房產(chǎn)律師團(tuán)

　　本期出場律師：

　　遼寧青松律師事務(wù)所律師鐘剛

　　2000年，北京的一起因道路交通噪聲污染問題而引發(fā)的訴訟案件成為了我國首例道路交通噪聲污染訴訟案。此后的幾年，隨著我國城市建設(shè)的快速推進(jìn)，各城市道路交通環(huán)境也逐漸得到了改善，受制于此，房屋噪聲超標(biāo)案件在我國的房地產(chǎn)訴訟中也就成為了常見問題。大連亦如此，尤其是近兩年，各項重大交通道路工程的實施接二連三，來自住宅項目周邊的交通工具也就成為了居住區(qū)的主要噪音污染源。那么此類案件的焦點在哪里？開發(fā)商究竟在何種情形下構(gòu)成違約行為？業(yè)主在何種情況下會獲得相應(yīng)賠償？這是多數(shù)百姓比較關(guān)心的問題。

　　入住后難忍立交橋噪音 幾次協(xié)商不成訴至法院

　　2008年5月，周女士經(jīng)過實地考察后，看好某開發(fā)商新開發(fā)的一處樓盤，且對該房屋的質(zhì)量、戶型及周邊的配套設(shè)施都比較滿意，就決定買下一套總房款90余萬元、面積為100平方米的商品房。雙方簽訂購房合同后不久，開發(fā)商就向周女士交付了經(jīng)驗收合格的房屋。

　　周女士一家剛?cè)胱〔痪�，就發(fā)現(xiàn)該房屋由于鄰近立交橋，噪音非常大，空氣也比較污濁，白天在家里根本不能開窗，夜里更是無法正常休息。于是，周女士找到該項目開發(fā)商，要求解決噪音問題，如果無法解決，則要求退房。周女士與該開發(fā)商經(jīng)過幾次協(xié)商都沒有成功，于是，周女士一紙訴狀將開發(fā)商訴至法院，以房屋鄰近立交橋噪聲嚴(yán)重超標(biāo)開發(fā)商構(gòu)成根本違約為由，請求法院判令解除購房合同，并返還購房款。

　　是否屬于房屋質(zhì)量瑕疵 法庭之上雙方各執(zhí)己見

　　周女士認(rèn)為：該房屋噪音污染超標(biāo)，嚴(yán)重影響了自己的正常生活，屬于商品房的質(zhì)量瑕疵，開發(fā)商屬于違約，應(yīng)該解除購房合同，返還房款并承擔(dān)因此造成的經(jīng)濟損失；而被告開發(fā)商則辯稱：該房屋交付給原告之前是經(jīng)過驗收合格的，不存在任何質(zhì)量瑕疵，而且立交橋是幾年前就建好的，原告購買房屋之前，也對周邊環(huán)境進(jìn)行了考察，對立交橋產(chǎn)生的噪音影響是知道的。所以開發(fā)商認(rèn)為自己不存在任何違約行為。

　　購房前立交橋客觀存在 開發(fā)商不構(gòu)成違約行為

　　經(jīng)審理，法院認(rèn)為：該項目開發(fā)商不構(gòu)成違約。原告周女士購買房屋的時候，立交橋已經(jīng)客觀存在，且被告開發(fā)商沒有違反合同義務(wù)，原告周女士訴稱的噪音污染并非由被告違約行為所致，原告以合同目的不能實現(xiàn)為由請求解除商品房買賣合同的主張，不符合《合同法》第94條的規(guī)定，不應(yīng)予支持。被告開發(fā)商雖然沒有違約，但是從公平原則出發(fā)，應(yīng)采取相應(yīng)的緩解和補救措施，保障原告的人身健康和生活環(huán)境。

　　依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五條、第八條、第一百零七條的規(guī)定，法院對此案判決如下：1、駁回原告周女士的訴訟請求；2、訴訟費由原告承擔(dān)。最終，原告周女士沒有提起上訴，而被告房地產(chǎn)開發(fā)公司也采取了諸如給窗戶換隔音玻璃或給項目建隔音帶等相應(yīng)的補救措施。

　　-律師提醒

　　房屋噪聲超標(biāo)情形下，開發(fā)商是否構(gòu)成違約，與買賣行為發(fā)生時間密切相關(guān)。本案中，在立交橋已經(jīng)客觀存在，且開發(fā)商沒有違反合同義務(wù)的情況下，購房人訴稱的噪聲污染并非由于出賣人違約行為所致。其以合同目的不能實現(xiàn)為由請求就解除商品房買賣合同的主張，不符合《合同法》合同法定解除的規(guī)定，不應(yīng)予支持。因此，這就要求購房者在選購房屋之前，一定要對房屋的戶型、結(jié)構(gòu)、周邊環(huán)境、配套設(shè)施做足了解，以免購房后節(jié)外生枝。(記者邊琦)