五年來房地產(chǎn)資本金比例首次下調(diào)，放松信貸閘門，會(huì)使房企資金壓力緩解，房價(jià)上漲?還是導(dǎo)致房企間競(jìng)爭更加激烈，促使房價(jià)下降?

　　5月27日，國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。這是在自2004年以來執(zhí)行了近五年的35%自有資本金貸款比例首次下調(diào)，也預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開始“松綁”。

　　冷熱并存、乍暖還寒的中國經(jīng)濟(jì)中，歷經(jīng)深幅調(diào)整后迎來“小陽春”的中國樓市又將在這個(gè)“新政”之后何去何從？

　　激活投資　助力經(jīng)濟(jì)

　　在房地產(chǎn)企業(yè)中，項(xiàng)目資本金比例是指開發(fā)商自有資金占其全部開發(fā)資金的比例。

　　回顧我國房地產(chǎn)啟動(dòng)之初，一片空白的開發(fā)市場(chǎng)資金門檻較低，在自有資金上基本沒有太多要求。許多企業(yè)以銀行貸款、房屋預(yù)售、施工隊(duì)墊資等方式快速成長起來，但同時(shí)也侵害了各方許多利益。2004年9月，為抑制房地產(chǎn)泡沫，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)融資體制，銀監(jiān)會(huì)頒布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，提出商業(yè)銀行對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35%。

　　“刺激經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大內(nèi)需是此時(shí)將房地產(chǎn)資本金比例下調(diào)的核心用意�！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林解讀道，“當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象還不明顯，對(duì)我國出口業(yè)的沖擊還在持續(xù)；國內(nèi)經(jīng)濟(jì)回暖基礎(chǔ)并不堅(jiān)實(shí)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長擴(kuò)大內(nèi)需的任務(wù)還相當(dāng)艱巨。而房地產(chǎn)業(yè)同時(shí)作為國民經(jīng)濟(jì)中消費(fèi)最大的行業(yè)和居民生活中最大消費(fèi)點(diǎn)，是內(nèi)需市場(chǎng)重要的組成部分，理應(yīng)在彌補(bǔ)疲弱的外需，抵御經(jīng)濟(jì)下行壓力中發(fā)揮應(yīng)有作用�！�

　　由于銷售不暢、地價(jià)高企、銀根收縮等多重原因，去年以來，房地產(chǎn)企業(yè)普遍遭遇資金困境，許多項(xiàng)目呈現(xiàn)緩建、停建的局面，房地產(chǎn)投資增速急劇下滑。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1—4月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資7290億元,比去年同期回落27.2%；全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積20.1億平方米，比去年同期回落13%；房屋新開工面積2.78億平方米，同比下降15.6%。資本金比例下調(diào)對(duì)改善地產(chǎn)企業(yè)資金困境不啻一場(chǎng)珍貴的春雨。

　　大到鋼鐵、建材，小到家具、床上用品，房地產(chǎn)投資規(guī)模巨大，可帶動(dòng)起40多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)力毋庸置疑。至少從目前來看，通過房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量放大帶動(dòng)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，無疑是加快整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇最具操作性的政策。有測(cè)算顯示，下半年房地產(chǎn)投資估計(jì)將釋放3000億元左右的資本金，有望帶動(dòng)上萬億元的投資。

　　去年房地產(chǎn)行業(yè)陷入低谷后，從10月開始，幾乎所有針對(duì)房地產(chǎn)的緊縮政策都在松綁，政府出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)個(gè)人住房買賣的優(yōu)惠政策，包括下調(diào)契稅、暫免征收印花稅和土地增值稅、下調(diào)貸款利率、降低首付款比例等等，從一定程度上刺激了消費(fèi)者的購房熱情，也直接促成了春節(jié)以來地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖�！叭绻�說上述政策是從消費(fèi)者的角度出發(fā)來激活樓市的話，那么下調(diào)資本金比例則是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度來提振市場(chǎng)。其目的是放寬開發(fā)商銀行融資通道，刺激地產(chǎn)投資，增加市場(chǎng)供應(yīng)�！蓖醌k林表示。

　　“松綁”不意味著“價(jià)漲”

　　提到房地產(chǎn)貸款門檻降低，許多人首先想到的就是房價(jià)會(huì)否跟著上漲。

　　某網(wǎng)站進(jìn)行的購房者調(diào)查顯示，73%的被調(diào)查者認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例松動(dòng)將導(dǎo)致“房企資金壓力緩解，房價(jià)上漲”，18%的被調(diào)查者認(rèn)為新政“使房企間競(jìng)爭更加激烈，促使房價(jià)下降”。

　　“總的來說，放寬房地產(chǎn)信貸對(duì)房價(jià)的影響非常復(fù)雜。兩種看法都有道理，但我稍稍傾向于后者，邏輯性更強(qiáng)，也更合理。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院副院長李文斌認(rèn)為，“因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房價(jià)高低歸根到底要看供需關(guān)系。需求沒變化，就要看供應(yīng)量大小。影響住房供應(yīng)的因素，一是土地，二是資金。資本金比例放寬后，開發(fā)商有錢用來盤活手中的土地，必然導(dǎo)致市場(chǎng)住房供應(yīng)量增加，房價(jià)也當(dāng)然會(huì)下降。政府出臺(tái)這一政策的目的也是期望達(dá)到增加市場(chǎng)供應(yīng)穩(wěn)定房價(jià)的目的�！�

　　不過，李文濱也表示，土地的供應(yīng)并不會(huì)隨著市場(chǎng)資金的增多而增多。不同于市場(chǎng)中的其他要素，土地供應(yīng)受政府主導(dǎo)性要大一些。近一段時(shí)間在一些擴(kuò)張較快的大城市如北京、深圳等地，房價(jià)反彈較快，主要是因?yàn)槿ツ暌詠硎袌?chǎng)上新增供給不足，老百姓可選擇的余地有限，因此房價(jià)很難降下來。

　　對(duì)于消費(fèi)者心中“開發(fā)商不降價(jià)，甚至抬高房價(jià)”的擔(dān)憂，李文濱認(rèn)為，受益于政策的主要是資金緊張而有開工意愿的中小地產(chǎn)商，但這個(gè)市場(chǎng)的主導(dǎo)權(quán)不在小開發(fā)商這里，反而是那些不缺錢、享受多重融資渠道的大的開發(fā)商更掌握行業(yè)的話語權(quán)。他們沒有大規(guī)模開工并非由于缺錢，而是對(duì)未來銷售預(yù)期的不確定性而主動(dòng)縮減投資。因此，如果市場(chǎng)不好，房子賣不出去，將來他們還是要該打折就打折，該降價(jià)就要降價(jià)的。

　　就目前市場(chǎng)而言，中小企業(yè)是否會(huì)因貸款門檻降低而“入市”，恐怕還不敢盲目樂觀。一位小型房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，下調(diào)資本金比例后，企業(yè)即便拿到更多貸款也不會(huì)貿(mào)然去拿地或者開發(fā)新項(xiàng)目。因?yàn)槭袌?chǎng)上真正的購買力仍沒有出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)增長，房地產(chǎn)還存在很多不確定性。當(dāng)前最重要的是加快消化庫存，回籠資金，等“荷包”鼓起來以后，再選擇合適的項(xiàng)目也不遲。

　　防控風(fēng)險(xiǎn)　不忘民生

　　有人擔(dān)心，房產(chǎn)資本金門檻降低，會(huì)否把開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行？

　　“資本金比例降低并不意味著銀行就會(huì)放開信貸閘門，房地產(chǎn)授信仍是銀行風(fēng)險(xiǎn)控制的重點(diǎn)。”李文濱指出，20%的下調(diào)只是標(biāo)明了最低限度，但銀行不一定照此執(zhí)行。貸不貸，貸多少，主動(dòng)權(quán)和決策權(quán)還在銀行手里。這對(duì)銀行貸款審查是否嚴(yán)格、風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制是否健全也是一種考驗(yàn)。數(shù)據(jù)顯示，今年以來樓市交易回暖，開發(fā)商資金壓力得以緩解，銀行承擔(dān)的貸款風(fēng)險(xiǎn)反而有所降低。

　　李文濱說，放松信貸閘門，影響并沒有想象的那么大。究竟會(huì)有多少資金進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)行列，還是要視市場(chǎng)情況而定。比如2004年以來一直執(zhí)行35%的比例，但房地產(chǎn)業(yè)并不“差錢”，市場(chǎng)同樣出現(xiàn)迅猛發(fā)展。估計(jì)資本金比例下調(diào)后貸款量的增加幅度應(yīng)該不會(huì)超過20%的資本金下降幅度。

　　正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)巨大的影響力，才使得國家對(duì)待這個(gè)行業(yè)的態(tài)度相當(dāng)謹(jǐn)慎，實(shí)施的相關(guān)政策也力求有保有壓——既要釋放出房地產(chǎn)行業(yè)的能量，又要調(diào)控可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，防止暴漲暴跌；既對(duì)其拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長寄予希望，又力圖通過結(jié)構(gòu)性微調(diào)，在改善民生上能有所作為。

　　此次資本金新政對(duì)不同的商品房開發(fā)投資是有所區(qū)別的。保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低自有資金比例從35%調(diào)低至20%，而其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低自有資金比例只下調(diào)了5個(gè)百分點(diǎn)，從35%降為30%。

　　對(duì)中低端項(xiàng)目資本金比例有更大幅度的下調(diào)顯示了政府保障民生的一貫態(tài)度。鼓勵(lì)保障性住房和普通商品住房的開發(fā)投資，通過增加供應(yīng)量來抑制房價(jià)，自然會(huì)使更多老百姓能夠買得起房�！胺績r(jià)漲跌都是市場(chǎng)行為，關(guān)鍵是各地政府會(huì)拿出多少收入用于改善中低收入人群的住房條件，這才是眼下要特別關(guān)注的。沒有這一條，就不能體現(xiàn)國家保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生的真實(shí)意圖和根本原則�！蓖醌k林表示。（記者 溫源）