近日，國土資源部印發(fā)通知，對商品住宅用地的宗地出讓面積首度設(shè)定明確上限：大城市20公頃，中等城市14公頃，小城市(鎮(zhèn))7萬公頃。此政策被一些業(yè)內(nèi)人士稱為“限大令”。

　　不少人士認為，這一辦法對抑制地價過快上漲、減少開發(fā)商“囤地”等具有現(xiàn)實作用，但成效如何取決于政策是否落實到位。

　　“限大令”針對的是土地出讓“大型化”的趨勢。比如，北京土地整理儲備中心官方資料顯示，在北京今年已經(jīng)成交的商品房地塊中，有10余幅地塊的出讓面積超過了20萬平方米(20公頃)，在20余塊“正在交易地塊”中，有多幅商品房性質(zhì)用地的出讓面積超過20萬平方米，個別地塊甚至超過50萬平方米。

　　一般來說，地方政府樂于將面積較大的地塊統(tǒng)一出讓，既可以迅速回收土地資金，也有利于后期統(tǒng)一規(guī)劃。但相關(guān)政策設(shè)計在現(xiàn)實市場中卻產(chǎn)生了一些負面的“外部性”。如重點城市大面積的地塊極易被競拍成“地王”。最近以50.5億元天價刷新北京土地成交總價記錄的順義區(qū)天竺開發(fā)區(qū)“地王”，面積達到52.7萬平方米，扣除25.5萬平方米的代征地面積，建設(shè)用地面積依然達27.16萬平方米。而11月初由央企中信集團砸下36億元巨資“加冕”天津“地王”的津南區(qū)八里臺鎮(zhèn)地塊，面積更是達到248萬平方米，堪稱天津乃至全國土地市場的“巨無霸”。

　　此外，數(shù)十萬乃至上百萬平方米的土地，即使是全力開發(fā)，也要持續(xù)數(shù)年。在這種情況下，開發(fā)商的“囤地待漲”似乎更加“理直氣壯”。上海易居房地產(chǎn)研究院的房地產(chǎn)研究專家楊紅旭認為，一個大盤開發(fā)多年，實際上是一種“變相囤地”。

　　國土資源部此次“限大令”，在業(yè)內(nèi)人士看來具有一定的現(xiàn)實價值。楊紅旭認為，這對于大的房地產(chǎn)企業(yè)而言，“是一個壞消息”，對于中小企業(yè)則相反。上海一個在全國多個重點城市開發(fā)樓盤的房地產(chǎn)民企負責(zé)人認為，“限大令”實際上是對土地價格的調(diào)控，“限制了土地出讓面積，就是控制了土地出讓價格，這樣可以使更多開發(fā)商尤其是民企參與土地競拍，提高市場的競爭性”。

　　楊紅旭還表示，采用小幅地塊出讓，也有利于大城市房地產(chǎn)開發(fā)的“精耕細作”。他還認為，“限大令”對抑制囤地行為也大有裨益。“一年不開發(fā)罰款，兩年不開發(fā)收回”，此令下發(fā)數(shù)年，且經(jīng)國土部門三令五申，遺憾的是執(zhí)行難，“想要防范囤地，縮小出讓地塊的規(guī)模，是個好辦法”。

　　實際上，近年來已有一些地方國土部門通過控制土地出讓面積對樓市實施局部調(diào)控。重慶市國土資源和房屋管理局相關(guān)負責(zé)人向記者介紹，經(jīng)過研究測算，面積在200-400畝之間的住宅地塊在重慶最便于開發(fā)利用。目前，重慶市國土房管部門已按此標準設(shè)計土地規(guī)模，今年以來市區(qū)出讓的約70%的土地面積都在上述區(qū)間內(nèi)。

　　一些業(yè)內(nèi)人士在為國土資源部此次“限大令”叫好的同時，也提出了實施過程中可能遇到的種種問題。比如，大城市、中等城市、小城市如何劃分？如果開發(fā)商分幾次拿下總面積超過20公頃的整塊土地，表面上看不違規(guī)，實際上還是突破了國土部門的限制，這類行為又該如何處理？更需觀察的是，地方政府能否嚴格執(zhí)行單宗土地出讓面積的政策規(guī)定？查處囤地、捂盤的政策在不少地方都遭遇“擱淺”，“限大令”成效如何尚存疑問。

　　實際上，2008年元月下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》就明確要求：合理確定出讓土地的宗地規(guī)模，督促及時開發(fā)利用，形成有效供給，確保節(jié)約集約利用每宗土地。此次，國土部將“合理”細化為具體數(shù)據(jù)，可以看出有關(guān)部門落實國家政策的努力，也讓市場對“限大令”的實施效果充滿期待。(新華社記者 葉鋒)