上海市閔行區(qū)倒塌樓盤的小區(qū)業(yè)主能否現(xiàn)在就要求退房？筆者認為，支持現(xiàn)在就退房的觀點是不準確的。確切地說，該觀點的成立需要有相應前提條件，因為商品房預售和現(xiàn)房銷售是有法律區(qū)別的，最關鍵是開發(fā)商交房的履行期限尚未到來。

　　現(xiàn)在退房反助開發(fā)商

　　退房，法律術語其實就是解除合同。根據我國法律規(guī)定，解除合同有3種類型，一種是協(xié)商解除，第二種是約定解除，第三種是法定解除。上海的商品房預售，通常都使用房地局的示范文本合同，示范文本基本上都約定了開發(fā)商逾期交房超過30天、60天或者90天，購房者才有權解除合同。

　　蓮花河畔景苑倒塌樓房約定的交房期限是2010年5月31日，所以在2010年6月30日之前，業(yè)主們是不能行使購房合同的約定解除權的。

　　那我們再來看看法定解除。

　　如果開發(fā)商現(xiàn)在就明確表示，因為發(fā)生倒塌事故，所以不能交房了(請注意，不是延期交房)，也就是開發(fā)商明確表明其不會再履行交房的義務，那么根據我國合同法第94條第2款及108條的規(guī)定：在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或以自己的行為表明不履行主要債務的，購房人可以現(xiàn)在就行使解除權，解除購房合同，也就是俗稱的“退房”。

　　但是，如果開發(fā)商表示，其不是不交房，而是有可能延遲交房，或者開發(fā)商承諾會加緊整改，按原定時間交房，那么購房人不能現(xiàn)在就解除合同。業(yè)主們需要等到明年5月份(也就是蓮花河畔景苑約定的交房期限)，屆時開發(fā)商果真沒能交房，根據合同法第94條第3款及最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件的司法解釋的第15條的規(guī)定，購房人必須催告開發(fā)商盡快交房。而只有在經過催告后又過3個月，開發(fā)商還是不能交房，那時倒塌樓盤的業(yè)主才能解除合同。

　　最近數月上海的樓盤普漲了20%-30%，而按照上海預售合同示范文本的約定條款，因延期交房或延期付款而解除合同的賠償額基本上也就是合同總價的10%，因此，購房人解除合同倒是讓開發(fā)商賺了不少便宜，所謂的倒塌樓盤小區(qū)業(yè)主可要求退房賠償的法律建議實在讓購房人心痛得不愿意輕易使用！那么是否有其他的好辦法？

　　要求降價更為實際

　　已倒塌的房子顯然是不能居住的，其實開發(fā)商如果通過重新打地基，房子肯定可以重新造起來。 筆者的建議是，倒塌樓盤的業(yè)主們可以團結起來給開發(fā)商以壓力，如果覺得房子倒塌不會給您將來的居住帶來什么心理陰影的，那就要求開發(fā)商重新蓋樓并降低房款或賠償每戶業(yè)主，因為房屋的價值貶損(即使新蓋樓)是必然的，就好比新車被撞勢必會有折舊(法院已有判例)，另外還可以要求開發(fā)商支付延期交房的違約金；如果覺得這樣的房子沒法再居住，那就聯(lián)合起來跟開發(fā)商談判，雙方走協(xié)商解除合同的道路，當然協(xié)商解除也可以要求開發(fā)商賠償你的損失，根據合同法第113條的規(guī)定，損失包括購房人本來履行合同后可獲得的利益，也就是房屋從簽訂合同時到解除時的這段時間的房屋增值收益。(吳冬 作者系上海市匯業(yè)律師事務所律師)