梳理今年物管事件，10余起是因物業(yè)交接不順而引起停水?dāng)嚯�、垃圾成山、停車管理陷入“真空”�?/p>

　　根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》(草案)55條的規(guī)定，當(dāng)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，應(yīng)依法提起訴訟或申請(qǐng)仲裁。

　　而樂府江南小區(qū)業(yè)委會(huì)訴物業(yè)的案子，上訴半年仍無結(jié)果。

　　因?yàn)橛小皩?shí)戰(zhàn)”經(jīng)驗(yàn)，小區(qū)業(yè)委會(huì)召集人李杰認(rèn)為，此條款有縱容和激勵(lì)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不交接的反作用，“協(xié)商”并無任何法律約束力。

　　年終，記者再次來到樂府江南小區(qū)，看到的是一幅因物業(yè)不作為而導(dǎo)致的蕭條景觀———

　　保安保潔撤走大半

　　入夜，樂府江南小區(qū)的路燈八成未亮，北門廣場(chǎng)沒亮一星燈光。

　　這個(gè)廣場(chǎng)曾是小區(qū)的“門臉”，許多小區(qū)的公共活動(dòng)都在這兒舉行。但現(xiàn)在，四周久未打理的草木顯得很蕭條。

　　如今，小區(qū)保安和保潔撤了大半；公共區(qū)域的垃圾桶經(jīng)常滿了也沒人收；74個(gè)門樓的門禁，大多都已失效；今年9月，警方調(diào)查一宗入室盜竊案時(shí)，發(fā)現(xiàn)小區(qū)70%以上的監(jiān)控?cái)z像頭均已失靈……

　　“現(xiàn)在物業(yè)已完全不干事了！不維修，不開燈，不綠化！”業(yè)主論壇里，這樣的“牢騷”不在少數(shù)。

　　一切都源于今年5月的新老物業(yè)交接。

　　5月31日，業(yè)主大會(huì)與選聘的新物業(yè)合同生效，本應(yīng)進(jìn)行新老物業(yè)的交接。當(dāng)日，小區(qū)里一邊是“歡迎深圳長城物業(yè)進(jìn)駐”、“歡送世紀(jì)恒景”等字眼的條幅；另一邊，則有突然從頂樓放下的“業(yè)委會(huì)是大陰謀家”等條幅。

　　小區(qū)前期物業(yè)以質(zhì)疑物業(yè)選聘程序?yàn)橛桑�拒不撤離。但支持更換物業(yè)的業(yè)主們，已不再向前期物業(yè)繳納物業(yè)費(fèi)。

　　業(yè)委會(huì)訴前期物業(yè)

　　業(yè)委會(huì)將前期物業(yè)拒不撤離的行為訴至法庭，但同時(shí)，又有業(yè)主認(rèn)為業(yè)委會(huì)選聘程序不合法，起訴業(yè)委會(huì)。

　　兩個(gè)案子在9月7日同日開庭。當(dāng)日上午，業(yè)委會(huì)訴前期物業(yè)拒不撤離一案，物業(yè)的抗辯理由之一：對(duì)業(yè)委會(huì)提請(qǐng)重新選聘物業(yè)公司的業(yè)主代表大會(huì)(投票)的質(zhì)疑，正好與該法院已審理的樂府江南一位業(yè)主訴業(yè)委會(huì)的案件內(nèi)容重合。這一答辯理由是否成立，取決于將要判決的那個(gè)案子。

　　期間，樂府江南業(yè)委會(huì)曾先后4次向有關(guān)部門遞交緊急報(bào)告，相關(guān)部門也召集業(yè)主、前期物業(yè)和開發(fā)商商談，但每次均無疾而終。

　　上周，業(yè)主訴業(yè)委會(huì)的二審判決下達(dá)。市一中院再次駁回業(yè)主所有訴訟請(qǐng)求。

　　“這意味著前期物業(yè)的答辯理由中‘選聘程序不合法’也站不住腳了�！睒I(yè)委會(huì)副主任楊明說，他們對(duì)勝訴充滿信心，“但耗時(shí)太久�！�

　　三萬元罰款遭質(zhì)疑

　　依照程序選聘了新物業(yè)，面對(duì)“賴著不走”的老物業(yè)卻束手無策———業(yè)委會(huì)召集人李杰將小區(qū)更換物業(yè)一事形容為“業(yè)主合法權(quán)利得不到維護(hù)的奇觀�！�

　　《草案》規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按規(guī)定交接，以及新物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)行接管，都將被處以三萬元罰款。

　　李杰認(rèn)為，這條規(guī)定不利于小區(qū)更換物業(yè)�！叭绻麤]有原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的拒不撤離，就不會(huì)有新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的強(qiáng)行接管�！彼�認(rèn)為應(yīng)對(duì)拒不交接行為做出明確的禁止性規(guī)定和更高的處罰。因?yàn)樵�物業(yè)滯留小區(qū)的成本非常低，而且還有公共部位的廣告位、停車位的收益。但這種“既不撤離也不提供服務(wù)”的行為，卻拖垮了小區(qū)正常秩序。

　　楊明認(rèn)為，《辦法》(草案)的規(guī)定，相當(dāng)于各打五十大板，留下來的還是老物業(yè)。

　　- 拍案

　　新物業(yè)被拒

　　小區(qū)外倆月

　　今年11月，已與業(yè)委會(huì)簽訂合同的海淀紫金莊園小區(qū)新物業(yè)，被老物業(yè)拒之門外，至今仍未接管。新物業(yè)北京遠(yuǎn)洋物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)人說，他們遲遲不能進(jìn)駐小區(qū)，導(dǎo)致部分員工離開，公司運(yùn)行艱難。

　　而老物業(yè)負(fù)責(zé)人表示，業(yè)委會(huì)3年任期早已結(jié)束，目前新業(yè)委會(huì)正在籌備，因此與新物業(yè)簽的合同系偽造，不能交接。

　　晟翔律師事務(wù)所的包華律師：老物業(yè)拒不撤離，依仗的有三條：第一行政處罰不能強(qiáng)力；第二老物業(yè)不僅管著小區(qū)，還管理著公共區(qū)域的治安，所以政府為保持社區(qū)穩(wěn)定，必須平衡；第三老保安沒撤。

　　新老物業(yè)交接難，核心是利益分配。從整體來說，《辦法》(草案)對(duì)業(yè)主達(dá)到共識(shí)有幫助，但起不了立竿見影的作用。

　　正　舒可心(社區(qū)物業(yè)管理問題專家)

　　《辦法》(草案)關(guān)于物業(yè)交接中，“拒不交接”和“強(qiáng)行交接”行為的規(guī)定和處罰條款是適當(dāng)?shù)�，并略有前瞻性，利于促進(jìn)業(yè)主群體通過理性、法治途徑解決糾紛的能力建設(shè)。

　　如果任由業(yè)主組織與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間私力較量，則很容易導(dǎo)致沖突升級(jí)乃至暴力發(fā)生，造成人身傷害。因此，政府在法規(guī)中宣示“不得強(qiáng)行接管”的原則是正確的；如要求政府行政權(quán)力介入對(duì)民商事活動(dòng)的裁判，是與法治精神相悖的。

　　反　李杰(樂府江南業(yè)委會(huì)召集人)

　　任晨光(北京業(yè)委會(huì)協(xié)會(huì)申辦委員會(huì)召集人)

　　李杰：既然對(duì)業(yè)主方和新物業(yè)企業(yè)作出明確的禁止性規(guī)定：不得強(qiáng)行接管。那為什么不對(duì)引發(fā)所謂強(qiáng)行接管的原因行為———“強(qiáng)行非法滯留”行為，首先作出同樣明確的禁止性規(guī)定呢？這種放縱原因行為、禁止結(jié)果行為的縱因禁果的法理原則，是具有抑善揚(yáng)惡的惡法精神。

　　任晨光：原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出時(shí)，僅協(xié)商解決不了問題，應(yīng)按照《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條的規(guī)定，不得再收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。對(duì)賴著不走的要加大懲罰措施，不能縱因禁果，縱容非法滯留的物業(yè)公司。

　　●第五十五條 原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，應(yīng)依法提起訴訟或申請(qǐng)仲裁，不得強(qiáng)行接管。

　　●第七十五條 原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未撤出物業(yè)管理區(qū)域前，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)行接管的，由區(qū)、縣房屋行政主管部門責(zé)令限期改正，記入物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)，并可處三萬元罰款。

　　———摘自《北京市物業(yè)管理辦法》(草案)