11月22日午后，建外SOHO東區(qū)冷清而平靜。不過，一場因物業(yè)管理而起的曠日持久的糾紛，正在此處燃起新的火花。

　　這是一處位于北京長安街旁、CBD核心區(qū)的高檔商業(yè)社區(qū)。與往常不同的是，這里的保安比原來多了，幾乎每棟樓的拐角處都有保安的身影。

　　事實(shí)上，物業(yè)管理糾紛在北京并不算是新鮮事，而建外SOHO東區(qū)的這一樁糾紛由于國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)“大腕級”人物潘石屹的“鼓”和“呼”，成了能上央視的大新聞。起初，潘石屹因為“在自己建的樓盤里挨凍了”被稱為“最窩囊的開發(fā)商”，而僅僅一周后，風(fēng)頭急轉(zhuǎn)，潘石屹又成了預(yù)謀操控物業(yè)管理的“大陰謀家”。

　　事實(shí)的真相究竟是怎樣？建外SOHO到底怎么了？

　　潘石屹的“求救信”

　　一切要從潘石屹的一封“求救信”說起。

　　11月10日，潘石屹在博客中寫道，大雪天，建外SOHO東區(qū)停暖、停熱水，室內(nèi)溫度不足3度，……很多租戶要求退租。

　　就在當(dāng)天，來自朝陽供電公司華威營業(yè)所的一紙“欠費(fèi)停電通知書”貼到了建外SOHO東區(qū)各個公共區(qū)域。通知書中稱，建外SOHO東區(qū)拖欠電費(fèi)5202173.31元。

　　事實(shí)上，在過去的一年中，建外SOHO東區(qū)已經(jīng)不止一次接到停電通知書了。

　　2008年10月，建外SOHO東區(qū)業(yè)主委員會以1700萬元物業(yè)費(fèi)去向不明為由，通知當(dāng)時的物業(yè)管理公司賽特物業(yè)“終止合同”，同時委托賓至物業(yè)對建外SOHO東區(qū)進(jìn)行臨時托管。但業(yè)委會的做法并沒有得到業(yè)主們的一致同意，有部分業(yè)主對賓至物業(yè)的資質(zhì)、管理質(zhì)量等諸多問題有質(zhì)疑，同時前任的賽特物業(yè)也不愿撤離，兩家物業(yè)的保安還為爭奪辦公室等公共物資釀成沖突，小區(qū)由此陷入長達(dá)一年的混亂。在這期間，建外SOHO的各項常規(guī)費(fèi)用收取工作一度停滯。至今，賽特物業(yè)與業(yè)主之間的官司尚未結(jié)束。

　　據(jù)稱，得知物業(yè)欠費(fèi)后，建外SOHO東區(qū)業(yè)主委托潘石屹牽頭開立了物業(yè)“應(yīng)急保障賬戶”，潘石屹“提供了公司賬號作為一個公開的繳費(fèi)平臺”。這個平臺于今年11月20日正式啟動，當(dāng)天便收到業(yè)主交來的物業(yè)費(fèi)41.89萬元。

　　而正是這個所謂的“第三平臺”，引起了現(xiàn)任物業(yè)管理公司賓至物業(yè)的不滿。在接受本刊記者采訪時，賓至物業(yè)總裁范希俊表示，潘石屹成立這個“第三平臺”并無法律依據(jù)，他們保留訴訟的權(quán)利。“物業(yè)管理我來做，出現(xiàn)問題責(zé)任我來擔(dān)，但是物業(yè)費(fèi)卻是他收，這種事說得通嗎？”

　　“潘石屹欠物業(yè)費(fèi)10多萬”

　　11月22日，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者在建外SOHO東區(qū)4號樓見到賓至物業(yè)總裁范希俊和副總賈陸的時候，他們剛剛送走一撥央視的記者。

　　“要解決問題應(yīng)當(dāng)通過正當(dāng)途徑 而不是說這邊收錢、那邊收錢的。潘石屹說業(yè)主不放心把物業(yè)費(fèi)交給我們，這個情況不屬實(shí)。一開始，我們收費(fèi)是沒有問題的，包括賽特(物業(yè))在的情況下，都是沒有問題的。但是后來，開發(fā)商的介入，我覺得對收費(fèi)影響是很大的。”范�？≌f。

　　在近一個小時的采訪過程中，范希俊給記者看了多份文件材料，其中包括街道的測溫記錄，證明小區(qū)實(shí)際上并沒有停暖；還有來自朝陽區(qū)的會議紀(jì)要，證明賓至物業(yè)才是唯一合法的托管方。

　　除此以外，記者還看到，賓至物業(yè)出示的一份收費(fèi)明細(xì)顯示，潘石屹欠繳物業(yè)費(fèi)達(dá)100180元。

　　“住著建外SOHO最大的房子，卻不交物業(yè)費(fèi)，潘總是社會知名人士，他不應(yīng)該是這樣的�！� 范希俊對記者強(qiáng)調(diào)，國家有相關(guān)規(guī)定，欠費(fèi)的業(yè)主不能成為業(yè)委會的成員，而潘石屹還在牽頭業(yè)委會成立事宜。他對此表示不認(rèn)同。

　　與賓至物業(yè)一墻之隔，就是賽特物業(yè)的值班室。兩家物業(yè)公司在此并存的狀態(tài)令外界難以想象。即便是賓至物業(yè)要帶領(lǐng)記者前往會議室，也要找賽特物業(yè)的人拿鑰匙開門。

　　賽特物業(yè)值班室一位工作人員告訴記者，他們留守此地，原因一是要向賓至物業(yè)索賠，因為賓至搬進(jìn)來之后，使用的都是他們原先的辦公設(shè)備；二是他們還想備戰(zhàn)下一輪的選聘競爭。

　　事實(shí)上，無論是賽特，還是賓至，都不能算是建外SOHO東區(qū)真正的物業(yè)管理方。建外SOHO東區(qū)正處于管理真空的狀態(tài)。因為賽特物業(yè)已被“終止合同”；賓至物業(yè)是臨時托管，而且其物業(yè)管理資質(zhì)已于今年9月到期。建外SOHO東區(qū)上一屆業(yè)主委員會自2009年2月解散之后，由于各方拉票、阻撓等原因，至今并未成立新的業(yè)委會，也無法選聘下一輪的物業(yè)管理公司。

　　在這期間，即便有關(guān)部門并未對建外SOHO東區(qū)采取斷電、停暖等措施，但長期的扯皮、各種設(shè)備無人維修，建外SOHO東區(qū)的業(yè)主并未享受到高檔社區(qū)應(yīng)有的物業(yè)服務(wù)。

　　“潘石屹在為操控物管作鋪墊”

　　事實(shí)上，在北京市，像建外SOHO東區(qū)一樣處于管理“真空”狀態(tài)的小區(qū)不在少數(shù)。物業(yè)管理問題也連年成為北京市“兩會”關(guān)注的熱門話題。據(jù)北京市人大常委會報告顯示，在北京3200余個住宅區(qū)中僅有574個成立了業(yè)委會。與此相對應(yīng)的是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)2868家，幾乎是一家物業(yè)企業(yè)僅服務(wù)一到兩個項目。業(yè)內(nèi)人士分析，這樣的比例在一個規(guī)范的市場中是根本不可想象的。

　　然而，盡管物業(yè)管理行業(yè)“很亂”，“很不賺錢”，但是潘石屹似乎已經(jīng)決定要趟這灘渾水了。

　　在賓至物業(yè)副總賈陸看來，潘石屹之前在博客上發(fā)負(fù)面消息、成立“第三平臺”等，不過都是為最終操控物業(yè)管理作“鋪墊”。

　　范�？�則認(rèn)為，潘石屹開發(fā)的項目都是高端項目，推廣的手法是口碑傳播�！叭绻�是開發(fā)商選聘的物業(yè)公司，肯定是替他們說話的。即使發(fā)現(xiàn)了項目本身存在一些質(zhì)量問題，也不會站出來說。”

　　“比如說建外SOHO，好多排污管井，標(biāo)準(zhǔn)都是不夠的，所以就造成了經(jīng)常性的管道泄漏。在我們之前的物業(yè)公司管理時，就是這種情況。”范�？⊥嘎丁�

　　他還反駁說，物業(yè)管理并不像潘石屹說的那樣不賺錢，應(yīng)該說是“微利”行業(yè)。以建外SOHO來看，寫字樓26元/平米·年，商鋪28元/平米·年，公寓4.5元/平米·年，建外SOHO投入使用5年多來應(yīng)收物業(yè)費(fèi)近3億元。

　　據(jù)媒體報道，SOHO中國總裁閻巖已經(jīng)表示，公司已經(jīng)組成了非常龐大的專業(yè)團(tuán)隊，甚至包括剛剛接手的嘉盛中心在內(nèi)，都要逐一接手自己管理。

　　一位長期關(guān)注物業(yè)管理行業(yè)的人士就此事件告訴記者，如果潘石屹真想把建外SOHO的物業(yè)管理接過去，憑借他的實(shí)力和在業(yè)主中間的號召力，還用得著“鋪墊”嗎？關(guān)鍵是，即便是潘石屹接過去了，以往物業(yè)管理中容易出現(xiàn)的一系列問題，比如規(guī)范服務(wù)、財務(wù)透明化、定價機(jī)制等，就能得到很好的解決嗎？

　　記者注意到，正值建外SOHO“物業(yè)門”事件沸沸揚(yáng)揚(yáng)之時，《北京市物業(yè)管理辦法(草案)》開始公開征求意見，期限從11月18日至12月7日。而目前北京市小區(qū)物業(yè)管理依據(jù)的還是1995年頒布的《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》。

　　物業(yè)糾紛并未影響租售

　　周日(11月22日)下午，建外SOHO顯得非常冷清。然而位于小區(qū)內(nèi)的一家中介公司工作人員告訴記者，這是正常情況。因為這里并不適合居住，大部分都是辦公或商鋪，周末公司不上班，人少是正常的。

　　對于物業(yè)糾紛是否影響租房，該中介人士表示，并沒有影響。“前一陣子，物業(yè)是有點(diǎn)毛病。但是不久會好的，潘石屹不會不管�！�

　　在5號樓的底商，有一戶商鋪門口掛著撤店轉(zhuǎn)租的牌子，記者前去一探究竟。

　　對于記者問到停暖停電一事，該商鋪人士表示，的確有供電局來此貼過公告，但從未真正停電。促使他們搬走的最重要的原因是，這里的租金太貴了，因而利潤率不高。該商鋪面積為90平米，出租價3萬元/月。

　　記者隨后走訪了一些中介了解到，這里的小面積商用公寓，一般按月出租，一個20平米的商鋪，出租價在1.8萬元/月左右。而寫字樓則按照平米出租，價格大多在3.6～3.8元/平米/天。“這里的出租非�；稹！痹撝薪檎f。