在天量信貸刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)走向熾熱之后，二套房貸寬松的情況面臨逆轉(zhuǎn)。銀監(jiān)會(huì)主席劉明康近日強(qiáng)調(diào)，要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸”標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率，采取有效措施防范“假按揭”、“假首付”現(xiàn)象的發(fā)生。

　　事實(shí)上，“二套房貸”調(diào)控已成為平衡房?jī)r(jià)的“撒手锏”。2007年9月，為了給高燒的樓市降溫，監(jiān)管層出臺(tái)所有第二套房貸必須執(zhí)行四成首付、利率比基準(zhǔn)利率上浮10%的嚴(yán)厲政策，效果立竿見影，房?jī)r(jià)應(yīng)聲而落。不過，此舉在一定程度上也遏制了自住需求的釋放。為激活地產(chǎn)市場(chǎng)以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，在去年底，政策放松為部分改善型需求“第二套房貸”可享受首次置業(yè)同等優(yōu)惠，部分銀行暗地拓寬尺度，使春節(jié)后樓市快速升溫。在居民戶新增貸款大幅攀升的同時(shí)，炒房風(fēng)再度抬頭，有的大城市房?jī)r(jià)甚至躍過2007年的峰值。

　　專家指出，目前全球經(jīng)濟(jì)尚處低谷，中國經(jīng)濟(jì)剛有復(fù)蘇苗頭，需要地產(chǎn)業(yè)充當(dāng)增長引擎；另一方面，大量信貸已經(jīng)開始推升資產(chǎn)泡沫，埋下銀行體系信用危機(jī)的隱患，對(duì)樓價(jià)的飆升應(yīng)必須高度警惕。由是，二套房貸調(diào)控亟須把握好力度和重點(diǎn)，既抑制過度投資、壓住樓市泡沫，又要支持合理需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展。而核心和難點(diǎn)，都是“度”的問題。

　　當(dāng)前適度收緊二套房貸很有必要，但調(diào)整的第一個(gè)著眼點(diǎn)是嚴(yán)格區(qū)分改善型自住需求和投資需求，并對(duì)此設(shè)定不同利率標(biāo)準(zhǔn)和首付門檻。如何界定改善型自住需求和投資需求缺乏具體標(biāo)準(zhǔn)，確實(shí)是個(gè)難題；目前政策只規(guī)定首套住房人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平的，購買第二套房可享受相當(dāng)首次置業(yè)的優(yōu)惠。但由于全國各地人均住房面積標(biāo)準(zhǔn)不一，買家申請(qǐng)貸款時(shí)極容易通過各種方法獲取資格，導(dǎo)致二套房貸無形中全面放開，設(shè)立一個(gè)更具操作性的標(biāo)準(zhǔn)迫在眉睫。并且，對(duì)二次置業(yè)中的投資需求應(yīng)提高貸款條件，對(duì)三套以上房貸更應(yīng)在首付和利率標(biāo)準(zhǔn)上層層提高。

　　另外，加強(qiáng)監(jiān)管，督促商業(yè)銀行合規(guī)操作，提高其風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)也同樣重要。今年以來，在寬松信貸指標(biāo)支持下，銀行追求高額利潤，在房貸業(yè)務(wù)中頻打擦邊球，使有限的房貸放寬政策在執(zhí)行中被屢屢突破，近乎成為一紙空文。因?yàn)槿狈�具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)和有效約束，許多銀行甚至對(duì)三套以上房貸都給予了首次置業(yè)般的優(yōu)惠。

　　而全面放松做法的背后，是商業(yè)銀行追求信貸規(guī)模擴(kuò)張卻缺乏風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。在廣州、深圳等樓市炒風(fēng)較盛的城市，有銀行為投資客按首次置業(yè)優(yōu)惠提供超過五套的貸款，零首付、一成首付頻頻出現(xiàn)。甚至出現(xiàn)為開發(fā)商“假按揭”騙貸大開綠燈，部分地區(qū)熱銷樓盤退房率居高不下，為未來資產(chǎn)質(zhì)量埋下巨大隱患。

　　從管理層的態(tài)度看，貨幣政策正面臨微調(diào)，但短期內(nèi)不會(huì)發(fā)生根本改變，信貸推高資產(chǎn)泡沫的過程可能還將持續(xù)。如何在房地產(chǎn)市場(chǎng)熾熱之時(shí)及時(shí)降溫，既有效抑制過度投資，又保障合理的購房貸款需求，繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)引擎作用，更考驗(yàn)著監(jiān)管者的智慧。