了地塊容積率。

　　2009年地王頻出，土地市場(chǎng)再現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”現(xiàn)象，但今明兩年，房?jī)r(jià)難以大幅上升，開(kāi)發(fā)商成本壓力巨大。記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士均表示，在房?jī)r(jià)上升預(yù)期不強(qiáng)的前提下，今年大部分2009年地王可能都會(huì)申請(qǐng)更改規(guī)劃。

　　本報(bào)記者 魯歡