近日，徐匯區(qū)法院根據(jù)最新出臺的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，對一起承租人優(yōu)先購買權(quán)糾紛作出一審宣判，房屋承租方張某和顧某訴請法院判決出租方售房行為無效的主張被駁回。

　　房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓起紛爭

　　2003年5月，張某與上海某羊毛衫廠簽訂房屋租賃合同，承租該廠名下位于襄陽南路的一處房屋，后顧某一同參與承租。其間，羊毛衫廠在企業(yè)改制中被兼并，上述房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)至海螺集團(tuán)名下。為解決歷史遺留問題，海螺集團(tuán)于2007年12月根據(jù)羊毛衫廠早前與某服飾公司老板金某達(dá)成的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，與金某簽訂了房屋買賣合同。次年8月，金某與張、顧二人重新簽訂租賃合同，雙方協(xié)議合同內(nèi)容除出租人外不作改變。然而一年之后，張某和顧某卻向法院提起訴訟，以海螺集團(tuán)與金某之間的房屋買賣行為侵害了他們的優(yōu)先購買權(quán)為由，要求法院判決兩被告之間的買賣合同無效，同時按照該買賣合同的價格由原告方與海螺集團(tuán)建立買賣合同關(guān)系。

　　兩被告對此辯稱，雙方的房屋買賣合同是依法訂立的，手續(xù)完備，且已過戶。兩原告并沒有和海螺集團(tuán)簽訂過任何租賃合同，他們的訴訟請求沒有事實和法律依據(jù)。

　　善意取得受保護(hù)

　　法院經(jīng)審理后認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)司法解釋的規(guī)定，承租人請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，法院不予支持。此外，就優(yōu)先購買權(quán)的問題，法院認(rèn)為，襄陽南路房屋的轉(zhuǎn)讓是在羊毛衫廠改制過程中訂立的，并經(jīng)上級公司批準(zhǔn)確認(rèn)，因此買賣合同合法有效，金某為善意取得。本案中的房屋轉(zhuǎn)讓，目的是為解決歷史遺留問題，相關(guān)事宜的協(xié)商持續(xù)多年，直到2006年10月經(jīng)協(xié)議書確認(rèn)由被告金某作為購房人，因此羊毛衫廠、海螺集團(tuán)及其上級公司對受讓人的確定具有選擇權(quán)和批準(zhǔn)權(quán)，受讓人金某所享有的受讓權(quán)也具有專屬性。

　　此外，被告金某在取得房屋的產(chǎn)權(quán)后，與兩原告重新簽訂租賃合同，其中顧某簽字確認(rèn)。張某與顧某作為共同承租人，對兩被告的房屋買賣行為應(yīng)該有所知曉，時隔1年后才提起優(yōu)先購買權(quán)的訴訟，超過了合理期限，故駁回兩原告的全部訴訟請求。

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