上海市住房保障和房屋管理局昨天發(fā)布《上海市發(fā)展公共租賃住房的實施意見(征求意見稿)》，宣布將正式推出公共租賃住房，并將住房保障覆蓋面從城鎮(zhèn)戶籍人口擴大至有基本穩(wěn)定工作的城市常住人口。

　　業(yè)界認為，作為配套措施之一，公租房方案亮相意味著上海樓市調控細則逐步浮出水面。該方案也有為房產稅“打前鋒”的意味，因為一旦開征房產稅，可能會使部分出租房持有者拋售房產，或因成本增加將稅費轉嫁給租客，影響到市場穩(wěn)定。而發(fā)展公共租賃住房可以對此形成緩沖。

　　住房保障范圍拓寬至常住人口

　　根據《實施意見》，上海將通過一批專業(yè)運營機構，以市場機制運營，向包括非滬籍人口的上海常駐居民提供公共租賃房。價格將略低于商品房租賃的市場水平。同時支持有條件單位(包括各類經濟和產業(yè)園區(qū))利用自用土地發(fā)展公共租賃房，即單位租賃房。另外，運營機構可與農村集體經濟組織合作，利用農村建設用地建設公租房。

　　一位參與上海公租房制度方案討論的專家表示，早在去年兩會期間，溫家寶總理在政府工作報告中就提出“積極發(fā)展公共租賃住房”。2009年以來，為解決城市“夾心層”的居住問題，各地開始研究建設針對中低收入者的租房市場，希望其和經濟適用房、中低價商品房、廉租房一起，構成比較完善的住房保障體系。

　　今年5月21日，重慶發(fā)布促進房地產市場健康發(fā)展的十條措施，首要一條即構建多層次住房供應體系，并明確2010年開工建設公共租賃房500萬平方米，申請范圍向外地戶籍人士開放。另有報道稱，目前北京計劃拿出50%以上的土地用于建設限價房、公共房及低收入房，深圳也計劃今年出臺住房保障制度。

　　“除了白領公寓這樣為中等收入者提供的租房途徑外，公租房主要服務目標是各地農民工及中低收入人群。也就是城市‘夾心層’。這大大擴展了廉租房的租住對象范圍。這就是公租房推出的初衷�！鄙鲜鰧＜冶硎尽�

　　從公租房方案來看，上海并未像重慶一樣公布明確的公租房量化指標，也沒有明確公租房體系建設的資金來源。對公租房的運營主體，方案中稱“區(qū)縣政府按屬地化管理原則負責本轄區(qū)公共租賃房建設、籌集和供應管理�！本唧w平臺是組織扶持一批“專業(yè)機構”，按《公司法》組建，采取市場化運作，以保本微利為目標。政府可投資入股運營機構，入股方式可以是土地出讓金及行政事業(yè)性收費方面給予減免，作價入股，也可以提供土地房產等，其中低于市場價的部分可以折價入股。

　　房地產問題專家印堃華表示，在對上海公租房方案進行討論時，曾有專家提出由市場主體平等參與公租房運營機構的競標，以增加運營效率。但從目前方案來看，政府將間接參與運營。有專家擔心，此舉可能令公租房制度成為房地產調控的應急之策，難以實現(xiàn)長遠保障的目標。

　　新建商品房項目需配建5%保障房

　　據上海市住房保障和房屋管理局相關負責人介紹，今后凡新出讓土地、用于開發(fā)建設商品住房的建設項目，均應當按照不低于建設項目住房建筑總面積5%的比例配建經濟適用房等保障性住房。

　　“目前這項規(guī)定正在研究過程中，預計將于近期實施。”這位負責人說。

　　在商品房項目中“配建”、“插建”等方式已成為多個省市為增加保障房供應而采取的方法之一。具體的“配建”、“插建”比例在3%、5%不等，但均在土地出讓合同中寫明，對房地產開發(fā)企業(yè)具有約束力。

　　另據介紹，上海實施上述“配建”規(guī)定后，配建的保障房源將移交給政府，用作經濟適用住房、公共租賃住房等。

　　意在為房產稅做配套支持

　　目前，上海市房地產調控細則仍未出臺，市場上關于房產稅等方面的傳言不斷。有市場人士認為，上海市有關部門在此敏感時刻公布公租房方案可能很有深意。中國房產信息集團分析師薛建雄指出，此舉意在為上海即將開征的房產稅做配套支持。因為一旦開征房產稅，會迫使部分出租房持有者拋售房產，或因成本增加將稅費轉嫁給租客，影響到租賃房市場穩(wěn)定。而建設公共租賃房則可以對此形成緩沖。

　　同時，大量興建保障房也有助于解決房地產市場開工不足等問題。“從這點來看，也是為下一步出臺的房產稅負面影響作相關對沖準備�！毖�建雄表示。記者 于兵兵