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    專家解讀司法解釋新亮點(diǎn) 小區(qū)住改商須業(yè)主同意
2009年09月30日 11:27 來源:成都商報(bào) 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  《物權(quán)法》兩部司法解釋《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律問題的解釋》,將于10月1日起施行。本報(bào)特邀四川大學(xué)法學(xué)院王建平教授評析司法解釋的新亮點(diǎn)。

  住改商須整棟業(yè)主同意

  司法解釋 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房,本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。

  王建平:住改商改變了住宅的法定用途,使小區(qū)現(xiàn)有的生活秩序被打亂,此前利害關(guān)系業(yè)主的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)缺失,導(dǎo)致法律適用的困難。此次司法解釋將“有利害關(guān)系業(yè)主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內(nèi)”,該規(guī)定為審判實(shí)踐提供了一個標(biāo)準(zhǔn)。同時,按照《物權(quán)法》第77條規(guī)定:住改商行為的合法性需要滿足兩個條件:遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約;應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。也就是說住改商,必須經(jīng)過整棟樓業(yè)主的同意。

  不過王建平指出,這并不是就說明業(yè)主對住改商有“1票否決”權(quán)利。業(yè)主間還是應(yīng)該本著寬容的態(tài)度,區(qū)分情況,同時否決權(quán)還是要經(jīng)過業(yè)主委員會來行使,以免權(quán)利被濫用。

  業(yè)主不得對車位提出過度主張

  司法解釋 建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫,以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

  王建平:規(guī)劃確定的配置比例具有法定性和確定性,業(yè)主在購買專有部分時對此也是明知的。只要業(yè)主已按照配置比例購置或者租賃到車位、車庫,就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為其需要已得到了“首先滿足”。否則,將有可能出現(xiàn)特定業(yè)主對車位、車庫提出過度主張。

  房子空置也要交物業(yè)費(fèi)

  司法解釋 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù),業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的,人民法院不予支持。

  王建平:選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定,只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù),全體業(yè)主都應(yīng)該均等地繳納物業(yè)費(fèi),除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規(guī)定或者約定。因此,即使業(yè)主一段時間不在小區(qū)居住,但物業(yè)服務(wù)使小區(qū)附屬設(shè)施正常運(yùn)行,仍然間接地為業(yè)主提供了服務(wù)。

  據(jù)悉,這兩部司法解釋施行前已經(jīng)終審,解釋施行后當(dāng)事人申請?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件,不適用此司法解釋。

    本報(bào)記者 鄭鈺飛

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