中國住房改革制度可能出現(xiàn)新的走向。繼“保障房+商品房”雙軌制住房體系提出之后，“保障房(廉租房)+商品房+半保障房(經(jīng)濟(jì)適用房)”一分為三的市場(chǎng)格局或?qū)⒓{入政策考量。

　　本報(bào)獨(dú)家獲悉，國務(wù)院參事室近期就“房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房保障”問題已完成在廣州、長沙和三亞等地的調(diào)研，之后課題組將草擬一份調(diào)研報(bào)告上呈國務(wù)院總理，為下一步的房地產(chǎn)政策制定提供參考。該項(xiàng)調(diào)研的課題組組長為國務(wù)院參事、原國有重點(diǎn)大型企業(yè)監(jiān)事會(huì)主席陳全訓(xùn)。中國民(私)營經(jīng)濟(jì)研究會(huì)會(huì)長、原全國工商聯(lián)副主席保育鈞任特約研究員。

　　保育鈞拒絕向記者透露這份即將上呈國務(wù)院的報(bào)告的具體內(nèi)容。但他表示：“中國住房制度改革問題相當(dāng)復(fù)雜，‘一分為二’地看待住房問題還不夠，應(yīng)該‘一分為三’。”即，將邊界模糊的經(jīng)濟(jì)適用房單列為“半保障房”，實(shí)現(xiàn)“廉租房+商品房+經(jīng)濟(jì)適用房”的合理住房體系。

　　對(duì)于這一見解是否會(huì)出現(xiàn)在報(bào)告中，保育鈞未置可否。在他看來，兼有商品房屬性和保障房屬性的經(jīng)濟(jì)適用房雖然定性頗顯尷尬，但仍不應(yīng)停建或取消：“畢竟它聯(lián)系著一大塊群體，一旦取消，這部分人群的住房問題可能會(huì)面臨上不著天、下不著地的局面。”

　　密集調(diào)研隱現(xiàn)政策風(fēng)向

　　6月15日，國務(wù)院參事在三亞“博鰲•21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”的調(diào)研以“閉門會(huì)議”的形式召開。現(xiàn)場(chǎng)有近30家房地產(chǎn)企業(yè)高管和行業(yè)協(xié)會(huì)代表參加。席間地產(chǎn)界反映最多的意見，是當(dāng)前房地產(chǎn)政策制定的科學(xué)性問題。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生認(rèn)為，目前有些房地產(chǎn)促進(jìn)政策并未惠及投資增長的實(shí)質(zhì)。“比如商品房投資自有資本金(專題 論壇)率下調(diào)到20%，大家都覺得沒起到作用。關(guān)鍵原因是政策還沒有觸及到土地出讓金這一塊。只有把土地出讓金支付比例和土地證發(fā)放程序也做相應(yīng)調(diào)整，才有可能起到更大作用�！�

　　富力地產(chǎn)不久前因拿下北京廣渠門“地王”而備受媒體追逐。公司執(zhí)行董事呂勁表示，最近之所以搶地盛行、地價(jià)猛漲，與城市核心土地資源狀況不透明有關(guān)。“開發(fā)商不知道存量有多少，只能拼命競(jìng)價(jià)，導(dǎo)致地王迭出�！眳蝿耪J(rèn)為，制定“城市核心土地資源儲(chǔ)備的中長期政策”是當(dāng)前緊迫任務(wù)，“大力盤活城中村等城市核心地段資源，增加稀缺地塊的供應(yīng)，才能把土地價(jià)格降下來。”

　　金地集團(tuán)董事長凌克則希望參事們向決策層反映，“土地出讓時(shí)不要搞‘暗標(biāo)’(掛牌報(bào)價(jià))”。目前各地拍地時(shí)暗標(biāo)頗為盛行，但這種出讓方式“很不合理”，會(huì)變相增加企業(yè)的決策困難及拿地成本。這一提議得到在場(chǎng)多位業(yè)界人士一致響應(yīng)。

　　廣州頤和集團(tuán)董事長何建梁甚至直言：“當(dāng)前政策出得太多、太亂。今后一段時(shí)期，伴隨市場(chǎng)變化，政策導(dǎo)向應(yīng)重新梳理�！�

　　對(duì)于地產(chǎn)界所反映的這些問題，國務(wù)院參事陳全訓(xùn)并未多做回應(yīng)。一直埋頭做記錄的特約調(diào)研員保育鈞則坦陳：希望聽到開發(fā)商對(duì)于“房價(jià)如何回歸理性”的意見。“這是全社會(huì)更多人關(guān)心的問題�！�

　　記者了解到，國務(wù)院參事室派出的這支調(diào)研組此前還在廣州和長沙兩地調(diào)研過。在廣州調(diào)研期間，曾先后與政府房管部門、開發(fā)商和保障房住戶進(jìn)行過三次座談，并實(shí)地考察了保利西子灣(樓盤詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)等限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房小區(qū)，廣泛采納各方對(duì)當(dāng)前住房政策的意見。

　　而在“全國首個(gè)住房保障局”誕生地長沙調(diào)研，從提綱來看，關(guān)于保障性住房的制度創(chuàng)新、土地成本問題以及物業(yè)稅(專題 論壇)開征影響的征求意見是其關(guān)注重點(diǎn)。

　　聯(lián)想到此前國家統(tǒng)計(jì)局在40個(gè)大城市展開的土地成本調(diào)查，業(yè)內(nèi)對(duì)國務(wù)院參事此輪頻繁調(diào)研的猜測(cè)是：目前正處于樓市政策的空檔期，中央政府正在通過多渠道摸底市場(chǎng)真實(shí)狀況，為下一步的政策制定提供方向依據(jù)。

　　“三分法”定鼎住房體系？

　　在三亞調(diào)研當(dāng)天，一位地產(chǎn)界人士在與記者交流意見時(shí)認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)政策制定之所以出現(xiàn)某些不科學(xué)性，與住房體系的界定不夠清晰有很大關(guān)系。這或許是保育鈞提出要“一分為三”地看待當(dāng)前住房問題的理論依據(jù)。

　　“比如‘90平方米以下’的戶型限制政策，就應(yīng)該適用于經(jīng)濟(jì)適用房，而不應(yīng)捆綁在商品房身上�！北Ｓ�鈞意在舉例說明，經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)據(jù)其屬性單列一類。

　　相較此前已被普遍認(rèn)同的“雙軌制”住房格局，“三分法”是否因“細(xì)分”更顯科學(xué)？各方觀點(diǎn)不盡相同。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾并不贊同將經(jīng)濟(jì)適用房單列一類住房體系。他仍舊堅(jiān)持此前一貫的觀點(diǎn)——“經(jīng)濟(jì)適用房就應(yīng)該徹底取消”，因?yàn)閳?zhí)行過程中“矛盾百出”，已經(jīng)“搞不下去”，“再繼續(xù)建設(shè)經(jīng)適房沒有道理”。在茅于軾看來，這種“計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物”，無法體現(xiàn)“保障效率、保障公平”的“合理住房體系搭建原則”。

　　泰盈集團(tuán)董事長楊曉輝也認(rèn)為：經(jīng)濟(jì)適用房一是建設(shè)目標(biāo)有問題，二是難界定，且在執(zhí)行過程中易造成很多混亂，“國家動(dòng)用很大財(cái)力，但解決問題很有限”。因此，他也建議僅以廉租房作為保障房的主要載體，淡化經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心房產(chǎn)處處長文林峰雖然認(rèn)為“三分法”之于“雙軌制”并無新意，但她不贊同將經(jīng)濟(jì)適用房就此取消。“住房保障面對(duì)的是一個(gè)龐大的群體，廉租房是救濟(jì)性的，經(jīng)濟(jì)適用房是救助性的，各自承擔(dān)不同的功能�！�

　　文林峰認(rèn)為，“雙軌制”(或“二元制”)已經(jīng)基本能夠涵蓋全部住房體系：“一個(gè)是市場(chǎng)房，一個(gè)是保障房。保障房可根據(jù)不同收入家庭，實(shí)行不同的政策，進(jìn)行梯度保障、梯度消費(fèi)。”

　　不容忽視的深層次問題是，對(duì)住房體系的界定和厘清，將事關(guān)未來房地產(chǎn)業(yè)的長期政策規(guī)劃。這也是此次三亞“博鰲•21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”上業(yè)界討論的熱點(diǎn)。

　　據(jù)華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁、華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)統(tǒng)計(jì)，從1998年“房改”取消福利分房之后，國內(nèi)陸續(xù)出現(xiàn)過“30多種房子”，所謂兩限房、經(jīng)濟(jì)適用房、回遷房、自建房、合建房等等，不一而足�！凹幢惚菊摻�(jīng)濟(jì)危機(jī)之后，中央推出的4000億元保障房扶助計(jì)劃里面，也包括了經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等8種保障性住房”。

　　在任志強(qiáng)看來，眾多的“房子”使中國住房問題變得復(fù)雜，“幾乎每一屆政府都有權(quán)臨時(shí)決定短期的住房政策，市場(chǎng)上充斥不同的制度性腐敗”。由此導(dǎo)致“住房市場(chǎng)受到非周期性和政策因素的影響巨大”。正因如此，在此次論壇上任志強(qiáng)疾呼：“要想讓房地產(chǎn)長期維持穩(wěn)定，很重要就是要建立長期穩(wěn)定的住房政策，或者說出臺(tái)《住宅法》。（記者 王玉光）