經(jīng)歷了2009年的地王頻出之后，高價(jià)地所帶來(lái)的隱患說(shuō)來(lái)就來(lái)。近日，大龍地產(chǎn)因欠繳位于北京天竺開(kāi)發(fā)區(qū)的地王地價(jià)款，被北京市國(guó)土局叫停拿地資格。此前，北京市廣渠路15號(hào)地和安立路西側(cè)居住用地這兩個(gè)大小地王都申請(qǐng)調(diào)整建筑規(guī)劃。而地王帶動(dòng)房?jī)r(jià)飆升的問(wèn)題早已路人皆知。

　　不過(guò)這一切并沒(méi)有妨礙地王家族的繼續(xù)高歌猛進(jìn)。1月21日，中海地產(chǎn)以59.7億元刷新了北京拿地的成交總價(jià)紀(jì)錄。

　　在去年經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)時(shí)期，土地價(jià)格的回暖被解讀為市場(chǎng)信心恢復(fù)的信號(hào)。在房?jī)r(jià)已經(jīng)大幅上漲、泡沫擔(dān)憂(yōu)不斷升級(jí)的今天，地王造成的連鎖反應(yīng)令業(yè)內(nèi)人士不安。

　　開(kāi)發(fā)商資金鏈緊繃

　　從去年11月20日成為北京市“雙料”地王，到今年1月22日由于欠繳地價(jià)款而被叫停拿地資格，大龍地產(chǎn)的經(jīng)歷可謂大起大伏，大喜大悲。不過(guò)自成為地王的第一天起，質(zhì)疑之聲就不絕于耳。問(wèn)題的關(guān)鍵在于，一家凈資產(chǎn)不足15億元、期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物尚未過(guò)億元、積十幾年凈利潤(rùn)都還不清地價(jià)款的企業(yè)，如何能承受50.5億元的高額地價(jià)之重。

　　“大龍地產(chǎn)的事件不只是個(gè)案，”北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h表示，2009年很多高價(jià)地塊目前都存在欠繳土地款的情況�！耙恍╅_(kāi)發(fā)商在拿地的時(shí)候并沒(méi)有足夠的實(shí)力支付地價(jià)款，只是寄希望于用土地融資從而籌齊資金，高估了自身的融資能力。尤其當(dāng)信貸資金開(kāi)始收緊時(shí)，高價(jià)地對(duì)開(kāi)發(fā)商的負(fù)面影響就開(kāi)始逐漸顯現(xiàn)。”

　　實(shí)際上，除了大龍地產(chǎn)外，2009年的北京地王們已經(jīng)出現(xiàn)了不少新情況。此前，廣渠路15號(hào)地和安立路西側(cè)居住用地均申請(qǐng)調(diào)整規(guī)劃，上調(diào)建筑控制高度。業(yè)內(nèi)人士表示，拖欠地價(jià)款、土地批而未用、修改建筑規(guī)劃已經(jīng)成為地王們的“潛規(guī)則”。

　　2009年樓市迅速回暖、地王不斷涌現(xiàn)，大量信貸資金的涌入成為不容忽視的原因之一。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源57128億元，比上年增長(zhǎng)44.2%。其中，國(guó)內(nèi)貸款11293億元，增長(zhǎng)48.5%；利用外資470億元，下降35.5%；企業(yè)自籌資金17906億元，增長(zhǎng)16.9%；其他資金27459億元，增長(zhǎng)71.9%。在其他資金中，個(gè)人按揭貸款8403億元，增長(zhǎng)116.2%。不難看出，國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款的增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了其余資金來(lái)源，成為拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿�。而在這條資金鏈中，信貸資金接近2萬(wàn)億，占全部資金來(lái)源的34.48%，顯露出明顯的資金推動(dòng)型樓市特征。

　　伴隨著國(guó)家宏觀政策調(diào)控及二套房貸收緊，銀行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款趨于謹(jǐn)慎，個(gè)人按揭貸款也面臨著下降的趨勢(shì)。中國(guó)證券報(bào)記者從中國(guó)建設(shè)銀行內(nèi)部人士處獲悉，在今年年初，總行給各地分行下發(fā)的文件中就明確要求“對(duì)地王項(xiàng)目不得予以支持”。

　　“2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的國(guó)內(nèi)貸款將逐步收緊�！甭�(lián)合證券分析師魚(yú)晉華指出，如果按照市場(chǎng)普遍預(yù)期的2010年信貸投放額7.5萬(wàn)億元估算，今年房企國(guó)內(nèi)貸款將在8900億元左右。再加上“國(guó)11條”里提出嚴(yán)禁對(duì)不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，預(yù)計(jì)全年房企國(guó)內(nèi)貸款將同比下降25%左右。

　　中銀國(guó)際研究員田世欣表示，如果未來(lái)寬松貨幣政策逐步退出，加息周期早于預(yù)期，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的供需將產(chǎn)生較大的打擊。再加上A股再融資放緩、銀行業(yè)開(kāi)發(fā)貸款也有結(jié)構(gòu)性收緊的趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)商大規(guī)模出現(xiàn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)的情形可能再現(xiàn)。

　　助推房?jī)r(jià)三級(jí)跳

　　地王不僅令部分開(kāi)發(fā)商抑郁，更令很多普通消費(fèi)者“胸悶”。地王助力之下，房?jī)r(jià)趁勢(shì)完成三級(jí)跳，離普通消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力越來(lái)越遠(yuǎn)。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，房屋售價(jià)由“樓面價(jià)+建安成本+利潤(rùn)”構(gòu)成，拿地成本低，開(kāi)發(fā)商賣(mài)房?jī)r(jià)格不一定會(huì)低，但如果拿地成本高，賣(mài)房?jī)r(jià)格一定會(huì)高，高地價(jià)往往意味著高房?jī)r(jià)。

　　1月21日，中海地產(chǎn)以59.7億元的價(jià)格獲得豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)六圈A居住項(xiàng)目用地開(kāi)發(fā)權(quán)，超出起始價(jià)195%，樓面地價(jià)高達(dá)17153元/平方米，成交總價(jià)刷新了去年12月份由大龍地產(chǎn)創(chuàng)下的50.5億元的總價(jià)紀(jì)錄，成為北京新地王；另外一塊豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)六圈B居住項(xiàng)目用地同樣被中海以7.2億元拿下，樓面價(jià)15229元/平方米。17153元/平米的樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到了該區(qū)域當(dāng)前在售項(xiàng)目的價(jià)格。

　　據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前花鄉(xiāng)區(qū)域的二手房均價(jià)為17500元/平方米，該價(jià)格比2009年初的10760元/平方米上漲了62.6%，漲幅超過(guò)全市二手房均價(jià)58%的漲幅。雖然該區(qū)域?qū)⒂械罔F9號(hào)線經(jīng)過(guò)的利好，但目前該一區(qū)域別墅項(xiàng)目二手房均價(jià)也僅在24000元/平方米左右。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)部張大偉認(rèn)為，如果按照拍賣(mài)的規(guī)劃面積建設(shè)不改規(guī)劃的話(huà)，豐臺(tái)區(qū)六圈A居住項(xiàng)目用地建成后單價(jià)將超過(guò)3.5萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)高于現(xiàn)在甚至是三環(huán)以?xún)?nèi)商品房的均價(jià)。市場(chǎng)源頭土地炒作的氣氛依然濃郁，而一旦該信號(hào)傳導(dǎo)到買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，春節(jié)后北京樓市可能繼續(xù)恢復(fù)上漲。

　　除了提高自身價(jià)格之外，“地王”客觀上已經(jīng)成為判斷區(qū)域市場(chǎng)房?jī)r(jià)的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，地王的出爐往往會(huì)對(duì)周邊區(qū)域市場(chǎng)的房?jī)r(jià)產(chǎn)生引導(dǎo)和助推作用。

　　北京中原三級(jí)市場(chǎng)部預(yù)計(jì)，在地王等因素的刺激之下，花鄉(xiāng)區(qū)域的二手房市場(chǎng)可能在1月下旬率先回暖，二手房?jī)r(jià)格很可能率先突破2萬(wàn)元，成為南四環(huán)領(lǐng)漲區(qū)域。

　　而地處廣渠路36號(hào)的“前地王”首城國(guó)際，2009年3月份開(kāi)盤(pán)價(jià)為13500元/平方米，當(dāng)前銷(xiāo)售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到26000元/平方米。不到一年時(shí)間高達(dá)一倍的漲幅絕對(duì)離不開(kāi)周邊兩塊“前地王”的功勞：2009年5月21日，富力地產(chǎn)以10.22億元的總價(jià)、近15000元/平方米的樓面價(jià)取得廣渠門(mén)外10號(hào)地；6月30日，中化方興地產(chǎn)以40.6億元的總價(jià)、逾15000元/平方米的樓面價(jià)奪得廣渠路15號(hào)地。兩塊地王輪番拍出之后，廣渠路區(qū)域瞬間變得炙手可熱，地價(jià)推高房?jī)r(jià)的效應(yīng)也快速顯現(xiàn)。

　　政府效力待提升

　　在地王風(fēng)起云涌、開(kāi)發(fā)商違約、普通消費(fèi)者“望房興嘆”的背后，暴露出的問(wèn)題是地方調(diào)控政策執(zhí)行力的不到位。

　　“高價(jià)地已經(jīng)綁架了政府和金融�！敝袊�(guó)人民大學(xué)土地管理系副教授曲衛(wèi)東坦言，開(kāi)發(fā)商通過(guò)銀行信貸的方式將原本屬于自身的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)部分轉(zhuǎn)移到銀行身上，同時(shí)拖欠土地出讓金，使得政府、銀行和開(kāi)發(fā)商的利益捆綁到一起，迫使政府降低首付款比例或者改變土地規(guī)劃�！罢�府不僅僅是土地市場(chǎng)的組織者，更要規(guī)范市場(chǎng)發(fā)展。土地拍賣(mài)出去并不意味著供地結(jié)束，還要看土地價(jià)格是否合理，最終能否形成有效供應(yīng)。這才是進(jìn)行土地交易的目的。”

　　湘江偉業(yè)(北京)投資有限公司董事長(zhǎng)方明理表示：“更改土地規(guī)劃、分期繳納土地款、降低首付比例等方式都是不公平的行為，應(yīng)該堅(jiān)決抵制。部分房企哄抬地價(jià)，給市場(chǎng)傳達(dá)了不好的信息，使得區(qū)域周邊房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲，增加了購(gòu)房人的壓力。同時(shí)，拿地房企拖欠地價(jià)款，也使企業(yè)背后的政府形象受到了損害。地王欠款，遲遲不能開(kāi)工，政府的土地供應(yīng)沒(méi)有有效實(shí)現(xiàn)，是一種資源的浪費(fèi)�！彼�認(rèn)為，政府應(yīng)該加強(qiáng)政策的執(zhí)行力，確定供地計(jì)劃，緩和供需矛盾，對(duì)拿地不按時(shí)開(kāi)發(fā)的企業(yè)應(yīng)嚴(yán)厲打擊。