話題背景

　　長(zhǎng)期停留在理論層面的物業(yè)稅，終于被提上議事日程。5月25日，國(guó)務(wù)院的一份通知中提出，要深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。一時(shí)間，這種關(guān)乎所有有產(chǎn)者利益的稅種，得到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，何時(shí)能出臺(tái)、能否平抑房?jī)r(jià)……業(yè)內(nèi)人士眾說紛紜。

　　認(rèn)識(shí)

　　并非是多交一筆錢

　　晨報(bào)地產(chǎn)：近期，物業(yè)稅被提上議事日程的消息，在網(wǎng)上引起了很多爭(zhēng)議。在中國(guó)國(guó)情的背景下，該不該征收，何時(shí)開始征收，爭(zhēng)議很大。各位如何看待這種新稅種？

　　孫碧海：關(guān)于物業(yè)稅的討論，其實(shí)很早就有了。3、4年前，上海就有過“物業(yè)稅將出臺(tái)”的傳聞。雖然是傳聞，可以看出國(guó)家一直有征收物業(yè)稅的考慮。實(shí)際上，物業(yè)稅在國(guó)外是一種已經(jīng)很成熟的稅種，有很多成功的經(jīng)驗(yàn)。

　　沈殿連：我想補(bǔ)充一點(diǎn)，國(guó)外的物業(yè)稅和我們國(guó)家可能施行的物業(yè)稅，內(nèi)容應(yīng)該有很大的區(qū)別。國(guó)外物業(yè)稅不但要考慮房屋，還要考慮土地，而因?yàn)橥恋厮�有制的不同，我們�?guó)家在征收時(shí)只可能針對(duì)土地的使用權(quán)收稅，我認(rèn)為這是一種“不完全財(cái)產(chǎn)稅”。

　　潘曉蓓：就我所知，社會(huì)各界對(duì)物業(yè)稅的關(guān)注程度非常高，畢竟房產(chǎn)是中國(guó)老百姓最大的一筆財(cái)富。從我收集到的信息看，很多老百姓對(duì)物業(yè)稅的性質(zhì)有不少誤解，認(rèn)為會(huì)“多交一筆錢”，但現(xiàn)在比較主流的看法是，現(xiàn)行的土地出讓金制度，很可能隨著物業(yè)稅的出臺(tái)而被改變，納入到稅收中。簡(jiǎn)單地說，物業(yè)稅不是重復(fù)收取，它會(huì)把以前的一些費(fèi)用轉(zhuǎn)為稅收的形式。

　　影響

    房?jī)r(jià)不會(huì)因此暴跌

　　晨報(bào)地產(chǎn)：現(xiàn)在網(wǎng)上比較普遍的看法是，物業(yè)稅一旦開征，房?jī)r(jià)有可能迅速下跌，有人甚至認(rèn)為會(huì)下跌40%。大家認(rèn)為呢？

　　孫碧海：這樣的說法我看到過。這部分人提出40%的依據(jù)，就來源于剛才潘律師提到的土地出讓金。在某些地區(qū)，土地出讓金占到開發(fā)成本的40%，而物業(yè)稅開征后，土地出讓金幾乎不可能再收取，所以有人提出了房?jī)r(jià)要下降40%的觀點(diǎn)。但我認(rèn)為不可能。

　　沈殿連：我同意孫總的說法。政策的制定者，絕不希望看到社會(huì)出現(xiàn)動(dòng)蕩。國(guó)家的政策出臺(tái)，需要一種階梯式的發(fā)展。就我所知，物業(yè)稅盡管出臺(tái)呼聲很高，而且國(guó)家在深圳等地一直在空轉(zhuǎn)，至今已經(jīng)有4、5年時(shí)間，但卻一直沒有出臺(tái)，這樣的情況很少見，就因?yàn)檎�策制定者有許多擔(dān)憂。政府希望社會(huì)穩(wěn)定、和諧地發(fā)展，具體到房地產(chǎn)行業(yè)，就需要產(chǎn)、供、銷協(xié)調(diào)，不能出現(xiàn)某一方面的大幅度爆發(fā)。

　　潘曉蓓：一般來說，一項(xiàng)新政策的施行，肯定要先試點(diǎn)，再推行，并且在試點(diǎn)中要充分考慮各個(gè)社會(huì)階層的利益，不斷調(diào)整。就像沈總說的那樣，國(guó)家要為政策找到合適的臺(tái)階。實(shí)際上，物業(yè)稅的出臺(tái)還需要解決很多技術(shù)性的難題，比如地區(qū)差異問題、房產(chǎn)價(jià)值認(rèn)定的問題，這需要建立一套非常復(fù)雜的認(rèn)定體系。我剛才說過，房產(chǎn)是中國(guó)老百姓最大的一筆財(cái)富，涉及這個(gè)方面的稅收，肯定慎之又慎，如果出臺(tái)后房?jī)r(jià)暴跌，肯定違背國(guó)家的初衷。

　　趨勢(shì)

　  引導(dǎo)民眾投資方向

　　晨報(bào)地產(chǎn)：物業(yè)稅出臺(tái)之后，對(duì)每個(gè)有產(chǎn)者都會(huì)產(chǎn)生影響，各位認(rèn)為最大的影響是什么？

　　孫碧海：最大的影響當(dāng)然是投機(jī)者，也就是大家說的炒房族�，F(xiàn)在的投機(jī)者，都是一次性入手房產(chǎn)，等待升值之后再拋售。如果開征物業(yè)稅，他們資金周轉(zhuǎn)的成本會(huì)迅速增加，這會(huì)打擊炒房者的積極性。另一方面，投資者也會(huì)為此增加負(fù)擔(dān)，也會(huì)受到一定影響。我剛才說物業(yè)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響不會(huì)很大，但肯定有影響，這就是重要原因。

　　沈殿連：投機(jī)是看準(zhǔn)時(shí)機(jī)就入手，房?jī)r(jià)一漲就拋售，投機(jī)者的換手時(shí)間很快，物業(yè)稅的出臺(tái)肯定會(huì)影響到投機(jī)客的利益。而投資客是看準(zhǔn)整體、長(zhǎng)期的前景入手房產(chǎn)，雖然物業(yè)稅會(huì)造成他們的支出增加，但受到的影響相對(duì)較小。當(dāng)然，這也要看投資者的資產(chǎn)規(guī)模。目前看來，物業(yè)稅會(huì)采用分級(jí)制的稅收政策，兩三套房子還好，如果房產(chǎn)太多，很可能出現(xiàn)第一套房不收稅，第二套房收較少的稅，但有多套房產(chǎn)的人，稅收會(huì)很高。

　　孫碧海：從國(guó)家反復(fù)透露物業(yè)稅的最新進(jìn)展來看，我認(rèn)為政府是在放出一種信號(hào)，引導(dǎo)民間資本的投資方向�，F(xiàn)在，中國(guó)老百姓普遍都把房產(chǎn)作為主要的投資渠道，這既是千年來的傳統(tǒng)觀念，也是房?jī)r(jià)連年穩(wěn)定上漲以后形成的普遍認(rèn)識(shí)。但從國(guó)家的角度看，這樣的財(cái)富積累方式，不利于國(guó)家的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

　　沈殿連：的確如此�，F(xiàn)在大量的民間資本進(jìn)入樓市，資金流轉(zhuǎn)變得緩慢，這不是好的信號(hào)。從企業(yè)發(fā)展的角度看，房企中運(yùn)營(yíng)得成功的，比如萬科，它的資金流轉(zhuǎn)速度很快，所以企業(yè)始終保持著活力。國(guó)家也是如此。順著孫總的話講，我認(rèn)為國(guó)家并不希望大家都把錢拿去買房子。

　　潘曉蓓：所以說，物業(yè)稅的推出任重道遠(yuǎn)，這個(gè)過程會(huì)很漫長(zhǎng)，但一定是會(huì)出臺(tái)的。這項(xiàng)稅收關(guān)乎絕大多數(shù)人的利益，關(guān)乎國(guó)家的財(cái)政金融體系，但它透露出來的各種信號(hào)，值得每一個(gè)購(gòu)房人認(rèn)真研究。

　　沈殿連 宗申動(dòng)力城營(yíng)銷總監(jiān)

　　孫碧海 旭升房地產(chǎn)戰(zhàn)略中心營(yíng)銷總監(jiān)

　　潘曉蓓 重慶中欽律師事務(wù)所律師