□上海易居房地產研究院綜合研究部部長 楊紅旭

　　近日房地產股票持續(xù)下跌，主要原因是房地產政策出現明確調整的信號。12月14日國務院常務會議專門研究完善促進房地產市場健康發(fā)展的政策措施， 表示要“穩(wěn)定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，并提出四條措施。

　　筆者不由想起2005年和2006年的情況。2005年，也是在房價快速上漲的形勢下，全國“兩會”后沒多久，國務院辦公廳下發(fā)《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》；4月，國務院常務會議專門討論房地產的問題，并提出“加強房地產市場引導和調控的八條措施”；5月，七部委聯(lián)合出臺了一個細化文件，其中包括調整住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策、嚴查閑置用地、制定普通住宅標準等。2006年，在相似的背景下，5月國務院常務會議提出六條調控意見，之后很快便由九部門制定《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》。

　　回顧近幾年的房地產調控史，可以發(fā)現，國務院常務會議專門研究房地產問題、隨后相關部門出臺細化措施，多發(fā)生在二季度。而今年選在年底商討此事，反映出房地產行業(yè)的某些問題已經引起中央高度關注——即今年二季度以來房價過快上漲，以及背后越來越多的投資投機性購房需求。而近期公布的11月的數據，實際上成了政策調整的導火索：房價環(huán)比上漲1.2%，同比上漲5.7%，二者皆創(chuàng)一年多來的新高。

　　眼下，中央已表明了對房地產業(yè)調控的態(tài)度，而業(yè)內外更為關注的是，接下來會有什么跟進動作。正如前文所述，2005年和2006年都是先由國務院常務會議指明政策方向，后由多部委聯(lián)合制定出臺具體措施，如此才可稱得上是“政策落地”，否則極有可能出現短期內市場預期降溫，繼而市場依舊我行我素。

　　對此，筆者不妨略做分析和預測�！皣�四條”措施之一是這么表述的：“繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實防范各類住房按揭貸款風險�！边@里明確點出的只有信貸政策，由此看來，明年個人房貸進一步緊縮已成定局。

　　所謂“差別化信貸政策”，實際上指代“二套房貸政策”。此政策2007年出臺，劍指二套房以上投資投機需求，效果甚佳。2008年樓市低迷之際，政策轉向，對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，可享受最大限度優(yōu)惠。問題在于，很多投資投機之“狼”趁機混進了剛性需求的“羊群”，商業(yè)銀行為搶奪個貸“蛋糕”，狼羊不分。

　　筆者認為，這一政策明年定會全面緊縮。在國務院的督戰(zhàn)下，銀監(jiān)會和央行必然會加強監(jiān)管，商業(yè)銀行打政策“擦邊球”的難度越來越大。近期，銀監(jiān)會已要求各大商業(yè)銀行對當前面臨的六大風險進行全面自查，其中就包括房地產信貸。另外，明年銀行總體信貸投放量將明顯少于今年，也將會使個人房貸有所緊縮。據此預計，對于大部分二套以上房貸而言，四成以上首付，1.1倍的利率將成常態(tài)。

　　在稅收方面，政策也會重點“關注”投資投機需求。國務院已于12月9日明確營業(yè)稅優(yōu)惠政策終止，打壓投資投機成本的意圖非常明顯。接下來，筆者預期還會有個別的稅種可能調整。一是針對大戶型、高檔房的物業(yè)稅明年會加快推出,極有可能先在部分城市試點實行；二是商品住宅轉售環(huán)節(jié)的個人所得稅，可能會從嚴征收，按規(guī)定應是獲利部分的20%，可目前各地都按交易總額的1%-2%征收，后者稅負大大小于前者；三是針對個人和開發(fā)商的土地增值稅也可能從嚴征收，2007年就吵嚷著要對開發(fā)商按四級累進制征收，結果目前還是按以前銷售總額的1%-2%的預征收。

　　另外，其它環(huán)節(jié)可能也會有動作。比如，對外資購房可能會重新緊縮。2006年，國家出臺了“171號文”，限制境外個人和機構隨意購房，可此政策在2008年同樣被各地或明或暗地松綁。今年三季度以來，海外熱錢進入香港和內地的步伐加快，其中部分已流入房地產市場，明年人民幣對美元升值壓力將進一步加大，防范投機性外資實屬必要。再如，商品住宅預售制度也將被嚴格執(zhí)行，甚至可能提高預售標準，以抑制期房炒作。還有，近日公布——實則11月18日出臺的《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，已經事先加強了土地出讓金的繳交和收支管理，意在規(guī)范部分地方政府和開發(fā)商的“不良行為”。