因?yàn)檫t遲辦不下房貸手續(xù)，結(jié)果國(guó)家出臺(tái)“新國(guó)十條”上調(diào)貸款首付比例，致使購(gòu)房者吳先生無(wú)法支付上調(diào)后的貸款首付。吳先生無(wú)奈之下將房主郭女士告上法院，要求其雙倍返還定金10萬(wàn)元。日前，崇文法院受理了因“國(guó)十條”而發(fā)生的首例購(gòu)房人要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同案。

　　事件：無(wú)錢(qián)增加首付且貸不到款

　　今年4月12日，吳先生與郭女士簽訂合同，購(gòu)買(mǎi)郭女士位于崇文區(qū)沙子口路、建筑面積為98.38平方米的房屋一套。雙方當(dāng)時(shí)約定，由吳先生交付5萬(wàn)元給郭女士作為購(gòu)房定金，不久，吳先生按約定將5萬(wàn)元交給了郭女士。

　　吳先生說(shuō)，按照合同的約定，雙方應(yīng)該在4月13日辦理合同網(wǎng)簽，并于4月20日到銀行辦理房屋貸款事宜。但是，郭女士卻遲遲沒(méi)有履行約定，吳先生多次聯(lián)系郭女士要求其履約，均被郭女士以各種理由推延。

　　4月17日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，其中規(guī)定：對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付比例不得低于30%。新政策還規(guī)定，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。

　　郭女士出售房子的建筑面積為98.38平方米，正好是在“新國(guó)十條”中上調(diào)首付的對(duì)象之列。之前雙方約定以銀行按揭的方式購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)，首付比例為總房款的20%，約40萬(wàn)元。而按照上調(diào)后的30%首付比率，吳先生需要多掏16.1萬(wàn)元。

　　吳先生趕緊去銀行，結(jié)果無(wú)奈地發(fā)現(xiàn)銀行已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行“新國(guó)十條”新政策，他不得不再掏16.1萬(wàn)元的首付款。但由于吳先生剛剛來(lái)京工作不久，工作時(shí)間不長(zhǎng)，收入并不高，40萬(wàn)元首付款全部是通過(guò)親朋好友借來(lái)的，因此他無(wú)力承擔(dān)新增的16.1萬(wàn)元。同時(shí)，他也不能提供1年以上的納稅證明，按照新規(guī)定，銀行也不會(huì)向他發(fā)放貸款。

　　無(wú)奈之下，吳先生以違約為由將郭女士訴至法院。

　　吳先生訴稱，其與被告郭女士于2010年4月12日簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)買(mǎi)郭女士位于崇文區(qū)沙子口路76號(hào)富萊茵小區(qū)的一套房屋。吳先生在合同簽訂后即支付了郭女士5萬(wàn)元定金。根據(jù)合同約定，雙方應(yīng)于4月13日辦理合同網(wǎng)簽，并于4月20日到銀行辦理房屋貸款。但由于郭女士沒(méi)有按期協(xié)助吳先生辦理網(wǎng)簽和銀行貸款，導(dǎo)致“新國(guó)十條”實(shí)施后，各銀行均提高了首付款比例。

　　吳先生表示，其原來(lái)根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)情況，計(jì)劃應(yīng)交付的首付款比例為總房款的20%，約40萬(wàn)元。該項(xiàng)內(nèi)容已經(jīng)寫(xiě)進(jìn)了雙方的買(mǎi)賣(mài)合同中。但是由于近期國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，其中規(guī)定對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付比例不得低于30%。吳先生需要交納的首付款增加到了56.1萬(wàn)元，已經(jīng)大大超出了吳先生目前能夠承受的程度。

　　另外，“新國(guó)十條”中還規(guī)定，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。吳先生剛剛來(lái)京工作不久，不能提供上述證明。目前銀行已開(kāi)始執(zhí)行這一新政策，此時(shí)如要求雙方繼續(xù)履行合同，吳先生將不能從銀行取得貸款，更無(wú)力從其他渠道籌得購(gòu)房款項(xiàng)。吳先生認(rèn)為，由于郭女士的違約行為導(dǎo)致他無(wú)法繼續(xù)履行合同，于是將郭女士訴至法院，要求解除合同，并要求郭女士雙倍返還原告購(gòu)房定金10萬(wàn)元，并承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。本案正在進(jìn)一步審理中。

　　爭(zhēng)議：新政屬不可抗力還是情勢(shì)變更

　　吳先生購(gòu)房的遭遇引發(fā)了另一個(gè)法律話題：國(guó)家新政對(duì)合同的影響屬于不可抗力還是情勢(shì)變更？

　　華倫律師事務(wù)所律師崔保國(guó)認(rèn)為，正規(guī)的購(gòu)房合同中其實(shí)都會(huì)對(duì)這種情況作出約定，一般會(huì)認(rèn)為是不可抗力�！安豢煽沽�可以理解為無(wú)法預(yù)知，無(wú)法避免�！辈贿^(guò)，法律界也有人認(rèn)為國(guó)家新政策導(dǎo)致無(wú)法履行合同應(yīng)該歸入情勢(shì)變更，即外部條件發(fā)生變更后造成合同失效�！胺�律本身對(duì)于這個(gè)問(wèn)題的說(shuō)法比較模糊，所以也造成了一些爭(zhēng)議，但絕大部分是認(rèn)為不可抗力�！贝薇�國(guó)說(shuō)。

　　崔保國(guó)認(rèn)為，在本案中，如果確屬郭女士的拖延造成了合同無(wú)法履行，郭女士的行為應(yīng)該構(gòu)成違約。但對(duì)于吳先生提出的雙倍返還定金10萬(wàn)元，崔保國(guó)認(rèn)為，關(guān)鍵是要看合同中對(duì)于違約情況的界定。

　　“如果郭女士的拖延超過(guò)了規(guī)定的約定期限，法官就可以認(rèn)定違約導(dǎo)致合同解除，雙倍返還定金就沒(méi)有問(wèn)題。但如果郭女士的行為沒(méi)有超過(guò)合同中規(guī)定的期限，則只能算構(gòu)成違約責(zé)任，法官可以認(rèn)定合同并沒(méi)有解除�！倍�合同違約一般是按日計(jì)算違約金，吳先生可以獲得按日計(jì)算的違約賠償，但很難獲得雙倍定金賠償。

　　“由于法律規(guī)定的原因，本案還得看合同的具體約定以及法官如何認(rèn)定。”崔保國(guó)說(shuō)。

　　建議：國(guó)家政策變更應(yīng)列入合同

　　對(duì)于吳先生的遭遇，崔保國(guó)建議，在雙方簽合同時(shí)，應(yīng)該將國(guó)家政策變更等情況列入合同之中，對(duì)此造成的責(zé)任后果進(jìn)行詳細(xì)地約定�！凹s定得越詳細(xì)，越對(duì)購(gòu)房者有利�！绷硗�，最近由于房地產(chǎn)熱，造成很多賣(mài)房者違約解除合同，崔保國(guó)認(rèn)為，在合同中明確違約責(zé)任的認(rèn)定，提高違約金的限度等手段簡(jiǎn)單又有效，可以確保購(gòu)房者的利益避免損失。劉可 趙慶玲