方莊某小區(qū)曾發(fā)生過(guò)一個(gè)案例，小區(qū)有10棟樓，其中一棟樓的電梯壞了，必須動(dòng)用公共維修基金。但業(yè)主大會(huì)卻遲遲湊不齊50%的業(yè)主進(jìn)行表決。

　　今天出臺(tái)的《北京市物業(yè)管理辦法》中有一條，“可以以幢、單元、樓層等為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)物業(yè)管理事項(xiàng)�！比A倫律師事務(wù)所律師崔保國(guó)告訴記者，該條規(guī)定有針對(duì)性地方便了公共維修基金的啟動(dòng)�！昂芏鄻I(yè)主對(duì)不涉及自身利益的事一般不關(guān)心，所以造成了維修基金啟動(dòng)難。通過(guò)這種‘化整為零’的方式，能夠很快地解決如電梯維修、防水層漏水等具體問(wèn)題。”

　　可以樓層為單位

　　決定物業(yè)事項(xiàng)

　　政策規(guī)定：新《辦法》創(chuàng)新了業(yè)主大會(huì)表決形式，明確可以以幢、單元、樓層等為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)物業(yè)管理事項(xiàng)。

　　焦點(diǎn)解讀：市住建委介紹，現(xiàn)有的法規(guī)中，對(duì)于物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)事項(xiàng)管理都必須通過(guò)業(yè)主大會(huì)投票決定，一般重大事項(xiàng)需要一半以上的業(yè)主同意，而像變更物業(yè)等重大事項(xiàng)則需要三分之二的業(yè)主同意方可實(shí)現(xiàn)。但由于召集全體業(yè)主開(kāi)會(huì)在實(shí)際中存在著很多困難，所以，新《辦法》明確了幢、單元、樓層可以共同決定本單位的物業(yè)事項(xiàng)，如有需要，單元業(yè)主可以自己決定啟動(dòng)公共維修基金的使用。

　　業(yè)主可以自管物業(yè)

　　政策規(guī)定：新《辦法》規(guī)定，未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主可以共同決定將各專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個(gè)人。

　　焦點(diǎn)解讀：據(jù)市住建委介紹，業(yè)主可以對(duì)小區(qū)物業(yè)實(shí)行自治也是創(chuàng)新的亮點(diǎn)之一。在目前的實(shí)際中，物業(yè)公司往往是由開(kāi)發(fā)商推薦或指定，業(yè)主無(wú)法進(jìn)行選擇。所以，新《辦法》中首次提出，未選聘物業(yè)企業(yè)的小區(qū)業(yè)主可以通過(guò)共同決定的方式，將各專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個(gè)人，如小區(qū)園林綠化、環(huán)衛(wèi)、保安等事項(xiàng)，可以通過(guò)業(yè)主集體授權(quán)業(yè)主大會(huì)單獨(dú)和相關(guān)單位簽訂合同或合約進(jìn)行管理。

　　“已經(jīng)有部分規(guī)模較小的小區(qū)開(kāi)始實(shí)施自治，效果還不錯(cuò)。自治能夠提高業(yè)主參與管理的積極性，對(duì)于解決物業(yè)糾紛提供了一個(gè)新的模式�！庇诹颊f(shuō)。

　　典型案例：品閣小區(qū)是一個(gè)建筑面積僅2.5萬(wàn)平方米的社區(qū)，只有一棟樓。在2004年業(yè)主入住之時(shí)，遭遇了與眾多小區(qū)極其相似的維權(quán)經(jīng)歷。業(yè)主雖然按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，但丟東西、毀壞車輛的事件屢有發(fā)生。2006年9月，前期物業(yè)撤離小區(qū)。無(wú)奈之下，小區(qū)業(yè)主決定自治管理。2007年，品閣小區(qū)注冊(cè)成立了京城第一家“自管”公司�！白灾巍�3年以來(lái)，該小區(qū)的物管費(fèi)從以往的2.74元/㎡降低到目前的1.6元/㎡，3年降低了42%，還興建了19個(gè)項(xiàng)目，小區(qū)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)有序。

　　據(jù)介紹，北京目前有3個(gè)自治小區(qū)，另外兩個(gè)是馨蓮茗園和水木清華，都是2008年底開(kāi)始自治的，馨蓮茗園采用業(yè)委會(huì)自己成立物業(yè)公司進(jìn)行小區(qū)管理，水木清華則與居委會(huì)合作進(jìn)行管理。

　　商住分不同物業(yè)管理區(qū)

　　政策規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在房屋買賣合同中明示。物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)和非住宅區(qū)原則上應(yīng)當(dāng)劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　焦點(diǎn)解讀：在目前的北京住宅市場(chǎng)上，小區(qū)下面是底商、上面是住宅，商住混合的現(xiàn)象不在少數(shù)。在之前的物業(yè)管理規(guī)定中，住宅和非住宅部分在物業(yè)管理區(qū)域上，并沒(méi)有明確劃分。此次出臺(tái)的新辦法中，明確了開(kāi)發(fā)商在銷售房屋前，必須明確劃分物業(yè)管理區(qū)域，住宅和非住宅部分應(yīng)該分立開(kāi)來(lái)。

　　另外，對(duì)于開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)配建的物業(yè)服務(wù)用房，要求建筑面積不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)辦公用房建筑面積30至60平方米。服務(wù)用房應(yīng)包括客服接待、項(xiàng)目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業(yè)服務(wù)用房的坐落位置(具體到樓棟、房號(hào))。

　　街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)督導(dǎo)業(yè)主大會(huì)

　　政策規(guī)定：街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到申請(qǐng)之日起60日內(nèi)，指定代表?yè)?dān)任籌備組組長(zhǎng)，組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組，籌備組負(fù)責(zé)召集首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。籌備組中非建設(shè)單位的業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組中具有表決權(quán)成員人數(shù)的三分之二�；I備組出具并由組長(zhǎng)簽字的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告，作為備案的材料之一。

　　焦點(diǎn)解讀：依據(jù)新規(guī)，街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)必須指派一人擔(dān)任業(yè)主大會(huì)籌備組組長(zhǎng)，在業(yè)主大會(huì)運(yùn)行階段，負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)，協(xié)調(diào)解決糾紛和矛盾。

　　至于業(yè)主大會(huì)的具體啟動(dòng)要求，是當(dāng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積50%以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料，并推薦業(yè)主代表作為臨時(shí)召集人，召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書(shū)面申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)；占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書(shū)面申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。另外，在新的《辦法》中，業(yè)委會(huì)委員實(shí)行任期制，有關(guān)任期、候補(bǔ)、空缺、資格終止等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。(趙瑩瑩)