繼廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房之后，“公共租賃房”已在各地陸續(xù)破題。在今春全國(guó)“兩會(huì)”上，不少代表委員都對(duì)公共租賃房寄予厚望。不過(guò)，在保障民生的大背景下，如何確保這一保障性住房“新品種”建設(shè)的可持續(xù)和分配的公平，尚有不少難題亟待破解。

　　住房“保護(hù)傘”進(jìn)一步撐大

　　今春全國(guó)“兩會(huì)”前夕，“唐家?guī)X”這個(gè)在地圖上很難找到的村莊突然出了名。借由媒體的眼光和觸角，人們發(fā)現(xiàn)，這個(gè)位于北京海淀區(qū)城鄉(xiāng)結(jié)合部的村子，戶(hù)籍人口只有4000多人，卻聚集了大約6萬(wàn)名租戶(hù)，其中70%為留在北京就業(yè)、求職的大學(xué)生。這些收入不高的外來(lái)年輕人，長(zhǎng)年群居在位置偏遠(yuǎn)、簡(jiǎn)陋擁擠的出租房中，被稱(chēng)為“蟻?zhàn)濉�。有全�?guó)政協(xié)委員實(shí)地考察“蟻?zhàn)濉钡纳�活環(huán)境后，甚至為之落淚。

　　“唐家?guī)X現(xiàn)象”折射出沉重的現(xiàn)實(shí)：大量收入不高的“夾心層”、新就業(yè)人群，還游離在目前的住房保障體系之外。這樣的居住矛盾，在大城市尤為突出。在此情況下，一種由政府投資建設(shè)或收儲(chǔ)，并以低于市場(chǎng)水平的價(jià)格出租給中低收入群體的“公共租賃房”，近年來(lái)逐漸成為各地保障房中的“新品種”，并成為今年全國(guó)“兩會(huì)”的關(guān)注焦點(diǎn)之一。

　　全國(guó)政協(xié)委員鄭惠強(qiáng)說(shuō)，目前我國(guó)保障性住房體系主要由經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房構(gòu)成，這導(dǎo)致夾在其間的人群成為“上不著天、下不著地”的“夾心層”，既達(dá)不到廉租房的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)，又買(mǎi)不起經(jīng)濟(jì)適用房。如果大力建設(shè)公共租賃房，就能解決新就業(yè)大學(xué)生、外來(lái)務(wù)工人員等“夾心層”的住房困難。

　　全國(guó)人大代表張兆安說(shuō)，當(dāng)前的住房需求呈現(xiàn)“橄欖形”，最高端的高收入者是純粹市場(chǎng)化方式解決，最低端的低收入人群是用保障性住房的方式解決。至于中間的“夾心層”，他們很多是進(jìn)入城市的白領(lǐng)、務(wù)工人員以及有剛性需求的婚齡年輕人，就要用“保障＋市場(chǎng)”的方式解決。他建議，為了滿(mǎn)足年輕人的住房需求，當(dāng)前不僅要大力建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，還要建立層次豐富的房屋租賃市場(chǎng)，比如單位租賃房、公共租賃房、人才公寓等，滿(mǎn)足不同層次年輕人的住房需求。

　　公共租賃房近年來(lái)已陸續(xù)在各地破題。比如，上海市市長(zhǎng)韓正說(shuō)，上海將首先通過(guò)公共租賃房政策幫助解決“新上海人”、年輕人等群體的住房困難問(wèn)題。他說(shuō)：“希望公共租賃房可以有效降低在上海工作、學(xué)習(xí)、生活的各方面人士的生活成本，使他們住房的支出有所降低�！鄙虾Ｒ褜⒋肆袨�2010年保障性住房體系建設(shè)的重點(diǎn)。

　　在重慶，首個(gè)公共租賃房聚居區(qū)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)工。重慶市市長(zhǎng)黃奇帆表示，今明兩年，重慶市將各開(kāi)工500萬(wàn)平方米公租房，今年年底就將向社會(huì)投放20萬(wàn)平方米的公共租賃房，并有各種商業(yè)、教育、交通等完善的配套。

　　據(jù)介紹，重慶的公共租賃住房建成后，在主城區(qū)具有穩(wěn)定職業(yè)和收入、家庭人均收入低于上年度市區(qū)人均可支配收入一定比例的“無(wú)房戶(hù)”，以及剛參加工作的大學(xué)畢業(yè)生和引進(jìn)的各類(lèi)人才等都可申請(qǐng)，租金為市場(chǎng)價(jià)的六成，租賃期最長(zhǎng)為5年。

　　準(zhǔn)入與退出難題

　　曾在香港居住較長(zhǎng)時(shí)間的上海市政協(xié)委員屠海鳴長(zhǎng)期關(guān)注住房保障問(wèn)題。他說(shuō)，香港通過(guò)建“政府公營(yíng)永久房屋(簡(jiǎn)稱(chēng)公屋)”，幫助30%的家庭實(shí)現(xiàn)了“居者有其屋”。由政府興建、市民輪候、租金低廉、配套實(shí)施完善，這一制度的運(yùn)行十分成功。目前，在政府公屋的居住人口已超過(guò)200萬(wàn)人。公屋的面積一般只有50平方米，最小的只有20平方米，租金低廉，為50～100港幣/平方米，占租戶(hù)家庭收入的13.8%。對(duì)于難以承擔(dān)租金的特困戶(hù)，政府還給予足夠的津貼。

　　不少發(fā)達(dá)國(guó)家也是通過(guò)建立一個(gè)比較完善的住房租賃體系，特別是保障性住房租賃體系，來(lái)解決眾多人口的居住問(wèn)題。比如，在美國(guó)，符合條件的貧困家庭，由政府推薦租房，限租金在700美元以下的住房，由租者支付其收入的1/3作為房租和水電費(fèi)用，不足部分由政府補(bǔ)貼給房東。在新加坡、日本、德國(guó)等地，為解決低租金房源，一般都是由政府“唱主角”，企業(yè)因政策鼓勵(lì)而積極參與。

　　2009年8月，上海曾出臺(tái)《關(guān)于單位租賃房建設(shè)和使用管理的試行意見(jiàn)》，對(duì)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)中建設(shè)來(lái)滬務(wù)工人員宿舍、利用單位自用土地和閑置的廠(chǎng)房倉(cāng)庫(kù)建設(shè)和改建單位租賃房，以及利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建造市場(chǎng)化租賃住房等工作進(jìn)行引導(dǎo)，多渠道解決單位職工、引進(jìn)人才、來(lái)滬務(wù)工人員及其他人員階段性的居住困難。

　　但是，單位租賃房畢竟規(guī)模較小，如果公共租賃房的建設(shè)由政府主導(dǎo)并形成較大規(guī)模，則有更多問(wèn)題需納入考慮。上海市住房保障和房屋管理局局長(zhǎng)劉海生介紹，公共租賃房含義非常廣泛，包括廉租房實(shí)物配租、經(jīng)濟(jì)適用房的租賃房，也有國(guó)家起草文件中包括的單位租賃房等。他坦言：“這里面，最使我們困惑的問(wèn)題就是準(zhǔn)入條件和退出機(jī)制，以及財(cái)力是不是可持續(xù)支撐的問(wèn)題。如果政府推動(dòng)造了一批房子卻不可持續(xù)，這個(gè)政策就是不完整的。”

　　當(dāng)公共租賃房作為一種公共資源進(jìn)行分配時(shí)，程序的公平公正不亞于居住意義本身。近年來(lái)，一些地方發(fā)生了有車(chē)有房照樣申請(qǐng)廉租房、經(jīng)適房的怪事，個(gè)別城市的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)里甚至隨處可見(jiàn)寶馬、奔馳等豪華轎車(chē)，這不但沒(méi)有發(fā)揮住房保障的應(yīng)有功能，更制造了更大的不公。這些教訓(xùn)，足堪公共租賃房的“看門(mén)人”引以為戒。

　　上海市住房保障事務(wù)中心一位負(fù)責(zé)人還坦言，經(jīng)濟(jì)適用房可以通過(guò)出售部分產(chǎn)權(quán)收回成本，而公共租賃房產(chǎn)權(quán)歸于政府，短期內(nèi)難以通過(guò)租金收回成本，如何調(diào)動(dòng)開(kāi)發(fā)商參與建設(shè)，如何確保投入充足和可持續(xù)運(yùn)行，都是亟待解決的問(wèn)題。

　　防止“開(kāi)著寶馬申請(qǐng)租賃房”

　　2010年，中央財(cái)政擬安排保障性住房專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助資金632億元，比上年增加81億元。從此前各地兩會(huì)傳出的消息看，各省市今年用于保障性住房建設(shè)的資金也將有明顯增長(zhǎng)。財(cái)政支持為公共租賃房的建設(shè)有效“托底”，然而僅此還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

　　鄭惠強(qiáng)委員提出，與廉租房完全由政府負(fù)責(zé)不同，公共租賃房建設(shè)的總體思路應(yīng)該是政府支持、市場(chǎng)運(yùn)作。一是政府要充分利用經(jīng)濟(jì)杠桿，引導(dǎo)和鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)、互助組織、公益基金等機(jī)構(gòu)，以微利原則參與公共租賃房建設(shè)；二是要通過(guò)市場(chǎng)化購(gòu)買(mǎi)、租賃等方式獲取公共租賃房房源，充分利用民間的二手房資源；三是要解決融資問(wèn)題，可以讓租賃戶(hù)用公積金還房租。

　　此外，由于公共租賃房主要面向中低收入家庭，故應(yīng)以小套型住房為主。而在建設(shè)地段選擇上，應(yīng)盡量將其建在公共交通便利、出行成本較低的區(qū)域，做好商店、學(xué)校以及其他生活服務(wù)設(shè)施的配套工作。政府應(yīng)確保配套設(shè)施方面的投入“不打折扣”。

　　在公共租賃房的準(zhǔn)入機(jī)制方面，有委員建議，要加強(qiáng)房管部門(mén)與銀行、證券、勞動(dòng)保障、稅務(wù)、交通、公安等部門(mén)的信息共享，加快建設(shè)全國(guó)統(tǒng)一的信用信息共享平臺(tái)，多渠道核實(shí)公共租賃房申請(qǐng)者的收入和資產(chǎn)狀況，甄別出真正符合條件的申請(qǐng)者，防止“開(kāi)著寶馬申請(qǐng)租賃房”的現(xiàn)象。退出機(jī)制方面，一是要明確租賃期限，租期一般是3到5年，拒不退出的通過(guò)法律途徑強(qiáng)制退出，并計(jì)入個(gè)人信用檔案。二是要充分發(fā)揮價(jià)格杠桿作用，租賃定價(jià)要高于市場(chǎng)水平，管理部門(mén)在收取租金后部分返還，如承租者不符合條件還“賴(lài)”著不走，政府就停止返還，迫使其主動(dòng)退出。

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心尹伯成教授建議，要合理設(shè)定公共租賃房的租金，要比廉租房高，比市場(chǎng)價(jià)低，比如可以市場(chǎng)價(jià)格的60%作為參照標(biāo)準(zhǔn)，既保障公共租賃房有穩(wěn)定的租金收入，又可讓“夾心層”住得起。□記者葉鋒魏宗凱