6月23日，國土資源部副部長鹿心社在國新辦就“保經(jīng)濟增長、保耕地紅線”行動進展情況舉行的新聞發(fā)布會上，公布了國土部剛剛進行的房地產(chǎn)項目用地調(diào)查結(jié)果，這本不是新聞發(fā)布會的主題內(nèi)容，卻引起了社會各界的廣泛關(guān)注，地價房價比的數(shù)據(jù)再次吸引了社會的眼球。

　　地價房價比數(shù)據(jù)一向似乎很“神秘”，日前長期從事全國地價動態(tài)監(jiān)測的專業(yè)人士、中國土地勘測規(guī)劃院趙松提出，“地價房價對照公示，成本利潤一目了然”的觀點。

　　趙松認為，地價房價比無非就是樓面地價占房屋售價的比例，本來不是什么高精密的東西。然而，人們認為其“神秘”，原因復(fù)雜。一是數(shù)據(jù)的專業(yè)性強，老百姓直觀感性認識不足，沒有多少普通購房者知道他看中的樓盤，土地價格幾何；二是土地的出讓與地上房屋的建成銷售發(fā)生在不同的時點，今天拿到的土地往往要2-3年后才能建成房屋對外銷售；三是數(shù)據(jù)的“東家”不同，政府部門、研究機構(gòu)、社會團體、開發(fā)商等均有發(fā)布，至少我們從網(wǎng)上就可以搜到多個出處的數(shù)據(jù)。

　　近期頗受矚目的三組數(shù)據(jù)分別來源于2009年1月中華全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會REICO工作室發(fā)布的《我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費用分析》報告、2009年6月趙松在介紹全國城市地價動態(tài)監(jiān)測年度成果——《中國城市地價狀況2008》時提到的監(jiān)測結(jié)果(簡稱“地價監(jiān)測報告”)以及國土資源部在新聞發(fā)布會上公布的對31個省(區(qū)、市)620個項目的調(diào)查結(jié)果(簡稱“國土部調(diào)查”)。由于三組數(shù)據(jù)看上去頗具差異，引得各界議論紛紛。

　　對此，趙松表示，其實不必忙著攻擊或質(zhì)疑，仔細研讀一下可以看出，三組數(shù)據(jù)在地價占房價比例上差異不大。

　　一是國土部調(diào)查數(shù)據(jù)。鹿心社表示“目前在中國，地價占房價15%-30%，平均是23.2%”。這組數(shù)據(jù)來源于5月底國土資源部開展的一次調(diào)查，其調(diào)查對象為105個城市(含全部省會城市、計劃單列市及其他重點城市)2006年以來以招拍掛方式取得土地且已進入銷售階段(包括已售完)的商品房開發(fā)項目，要求各地按照各項目區(qū)位(城市中心區(qū)、邊緣區(qū)、過渡區(qū))抽樣若干項目填報土地出讓價格與房屋售價，每區(qū)位樣點數(shù)不得少于2個。數(shù)據(jù)填報方是各地國土資源管理部門。最終結(jié)果是根據(jù)101個城市上報的620個“凈地”出讓項目的數(shù)據(jù)統(tǒng)計所得。數(shù)據(jù)內(nèi)涵為成本地價房價比(即出讓時取得土地的價格與房屋開盤銷售時的房價相比)。

　　二是地價監(jiān)測數(shù)據(jù)：2008年城市地價監(jiān)測結(jié)果顯示，地價占房價的比例基本保持在20%～40%之間，29個重點城市(全部為省會城市和計劃單列市)的地價房價比均值為31.8%。該數(shù)據(jù)來源于中國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)，數(shù)據(jù)采集上報方為各地的評估中介機構(gòu)和土地估價師。數(shù)據(jù)內(nèi)涵是同時點地價房價比，即用當(dāng)前市場上的樓面地價水平與當(dāng)前市場上銷售的房價水平相比。與上一組調(diào)查數(shù)據(jù)相比，差異較大的主要原因在于二者內(nèi)涵不同。從購置土地到商品房上市，其間通常會有3年左右的開發(fā)時間，這一期間，如果土地市場走勢是上漲的，那么這種上漲會帶來較大的地價增值，這一增值大部分轉(zhuǎn)化為開發(fā)商的利潤。以北京、天津為例，根據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)測算，兩個城市2008年底的同時點平均居住地價房價比分別為39.01%、36.05%，根據(jù)近年地價增長率，以平均開發(fā)期為3年進行測算，成本地價房價比分別為24.44%、29.51%，同理可測得29個重點城市的成本地價房價比均值為25.8%�？梢娚鲜鰞山M數(shù)據(jù)在統(tǒng)一內(nèi)涵后基本接近。

　　三是工商聯(lián)房地產(chǎn)商會報告數(shù)據(jù)：該報告對北京、上海、廣州、深圳、西安、成都、青島、呼和浩特、蘇州等9個城市62個企業(yè)的81個項目從成本角度進行分析后。提出土地成本占總成本比例41.2%，占直接成本的比例高達58.2%。然而，讀者在熱議數(shù)據(jù)的時候，卻往往忽略了上述兩個比例是占總成本的比例，而這個“成本”里僅包括直接成本和運營成本。趙松認為，工商聯(lián)房地產(chǎn)商會報告中雖未直接提及地價房價比，但根據(jù)其提供的數(shù)據(jù)可推算出其調(diào)查樣本涉及的地價房價比均值也應(yīng)在23%-26%。

　　通過分析表明，三份報告，三組數(shù)據(jù)，雖然目的不同，調(diào)查范圍不同、數(shù)據(jù)來源不同，數(shù)據(jù)口徑也存在一些差異，但在平均地價房價比這一技術(shù)參數(shù)上所得的結(jié)論恰恰相近。

　　趙松認為，單單就地價房價比這一技術(shù)數(shù)據(jù)而言，爭論本來是多余的，因為我們并不清楚，到底地價房價比為多少就算合理，大到資源稟賦、經(jīng)濟發(fā)展不同的國家之間，小到同一城市的不同區(qū)位間都會有所不同。但既然存在爭議，我們可以把事實擺出來，免得讓公眾跟著惶惑、鬧心。

　　趙松就此提出“地價房價對照公示，成本利潤一目了然”的觀點。目前，土地招拍掛出讓已做到信息公開、透明，成交價款、宗地的規(guī)劃利用條件等在各地的土地市場或網(wǎng)站上均可查詢，而樓盤項目的售價和銷售狀況也在一些專業(yè)網(wǎng)站上可查可找。不同品質(zhì)項目的建筑成本有一個基本的波動范疇，至于稅費、利息等更是按政府規(guī)定比例收取的。反正都不是什么“保密數(shù)字”，各有關(guān)部門何不聯(lián)合建立一個機制，開發(fā)商也可自愿加入，針對每個項目，把“非商業(yè)秘密”的信息列表擺出，讓公眾看個明白、痛快。諸如成本高低、利潤大小、是否違規(guī)、有無腐敗等疑問，起碼利于澄清。

　　趙松認為，若真如此可以預(yù)期多方效果：對公眾而言，實現(xiàn)了其消費者的知情權(quán)；對政府而言，可以更有針對性地出臺調(diào)控和管理措施，規(guī)范市場秩序，解決民生問題；對開發(fā)商而言，不必再為是否存在暴利而辯解；對媒體而言，再也不用霧里看花地去猜測和解讀了；對技術(shù)人員而言，也不用興師動眾地搜集數(shù)據(jù)了。