對總鬧糾紛的房屋“住改商”(住宅改為經(jīng)營性用房)問題，最高人民法院前天出的“解釋”做出了說明。按最高法的解釋，物權(quán)法里規(guī)定的“住改商須經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意” ，“有利害關(guān)系的業(yè)主”應(yīng)理解為“全樓業(yè)主”(本棟建筑物之內(nèi)的業(yè)主)，也就是說這樓里的每個業(yè)主都有一票否決的權(quán)利。

　　誠然，就像最高法所說的，這么解釋在審判實務(wù)中掌握跟操作起來“比較容易”，但出一個規(guī)定，不是為了法院判案子容易，而是為了讓不必要的糾紛真少下去，單憑這點，咱們就需要換個角度看這件事情。

　　先來看看“全樓業(yè)主”是不是等于“利害關(guān)系”。正巧，在最高法的“解釋”里，對另一種常見的物業(yè)糾紛也做了說明，那就是“房子空置也得交物業(yè)費”。咱們不難見到，業(yè)主因為炒房、攢錢等裝修、出國、到外地投奔子女等等原因長年把房子空在那里，他們經(jīng)常會因為“房子壓根兒沒住、自己壓根兒沒享受物業(yè)服務(wù)”而覺著物業(yè)費交得很“屈”。咱們可以想想，這種跟這棟樓的日常使用幾乎沒有干系的業(yè)主是不是也該享有一票否決的權(quán)利？或者說，出于尊重，問問他們當(dāng)然也可以，但他們同不同意有多大意義？

　　跟一棟樓里的幾百號業(yè)主(包括空置房的業(yè)主)都聯(lián)系上再獲得同意(還不知道是口頭同意還是書面同意)，不要說對幾個想把自家房子“住改商”或者想租別人房子“住改商”的人來說不容易，就算對業(yè)主委員會跟物業(yè)管理處來說這工作量也不輕。這個工作該誰做？最后的“同意”或者“不同意”由誰認(rèn)定？還是說因為全票通過忒難，干脆直截了當(dāng)?shù)貋韨�不同意？

　　此外，一旦物業(yè)發(fā)生流轉(zhuǎn)，老業(yè)主們的同意還有沒有效力，如果沒有效力，已經(jīng)入駐的“商”花的裝修錢之類的找誰去？而已獲同意的“商”入駐后出現(xiàn)了擾民，難道就因為之前的“同意”而能夠留在樓里？如果說之前的“經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”容易造成“多數(shù)人的暴力”(比如在一些“商”的成分、“租”的成分遠(yuǎn)大于“住”的小區(qū)，同意很容易超過50%的比例)，那么眼下的“全樓業(yè)主同意”則很有可能造成“少數(shù)人的暴力”——拋開應(yīng)該尊重別人的勞動權(quán)生存權(quán)不說，此舉至少會讓樓里房子的租金降低。

　　“住改商”之所以總在扯皮，癥結(jié)就在于有關(guān)方面對此的解釋過于簡單、外帶各地出的土辦法三天兩頭變來變?nèi)ィ�把麻煩一股腦兒推回樓里。而解決這個問題，實際上只要搞清楚一點，本樓業(yè)主需要什么“價錢”才肯出讓自己的權(quán)利？

　　如果由物業(yè)制定一紙契約，發(fā)給所有業(yè)主，確定業(yè)主接不接受“住改商”(特別是在本層甚至隔壁)；如果接受，接受哪種類型不接受哪種類型(如果開個美容院可以，那么開個叮叮當(dāng)當(dāng)?shù)囊魳放嘤?xùn)室可不可以)；接受是無償還是有償(比如是不是需要商戶多交物業(yè)費，以彌補多使的電梯、保安、保潔，物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)是多少，第二年變不變)；那些有重大利害關(guān)系的業(yè)主，比如上下、對門、隔壁，在同意接受之后(包括老業(yè)主同意，而新業(yè)主還沒表示同意的情況)是否有要求商戶整改甚至清退商戶的權(quán)利；而已經(jīng)獲準(zhǔn)入駐的商戶，在樓里業(yè)主變化后是否有繼續(xù)做生意的權(quán)利。一切由業(yè)主自行選擇，確定后所有商戶都照此辦理。如果這樣，“住改商”還有沒有那么多扯皮？

　　對很多事情，“一刀切”和“亂刀切”都不行，對老百姓來說，飯碗跟房子都是天大的事情，所以，請不要輕言容易。(毛穎穎）