7日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求。9日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。9日，國家發(fā)展改革委主要負(fù)責(zé)人表示，將完善住房消費(fèi)和調(diào)控政策，增加中低價(jià)位和限價(jià)商品房的供應(yīng)，抑制投機(jī)性購房。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，至此，明年的房地產(chǎn)政策走向已經(jīng)明確，一方面，內(nèi)需尤其是消費(fèi)需求仍有待擴(kuò)大，普通的住房消費(fèi)仍將鼓勵(lì)；另一方面，房價(jià)上漲較快等問題需要逐步解決，短期“炒房”等投機(jī)性需求將面臨抑制。

　　一個(gè)“繼續(xù)”：對自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持得以延續(xù)

　　9日的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議認(rèn)為，明年我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的困難和挑戰(zhàn)仍然很多，為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，仍然需要堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需特別是增強(qiáng)消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用。會(huì)議明確，明年“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施”。

　　易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，中央對明年經(jīng)濟(jì)增長仍不無擔(dān)憂，所以明確明年繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。在此背景下，宏觀經(jīng)濟(jì)政策總體上有利于房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售。

　　國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，全國商品房銷售額31539億元，同比增長79.2%；其中，商品住宅銷售額漲幅最大，達(dá)到84.3%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長43.0%和53.7%。1-10月，我國社會(huì)消費(fèi)品零售總額10.14萬億元，同比增長15.3%。不難看出，今年住房消費(fèi)對整個(gè)內(nèi)需尤其是消費(fèi)需求起到了非常明顯的拉動(dòng)作用。

　　在去年12月20日公布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》(又稱“131號文”)中，有兩條鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)的政策當(dāng)時(shí)暫定執(zhí)行時(shí)限為“至2009年12年31日”。

　　此次明確繼續(xù)實(shí)施的主要是第四條：“加大對自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度。在落實(shí)居民首次貸款購買普通自住房，享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的同時(shí)，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定。”

　　知名物業(yè)機(jī)構(gòu)永慶房屋副總經(jīng)理陳史翎認(rèn)為，這對普通購房者來說是一大利好，將對明年住房消費(fèi)產(chǎn)生積極作用。

　　一個(gè)“恢復(fù)”：住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限恢復(fù)至5年　將有效抑制投機(jī)

　　然而，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)在2009年快速回暖的同時(shí)，房價(jià)也迅速攀升。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，10月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲了3.9%，漲幅比上月擴(kuò)大1.1個(gè)百分點(diǎn)。這是自今年3月份以來，全國房價(jià)第8個(gè)月連續(xù)上漲。在一些熱點(diǎn)城市，房價(jià)之高已超過2007年高峰期的水平。各界對房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)心也日益增加。

　　去年的“131號文”　對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策，將個(gè)人購買普通住房超過5年享受稅收優(yōu)惠，改為2年。將過去按照全額征收的稅收，改為按照差額征收。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此次，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確將征免時(shí)限恢復(fù)至5年，這將對短期的炒房投機(jī)形成抑制。

　　上海中原地產(chǎn)副總經(jīng)理陳宇玨為記者算了筆帳：征免時(shí)限恢復(fù)成5年之后，如果賣家在5年之內(nèi)出售房屋，要承擔(dān)現(xiàn)行的5.55%的營業(yè)稅率；如果是成交價(jià)為300萬元，則賣家要繳納營業(yè)稅16.65萬元，“如果在5年之內(nèi)轉(zhuǎn)手，就不得不承擔(dān)為數(shù)不小的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)”。

　　永慶房屋副總經(jīng)理陳史翎說，這兩年來，大陸大量民企老板、民間投資者成為房地產(chǎn)的短期投機(jī)者乃是“炒家”。在市場上升期，他們在一兩年乃至幾個(gè)月內(nèi)就會(huì)不停買進(jìn)、賣出。今年有些時(shí)期，短期投資、投機(jī)性需求占二手房交易總量的20%—25%，助長了房價(jià)過快上漲。

　　他表示，明年?duì)I業(yè)稅征免時(shí)限的拉長，將明顯增加炒房者的投資成本，他們必須要計(jì)算：房價(jià)上漲帶來的收益和資金成本、交易稅費(fèi)相比，孰大孰小。陳史翎預(yù)計(jì)，受此政策影響，部分投機(jī)性買家可能會(huì)較快退出，部分原本準(zhǔn)備入市的炒家會(huì)陷于觀望，這將對平抑房價(jià)過快上漲產(chǎn)生積極作用。

　　楊紅旭還提醒，雖然“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”明年將繼續(xù)實(shí)施，但同時(shí)將“根據(jù)新形勢新情況著力提高政策的針對性和靈活性”。這說明，如果明年房價(jià)繼續(xù)高漲，或開發(fā)投資過熱，房地產(chǎn)調(diào)控不排除緊縮的可能。（記者葉鋒）