北京大學(xué)光華管理學(xué)院金融學(xué)副教授 張翼

　　目前所謂歐美適用的一些定量分析的標(biāo)準(zhǔn)都無法應(yīng)用到對房產(chǎn)價格判斷上。因?yàn)�，在中國影響房產(chǎn)的價值的因素要復(fù)雜得多。我們就從供求兩個方面做一些定性分析。

　　首先，房產(chǎn)是一個稀缺資產(chǎn)，城市市區(qū)面積是很有限的。而我們的人口密度遠(yuǎn)大于美國等國家，城市化的進(jìn)程仍將繼續(xù)，還有很多人要進(jìn)城，對房子的需求將持續(xù)強(qiáng)勁增長。同時隨著收入的增加，有房者還要換更大更好的房子。需求和供給的矛盾還很突出。同時，城鄉(xiāng)發(fā)展的不平衡，大城市和小城市發(fā)展的不平衡在相當(dāng)一段時間內(nèi)仍將存在。在美國，城市的就業(yè)機(jī)會固然能吸引很多人，但是城鄉(xiāng)差別沒有如此巨大。不少人樂得在農(nóng)村或小城市生活，因?yàn)榛�本的設(shè)施和服務(wù)沒有非常大的區(qū)別。并不是非得住在紐約、洛杉磯才能享受幸福生活，甚至是相反，因?yàn)槊绹�的大城市又臟又不安全。而在中國，情況截然不同：全國的有錢人都來北京上海買房子，全省的有錢人來省會城市買房子，全縣的有錢人來縣城買房子。北京、上海有無法比擬的資源優(yōu)勢。比如說，就業(yè)機(jī)會，教育和醫(yī)療。

　　同時，我們可以不持有股票，雖然周圍的人持有股票并賺了錢會給我們壓力。但是大家恐怕都渴望房子，而且越大越好。我們的文化也強(qiáng)調(diào)所謂“成功人士”擁有房子，而不是“租”房子。很多人用房價和租金的比例來判斷房價是否是泡沫，可是這并不符合中國的文化。

　　因此我們看到即使在地產(chǎn)交易清淡的時候，一些地產(chǎn)項目價格稍有下降，銷售量很快大幅提高。我們不能簡單地用當(dāng)前的租金或者美國和其他國家的房價和收入比來判斷國內(nèi)的房價是否是一個泡沫。如果要參考，還得看看文化差不多的亞洲的日本，韓國，和臺灣地區(qū)。

　　房產(chǎn)價格看起來這么高，那么多少人買得起呢？應(yīng)該說實(shí)際上很多，13億人中，富人的比例雖然不大，但絕對數(shù)目要比我們感覺中的多很多。難怪世界各國人都說，買奔馳寶馬和搶購珠寶首飾等奢侈品的中國人最多，中國逐年富裕起來的購房者的基礎(chǔ)是很雄厚的。

　　從更宏觀的角度來講，房地產(chǎn)對GDP的貢獻(xiàn)是很大的，地方政府的財政收入也有賴于地產(chǎn)的發(fā)展。因此很難預(yù)期在相當(dāng)一個階段內(nèi)，政策會對房地產(chǎn)進(jìn)行真正的抑制。我們預(yù)計中國仍將保持較快的經(jīng)濟(jì)增長，全球金融海嘯的影響有限。這是由于中國經(jīng)濟(jì)還處于比歐美低的發(fā)展階段，增長模式的層次也較低。我們要獲得GDP的增長要比歐美容易得多。中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長也會支撐房價上漲。很多人用歐美經(jīng)驗(yàn)來判斷我們的經(jīng)濟(jì)增長和房地產(chǎn)，實(shí)際上這里沒有太大的可比性。

　　感情上我們希望房價能有較大的回落。然而我們并不能容易地找到房價將顯著下降的理論支持。我們很難想象已經(jīng)很高的房價會象2006——2007年那樣超高速上漲，但是我們預(yù)計房價仍然將上漲。只要房地產(chǎn)市場的根本要素沒有發(fā)生改變，經(jīng)濟(jì)增長模式?jīng)]有根本的改變，這個大的趨勢將不會改變，雖然短期的波動難以預(yù)測。