[問(wèn)題]

　　商品房預(yù)售合同中約定房屋交付使用的條件為“商品房經(jīng)竣工驗(yàn)收合格”，但同時(shí)又約定交房時(shí)間，如果商品房未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，開發(fā)商交房是否也算違約？

　　[評(píng)析]

　　《建筑法》第六十一條第二款規(guī)定：“建筑工程竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。 ”

　　《商品房銷售管理辦法》第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格的或者對(duì)不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。 ”

　　《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第五十八條規(guī)定：“違反本規(guī)定，建設(shè)單位有下列行為之一的，責(zé)令改正，處工程合同價(jià)款2%以上4%以下的罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：(一)未組織竣工驗(yàn)收，擅自交付使用的；(二)驗(yàn)收不合格，擅自交付使用的；(三)對(duì)不合格的建設(shè)工程按照合格工程驗(yàn)收的。 ”

　　因此，我國(guó)法律均明確規(guī)定，商品房未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，不得交付使用，如果開發(fā)商將尚未竣工驗(yàn)收合格的房屋交付使用，則其行為違反了法律的禁止性規(guī)定，該交房行為是無(wú)效的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

   上海市德尚律師事務(wù)所 常敬泉