在上百位代表委員的推動下,由全國人大代表宗慶后和遲夙生分別領(lǐng)銜30余位人大代表提出的“深化二次房改加快住房保障法立法”的議案,目前已經(jīng)列入了本次全國人大會議正式議案。此前,關(guān)于“二次房改”的呼聲不絕于耳,此次列入正式議案,雖然并不等于已經(jīng)進入立法計劃和程序中,但對推動“二次房改”仍有重要的意義。

　　●背景 此前3次上書終見效

　　據(jù)了解,在本屆全國人大召開之前,就有過三次“二次房改”的上書。

　　第一次是在2008年6月,發(fā)改委專家劉會勇是“二次房改”提法的最早建議者。他指出:企事業(yè)單位應(yīng)自建廉租房,租給單位職工居住作為過渡房,建房資金可以來自房改售房款。去年4月,清華大學(xué)教授李稻葵建議:“二次房改”應(yīng)該由政府主導(dǎo)提供房屋住房服務(wù),平租房等由政府提供的房子應(yīng)該占到50%,將目前未納入政策性住房的中等收入群體納入其中。7月,李明等14位學(xué)者又提出了“二次房改”建議。其內(nèi)容是:建立第三種能夠滿足中等收入家庭住房需求的公共住房制度,以“定地價、定建房標(biāo)準(zhǔn)、定稅費率、定5%利潤率,競房價、競建設(shè)方案,綜合打分高者得”的方式,提供準(zhǔn)市場化的平價住房。

　　在這些上書的推動下,去年下半年曾傳出消息,一個以住建部副部長齊驥牽頭,住房公積金監(jiān)管司、住房與改革發(fā)展司和政策研究中心等相關(guān)司局一把手參與的調(diào)研小組,已開始調(diào)研十年房改的得與失。目的在于謀劃下一步住房制度該走一個什么樣的模式。不過隨后不久,住建部政策研究中心主任陳淮就作了澄清。他表示,不論是短期計劃還是“十二五”規(guī)劃,住房目標(biāo)仍然是住有所居。當(dāng)前住房發(fā)展過程中保障體系和市場化之間的結(jié)合有進一步改善和調(diào)整的必要,但是這并不等于“二次房改”。

　　●核心 建議政府主導(dǎo)解決中等收入家庭住房

　　今年全國“兩會”上,“二次房改”再次成為一個熱門話題。

　　全國人大代表宗慶后和遲夙生今年分別向全國人大提出了“加快《住房保障法》立法”和“深化二次房改加快《住房保障法》立法”的議案。兩份議案的核心內(nèi)容都是,確立住房是準(zhǔn)公共產(chǎn)品,由政府主導(dǎo)提供房屋住房服務(wù),供應(yīng)對象是占城鎮(zhèn)人口60%左右的中等收入家庭,根本目的是解決夾心階層的住房問題。概括起來,就是“三種住房制度,三類供地方式,三支隊伍參與”(三三制)。

　　三種住房制度指的是,針對低收入人群的保障性住房制度、針對中等收入家庭的公共住房、公共租賃住房制度和針對高收入家庭的商品住房體制。而相應(yīng)的三類供地方式也分別為:政府劃撥方式供地、“四定兩競”招標(biāo)用地和商品房的“招拍掛”方式供地。三支隊伍則是政府和民間非營利公益性建房機構(gòu)及建筑開發(fā)商共同參與。

　　宗慶后認(rèn)為,房地產(chǎn)的利潤應(yīng)該維持在5%左右,中國把開發(fā)商都“寵壞了”。這位新任中國首富把這種“新制度經(jīng)濟學(xué)”下制造的房子稱為“平價房”,而平價房的限定標(biāo)準(zhǔn)是“四定二競”,即:定地價、定房屋的建造標(biāo)準(zhǔn)、定稅費率、定5%的利潤；競房價、競建設(shè)施工的方案,在競爭的過程中,評標(biāo)打分最高的開發(fā)商中標(biāo)。

　　按照目前住房保障體系的標(biāo)準(zhǔn)來看,這種“平價房”其實類似于目前限價房和經(jīng)濟適用房的概念,5%的盈利也大致與經(jīng)濟適用房相當(dāng)。

　　●作用 有效遏制房價瘋漲

　　有業(yè)內(nèi)人士分析,“三三制”住房制度與我國現(xiàn)有住房制度的根本區(qū)別在于,將住房定位為民生,而不是作為經(jīng)濟發(fā)展的一個主要推動力。如果“一次房改”的對象是實物分配住房制度,那么“三三制”的核心是在過度市場化之后,政府重新擺正自己在住房市場中的位置,確立住房是準(zhǔn)公共產(chǎn)品,由政府主導(dǎo)提供住房服務(wù)。這種思路其實上是對目前“住有所居”的住宅目標(biāo)的進一步強化。

　　而“三三制”的一大亮點在于,首次提到了中等收入群體以及新就業(yè)職工等置身于市場和政府保障之間空白地帶的“夾心層”的住房問題。因為之前的住房保障計劃中往往只顧及到了中國城鎮(zhèn)人口中20%的低收入家庭,卻忽略了60%的中等收入家庭。

　　如果該議案最終能被采納實施,對緩解房價上漲壓力無疑將起到重要作用。在當(dāng)前的樓市,整個市場普遍認(rèn)為房價只會漲不會跌,“夾心層”對擁有住房的剛性需求又得不到政府的有力保障,于是只能被迫充當(dāng)高價商品房的虛假“有效需求”。而一旦政府能夠為這部分家庭提供“平價房”,不但房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系將會發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化,而且這個社會對未來房價走勢的預(yù)期也會發(fā)生重大變化,房價瘋漲的勢頭自然就會被遏制住。

　　此外,三種供地方式也有助于改變當(dāng)前土地出讓價高者得的模式,迫使地方政府財政收入對土地出讓的依賴。而一旦地價得到控制,房價自然也將回落。

　　●進展 未進入立法程序“二次房改”啟動難度大

　　在宗慶后和遲夙生的努力下,這兩份提案獲得了上百名代表委員的支持。隨后,深化二次房改加快住房保障法立法的議案被列入了本次全國人大會議正式議案。

　　得知“二次房改”的議案被列入正式議案后,曾上書“二次房改”的李明難掩自己的興奮之情。他說:“被列入人大的正式議案中,這對推動二次房改有重要的意義�！�

　　據(jù)了解,目前《住房保障法》已經(jīng)列入國務(wù)院今年的立法計劃,同時也被列入了住建部2010年工作計劃中。目前已由清華大學(xué)法學(xué)院和深圳市房地產(chǎn)研究中心分別起草該法的理論版和實踐版建議稿。據(jù)知情人士透露,該法可能會在2013年前出臺。

　　不過北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩認(rèn)為,“二次房改”列入人大正式議案雖然符合全國人民代表大會的程序要求,但并不等于已經(jīng)進入立法計劃和程序中。目前距離《住房保障法》的立法還有很長一段路要走,“二次房改”更是一個近期幾乎不可能實現(xiàn)的目標(biāo)。

　　總體來看,“二次房改”因牽涉的社會改革層面過大、難度過高,即使在國家有關(guān)部門達(dá)到共識的情況之下,仍然無法回避幾大障礙。

　　首先,按照“三三制”的要求,將60%的城鎮(zhèn)中等收入家庭納入住房保障,所牽涉的人口超過2個億,顯然過于龐大。此外,隨著城市化的進程,近期全國每年約增加800萬戶城市居民計算,也就是說,每年新增的保障家庭就達(dá)到480萬戶。而按照溫家寶總理在政府工作報告所談到,今年將建設(shè)保障性住房300萬套。因此,按照“二次房改”議案所提的要求,這300萬套新增保障性住房尚且不能滿足每年新增城市居民的需求,更不要說去覆蓋2個億的基數(shù)了。

　　與此同時,對于我們這樣一個人口大國來說,土地資源稀缺日益嚴(yán)重,而時下人們的住房標(biāo)準(zhǔn)需求又日益提高,“二次房改”議案本身也具有不少理想色彩。此外,在賣地已成為地方政府財政收入的主要支柱,部分城市的土地出讓金甚至達(dá)到財政收入一半的情況下,地方政府對于二次房改的積極性和動力也顯然不足。加上轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式、改變財政收入來源也并非一朝一夕之事,總體來看,“二次房改”至少是一個無法短期解決的課題。

　　南方日報記者盧軼