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上海市住房保障和房屋管理局昨天發(fā)布《上海市發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見(征求意見稿)》,宣布將正式推出公共租賃住房,并將住房保障覆蓋面從城鎮(zhèn)戶籍人口擴(kuò)大至有基本穩(wěn)定工作的城市常住人口。
業(yè)界認(rèn)為,作為配套措施之一,公租房方案亮相意味著上海樓市調(diào)控細(xì)則逐步浮出水面。該方案也有為房產(chǎn)稅“打前鋒”的意味,因?yàn)橐坏╅_征房產(chǎn)稅,可能會(huì)使部分出租房持有者拋售房產(chǎn),或因成本增加將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給租客,影響到市場(chǎng)穩(wěn)定。而發(fā)展公共租賃住房可以對(duì)此形成緩沖。
住房保障范圍拓寬至常住人口
根據(jù)《實(shí)施意見》,上海將通過(guò)一批專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu),以市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)營(yíng),向包括非滬籍人口的上海常駐居民提供公共租賃房。價(jià)格將略低于商品房租賃的市場(chǎng)水平。同時(shí)支持有條件單位(包括各類經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)園區(qū))利用自用土地發(fā)展公共租賃房,即單位租賃房。另外,運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)可與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織合作,利用農(nóng)村建設(shè)用地建設(shè)公租房。
一位參與上海公租房制度方案討論的專家表示,早在去年兩會(huì)期間,溫家寶總理在政府工作報(bào)告中就提出“積極發(fā)展公共租賃住房”。2009年以來(lái),為解決城市“夾心層”的居住問(wèn)題,各地開始研究建設(shè)針對(duì)中低收入者的租房市場(chǎng),希望其和經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房、廉租房一起,構(gòu)成比較完善的住房保障體系。
今年5月21日,重慶發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的十條措施,首要一條即構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系,并明確2010年開工建設(shè)公共租賃房500萬(wàn)平方米,申請(qǐng)范圍向外地戶籍人士開放。另有報(bào)道稱,目前北京計(jì)劃拿出50%以上的土地用于建設(shè)限價(jià)房、公共房及低收入房,深圳也計(jì)劃今年出臺(tái)住房保障制度。
“除了白領(lǐng)公寓這樣為中等收入者提供的租房途徑外,公租房主要服務(wù)目標(biāo)是各地農(nóng)民工及中低收入人群。也就是城市‘夾心層’。這大大擴(kuò)展了廉租房的租住對(duì)象范圍。這就是公租房推出的初衷。”上述專家表示。
從公租房方案來(lái)看,上海并未像重慶一樣公布明確的公租房量化指標(biāo),也沒(méi)有明確公租房體系建設(shè)的資金來(lái)源。對(duì)公租房的運(yùn)營(yíng)主體,方案中稱“區(qū)縣政府按屬地化管理原則負(fù)責(zé)本轄區(qū)公共租賃房建設(shè)、籌集和供應(yīng)管理!本唧w平臺(tái)是組織扶持一批“專業(yè)機(jī)構(gòu)”,按《公司法》組建,采取市場(chǎng)化運(yùn)作,以保本微利為目標(biāo)。政府可投資入股運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu),入股方式可以是土地出讓金及行政事業(yè)性收費(fèi)方面給予減免,作價(jià)入股,也可以提供土地房產(chǎn)等,其中低于市場(chǎng)價(jià)的部分可以折價(jià)入股。
房地產(chǎn)問(wèn)題專家印堃華表示,在對(duì)上海公租房方案進(jìn)行討論時(shí),曾有專家提出由市場(chǎng)主體平等參與公租房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的競(jìng)標(biāo),以增加運(yùn)營(yíng)效率。但從目前方案來(lái)看,政府將間接參與運(yùn)營(yíng)。有專家擔(dān)心,此舉可能令公租房制度成為房地產(chǎn)調(diào)控的應(yīng)急之策,難以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)保障的目標(biāo)。
新建商品房項(xiàng)目需配建5%保障房
據(jù)上海市住房保障和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,今后凡新出讓土地、用于開發(fā)建設(shè)商品住房的建設(shè)項(xiàng)目,均應(yīng)當(dāng)按照不低于建設(shè)項(xiàng)目住房建筑總面積5%的比例配建經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房。
“目前這項(xiàng)規(guī)定正在研究過(guò)程中,預(yù)計(jì)將于近期實(shí)施!边@位負(fù)責(zé)人說(shuō)。
在商品房項(xiàng)目中“配建”、“插建”等方式已成為多個(gè)省市為增加保障房供應(yīng)而采取的方法之一。具體的“配建”、“插建”比例在3%、5%不等,但均在土地出讓合同中寫明,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有約束力。
另?yè)?jù)介紹,上海實(shí)施上述“配建”規(guī)定后,配建的保障房源將移交給政府,用作經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房等。
意在為房產(chǎn)稅做配套支持
目前,上海市房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則仍未出臺(tái),市場(chǎng)上關(guān)于房產(chǎn)稅等方面的傳言不斷。有市場(chǎng)人士認(rèn)為,上海市有關(guān)部門在此敏感時(shí)刻公布公租房方案可能很有深意。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄指出,此舉意在為上海即將開征的房產(chǎn)稅做配套支持。因?yàn)橐坏╅_征房產(chǎn)稅,會(huì)迫使部分出租房持有者拋售房產(chǎn),或因成本增加將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給租客,影響到租賃房市場(chǎng)穩(wěn)定。而建設(shè)公共租賃房則可以對(duì)此形成緩沖。
同時(shí),大量興建保障房也有助于解決房地產(chǎn)市場(chǎng)開工不足等問(wèn)題!皬倪@點(diǎn)來(lái)看,也是為下一步出臺(tái)的房產(chǎn)稅負(fù)面影響作相關(guān)對(duì)沖準(zhǔn)備。”薛建雄表示。記者 于兵兵
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