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2009年5月24日,最高人民法院公布了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡稱“司法解釋”),并將于2009年10月1日起施行。本報也曾陸續(xù)接到一些事關(guān)小區(qū)民用住房改作商業(yè)用房的投訴。這一司法解釋究竟能產(chǎn)生多大實際功效,如何更好地為社區(qū)居民服務(wù),記者就此采訪了律師、街道、居委會和眾多居民代表。
從“少數(shù)服從多數(shù)”到“一票否決”
“我們這個小區(qū),燈箱特別多,晚上亮得睡不著……”南開程華里小區(qū)居民郝女士說!靶^(qū)一樓,開了個電焊,那么多乙炔氣體容器堆在樓下,想想都睡不著!焙游鞲=肪用駝⑾壬对V。
現(xiàn)實中的“住改商”問題,確實給不少居民帶來了負(fù)面影響。有的為了開店,改變房屋結(jié)構(gòu),存放危險品,危及樓宇安全;有的天未亮就開業(yè),夜深方打烊,喧囂終日;有的用來開餐飲,熱氣油煙簡單排放,環(huán)境衛(wèi)生烏煙瘴氣,無形之中影響了其他業(yè)主的正常生活和休息等等?梢,公眾對居住的要求不再是簡單的有房可居,而是越來越注重良好的居住環(huán)境和品質(zhì),這一需求的變化無疑會引發(fā)更多糾紛或訴訟。
法商律師事務(wù)所律師徐廷斌說:“此前物權(quán)法對住改商糾紛的處理,規(guī)定的較原則,不具有操作性。在實踐中有的法院認(rèn)為只要業(yè)主征得大多數(shù)近鄰的同意,少數(shù)服從多數(shù)即可,但是少數(shù)不同意的業(yè)主則認(rèn)為自己的權(quán)益沒有得到保護,這就造成法院在裁判中也沒有明確法律依據(jù),各地裁判不一致。最高人民法院司法解釋的出臺,對于業(yè)主是否能夠進行住改商,從法律的層面終于有了統(tǒng)一的尺度,明確規(guī)定,實行‘一票否決’,即須經(jīng)過整棟樓其他業(yè)主的全部同意。司法解釋將整棟樓的其他業(yè)主,一律認(rèn)定為‘有利害關(guān)系的業(yè)主’,如果業(yè)主進行住改商未經(jīng)整棟樓其他業(yè)主的同意,他們都有權(quán)利向法院請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失。”
對“大型企業(yè)”應(yīng)更行之有效
要整棟樓的其他數(shù)十戶、上百戶業(yè)主都同意才能改變,有人說,這無疑是給“住改商”判了“死刑”。但采訪中,記者卻發(fā)現(xiàn),無論是法律工作者還是居民代表,對10月1日實施之后的“效果”都難言十分樂觀。“相對而言,如果是大公司或者大型單位將民用設(shè)施改為商業(yè)用途,這種司法解釋應(yīng)該更加行之有效。對個體居民,或者鄰里之間而言,不太好說!毙焱⒈舐蓭熣f。
而這些大型企業(yè)購買民宅后用于商業(yè),正是河?xùn)|紅頂花園讀者王女士、南開金宇里居民賀先生等人的困惑。
“我們小區(qū)一樓,某通信運營商購買了一套房屋,用于存放設(shè)備。后來,我們才知道是交換機,沒日沒夜地響。不是那種分貝很大的噪音,卻具備穿透力,真正影響了全樓人的生活質(zhì)量。為此,我們樓棟的居民曾經(jīng)聯(lián)名起訴,先敗訴,后來上訴又發(fā)回重審,又勝訴,既而又重審敗訴,可以說好幾年也沒有打下來這場官司。當(dāng)時我們也覺得,《物權(quán)法》對于此方面的規(guī)定十分模糊。對方又是說噪音程度啊,又是說居民的絕大多數(shù)啊,理由很多。現(xiàn)在,我們期待著10月1日的到來!蓖跖渴旨。
“我們小區(qū)是高層,也有類似情況,雖然表面上他是民宅,卻不住人,只用于經(jīng)營性服務(wù),這種用途改變了,無疑是在商用,根據(jù)司法解釋,我們將考慮用法律解決。”讀者賀先生等也對“司法解釋”的出臺十分歡迎。
對“非法經(jīng)營”誰來“念咒”
在社區(qū)采訪,街道辦和居委會的工作人員則流露出了另外一種擔(dān)憂。
“本來按照很多行政許可的規(guī)定,民用房就不能改為商業(yè)用途。比如,你開商店,干美容院,如果是民用住宅,你根本就拿不到工商執(zhí)照,所以一直都是非法經(jīng)營。飯館就更不用說了,不僅是工商許可,食品衛(wèi)生的審批更加嚴(yán)格。一般的底商都不能用于開飯館,更何況這些隱身社區(qū)、形形色色的小飯館?平素居民關(guān)于這種‘住改商’的非法經(jīng)營模式就很有意見,一般而言,我們都是調(diào)解,F(xiàn)在出臺這個司法解釋,確實是明明白白了,但真能管用嗎?你說你是便民早點,大家都受益,可你的鄰居,哪怕是一戶受不了,怎么辦?真讓居民去起訴,會有多少人愿意走司法程序?”一位在和平區(qū)5個社區(qū)工作了20余年的老居委會主任對記者說。她最擔(dān)心的是,夏天到來小區(qū)很多一樓又要開始燒烤、喧嘩,到時該怎么調(diào)解。
河西梅江讀者齊先生說:“部分商業(yè)設(shè)施規(guī)劃中原本有,可是后來建成卻挪作他用或暫時配套不完善,這加劇了‘住改商’的興起。比如說,小區(qū)一樓一家小賣部,你起訴獲勝了,沒準(zhǔn)更多的居民對你有敵意。這樣的問題,不能單純靠法律條文解決。”
南開大學(xué)的金先生更表達了一種深沉的擔(dān)憂:“以前,大多社區(qū)里的‘住改商’都是非法經(jīng)營,可以說是執(zhí)法部門執(zhí)法不夠得力,F(xiàn)在我們居民真正擔(dān)心的是,司法解釋實施后,居民再投訴到這些部門,他們會不會用一句‘自己起訴去’來推諉?如果是該執(zhí)法的不執(zhí)法,讓鄰里之間撕破臉皮上法院,著實很難!(記者 羅駿)
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