國務(wù)院日前公布“普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%”的新政之后。一項(xiàng)在網(wǎng)上進(jìn)行的針對購房者的調(diào)查顯示，73%的被調(diào)查者認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例松動將導(dǎo)致“房企資金壓力緩解，房價(jià)上漲”，只有18%的被調(diào)查者認(rèn)為這一措施將“使房企間競爭更加激烈，促使房價(jià)下降”。

　　對于資本金比例下調(diào)會否影響房價(jià)的問題，業(yè)內(nèi)人士又是怎么看的呢？本期《頭腦風(fēng)暴》邀請了兩位專家進(jìn)行探討。

　　正方

　　不排除有企業(yè)趁機(jī)漲價(jià)

　　孫海 招商地產(chǎn)南京公司營銷總監(jiān)

　　新開項(xiàng)目將會增多，使得房源供應(yīng)量繼續(xù)加大，房價(jià)自然不會大幅上漲。不過不同企業(yè)的態(tài)度也會有所偏差，也不排除部分企業(yè)會因資金緩解、市場回暖而趁機(jī)漲價(jià)。”

　　商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%，房價(jià)并不會對此發(fā)生明顯的反應(yīng)。這個(gè)政策的作用更大的是刺激那些有實(shí)力的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)企業(yè)，利用更大的資金騰挪空間發(fā)展得更健康，對房價(jià)的影響并不明顯。

　　資本金比例的調(diào)低說明政府放出了信號，即促動地產(chǎn)企業(yè)加大投入，拿地、開發(fā)新項(xiàng)目，推進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，將投資需求釋放出來，以此拉動整個(gè)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。這也凸顯了地產(chǎn)行業(yè)作為支柱性產(chǎn)業(yè)的重要作用。

　　從長遠(yuǎn)來看，投資需求活躍起來后，推動了開發(fā)商加大投入，新開項(xiàng)目將會增多，使得樓盤房源供應(yīng)量繼續(xù)加大，買房人的選擇面也因此進(jìn)一步加大。而在房源不斷增多的情況下，房價(jià)自然不會隨之大幅上漲。同時(shí)，一個(gè)理性的開發(fā)商在經(jīng)歷去年的深度調(diào)整后，不會因資金的暫時(shí)緩解跑出來做房價(jià)的推手，房價(jià)仍會維持在一個(gè)理性的水平。不過不同企業(yè)的態(tài)度也會有所偏差，也不排除部分企業(yè)會在資金緩解以及市場回暖的情況下趁機(jī)漲價(jià)。

　　表面上看，資本金比例的下調(diào)會使得開發(fā)商資金得以緩解，去年以來的資金鏈緊繃的狀況將有所改善。但事實(shí)上，這樣一個(gè)政策對于那些在戰(zhàn)略和后續(xù)發(fā)展上缺乏規(guī)劃的小開發(fā)商并非救命稻草，并不能救它們于水深火熱之中。反而可能會加速行業(yè)的洗牌，推高實(shí)力房企的現(xiàn)金能力，擴(kuò)大市場占有份額，對實(shí)力不強(qiáng)的小開發(fā)商實(shí)現(xiàn)市場淘汰，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)將發(fā)生新一輪的競爭和改變。開發(fā)企業(yè)在新形勢下更應(yīng)該專注于自身產(chǎn)品品質(zhì)的提高，修煉內(nèi)功，實(shí)實(shí)在在為客戶創(chuàng)造價(jià)值，而不是因一個(gè)政策的變動就打亂既定戰(zhàn)略。

　　反方

　　供應(yīng)放大，房價(jià)不會暴漲

　　南京東凱置地投資顧問有限公司董事長 沈和連

　　開發(fā)商想要拿地、開發(fā)新的項(xiàng)目就必須手上有錢，這就要求他們加快銷售速度，短期內(nèi)將放大市場上的供應(yīng)量。緊張的供求關(guān)系得到緩和了，房價(jià)怎么可能還會暴漲呢？”

　　經(jīng)過去年一年的調(diào)整，房地產(chǎn)市場今年以來恢復(fù)得很快。據(jù)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，南京樓市今年1—5月的銷售面積相當(dāng)于去年全年的5/6，而價(jià)格方面也基本恢復(fù)到了2007年6月的水平。在這種情況下，如果6月份的銷售繼續(xù)維持4、5月份的速度，那市場上可能出現(xiàn)短期的供應(yīng)短缺。國務(wù)院此時(shí)下調(diào)商品房資本金比例的意圖是不讓樓市再度陷入瘋狂，通過降低入市門檻，多引進(jìn)一些競爭，讓更多的資金注入房地產(chǎn)，讓市場的供應(yīng)更加充分。

　　對于“商品房資本金比例下調(diào)將會導(dǎo)致房價(jià)上漲”的觀點(diǎn)我并不認(rèn)同，因?yàn)檫@兩者之間沒有必然聯(lián)系。大家不用擔(dān)心開發(fā)商因?yàn)橘Y金壓力減輕、土地市場再度升溫、爆發(fā)搶地大戰(zhàn)，從而推高地價(jià)和房價(jià)，因?yàn)楝F(xiàn)在國家開始采取寬松的貨幣政策、自有資金的比例降低了，這個(gè)時(shí)候如何生產(chǎn)出適銷對路的產(chǎn)品才是最重要的問題。想要拿地、開發(fā)新的項(xiàng)目就必須手上有錢，這就要求他們加快銷售速度，先把手中的存貨放出去，短期內(nèi)反而將放大市場上的供應(yīng)量。緊張的供求關(guān)系得到緩和了，房價(jià)怎么可能還會暴漲呢？

　　需要指出的是，現(xiàn)在開發(fā)商們面臨的起跑線已經(jīng)不同了。這一輪調(diào)整讓不少開發(fā)商認(rèn)識到用心做產(chǎn)品的重要性，正如在高速公路上飛速奔馳的汽車一樣，速度快的時(shí)候難以分出差距，如果踩了剎車后再重新起步，那好車的速度顯然要比一般的車快出許多。而與一些去年放緩開發(fā)節(jié)奏或者冬眠的企業(yè)相比，一直在堅(jiān)持的開發(fā)商現(xiàn)在重新起步的速度也應(yīng)該更快，南京樓市未來的格局將會發(fā)生變化。

　　觀點(diǎn)

　　存在漲價(jià)可能

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)

　　高力國際李慶賢

　　馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，商品房投資資本金比例的大幅下調(diào)，至少折射出房地產(chǎn)業(yè)的兩個(gè)不容否定的現(xiàn)象：一是房地產(chǎn)投資低迷的現(xiàn)狀并未在“小陽春”行情下得以扭轉(zhuǎn)；二是房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈之緊張,可能超乎外界的想象。從政策的初衷看，刺激房地產(chǎn)投資從而保增長的意圖非常明顯。

　　但馬光遠(yuǎn)擔(dān)心下調(diào)資本金比例的政策用意會被誤讀，成為開發(fā)商又一根漲價(jià)的稻草，這將進(jìn)一步延緩房地產(chǎn)調(diào)整的周期。

　　高力國際華東區(qū)研究與咨詢部董事李慶賢也認(rèn)為，近期樓市氣氛有所改善，開發(fā)商打折促銷力度也有所下降。如果資本金比例下調(diào)后能夠利用更多借貸，則將減輕開發(fā)商的資金壓力，也進(jìn)一步削弱其打折促銷的動力，這可能在一定程度上促使住宅價(jià)格上升。