主持人：本報(bào)記者 王曉華

　　嘉賓：翁志剛 市場研究中心主任

　　華高萊斯國際地產(chǎn)顧問(北京)有限公司

　　上海證券報(bào)：最近一段時(shí)間以來，新地王頻出，業(yè)內(nèi)驚呼，土地市場泡沫已現(xiàn)，對此您怎么看？

　　翁志剛：“泡沫”從來就沒有客觀的標(biāo)準(zhǔn)、精確的測量，我們可以換個(gè)角度來看這個(gè)問題。目前資產(chǎn)價(jià)格與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的背離是現(xiàn)實(shí)。也就是說開發(fā)商對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期可能超過了市場本身的一個(gè)漲幅。如果這種現(xiàn)象發(fā)生，這一撥有可能又會(huì)砸在手里。

　　本來2008年下半年以來，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該有一個(gè)調(diào)整期，但還沒等到調(diào)整充分時(shí)，市場又開始上漲，甚至出現(xiàn)瘋狂的現(xiàn)象。比如北京，3、4月份15000元/平的房子，一個(gè)月就漲到2000多元/平，一個(gè)月30%的漲幅確實(shí)不合情理。

　　上海證券報(bào)：07年的地王，在08年的經(jīng)濟(jì)寒冬之際，曾遭遇很大的困難，您認(rèn)為09年的地王前景如何，有可能遇到與08年相似的情況嗎？

　　翁志剛：09年“地王”推手與07年完全不同，體現(xiàn)在：第一，07年市場是經(jīng)過了04-06年逐步升溫到達(dá)07年的熱度，多數(shù)開發(fā)商在積累后都在擴(kuò)大再生產(chǎn)，資金鏈一直非常緊張，但是無論開發(fā)企業(yè)還是金融機(jī)構(gòu)對未來的預(yù)期普遍非常高，相互促進(jìn)催生“地王”。第二，現(xiàn)在由于貨幣政策寬松，資信良好的企業(yè)尤其是大中型、國有性質(zhì)的企業(yè)獲取資金非常容易，企業(yè)“不差錢”，但企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)對未來預(yù)期存在爭議。第三，與07年“集體狂歡”相比，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)之間存在著冷熱不均的現(xiàn)象，四萬億刺激之下有人歡喜，有人憂；在現(xiàn)在體制下，新“地王”有特殊的、不平等的供血渠道，從而可能即使未來市場不好，企業(yè)仍有可能存活。

　　基于以上分析，現(xiàn)在的地王與之前的相比，實(shí)際是不同的企業(yè)，在不同的背景中，做了不同的事情。

　　上海證券報(bào)：有人稱房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“國進(jìn)民退”現(xiàn)象，您如何看待這一現(xiàn)象，您認(rèn)為這對未來的房地產(chǎn)市場格局會(huì)有什么影響？

　　翁志剛：現(xiàn)在看來，“國進(jìn)民退”是暫時(shí)的，是經(jīng)濟(jì)刺激政策的副產(chǎn)品：在四萬億政府投資以及寬松貨幣政策作用下，央企、大型實(shí)力企業(yè)突然“暴富”。其中，不少企業(yè)所處行業(yè)，本就存在生產(chǎn)過剩問題，再擴(kuò)大產(chǎn)能，也不見得有好的發(fā)展前景。在地產(chǎn)市場有了量價(jià)齊升的行情后，這些企業(yè)就將更多的錢投入房地產(chǎn)市場，從而很容易的在房地產(chǎn)市場風(fēng)光一把。但由于這些企業(yè)的市場化水平和業(yè)務(wù)操作能力可能存在一定差距，未來的這些地王的市場表現(xiàn)、盈利能力也不一定會(huì)樂觀。

　　但從長遠(yuǎn)來看，無論財(cái)政政策還是金融政策都有暫時(shí)性，還不足以影響中國經(jīng)濟(jì)制度，除非制度大調(diào)整，否則房地產(chǎn)行業(yè)依然將是市場化程度非常高的行業(yè)。