10日，國務(wù)院新推出“國11條”，其中關(guān)于預(yù)售制度的要求成為市場焦點。緊接著，13日，福建省住建廳向各地房管及建設(shè)部門下發(fā)通知，要求進(jìn)一步加強商品房預(yù)售管理。其中，不少規(guī)定實際上都在暗指目前房地產(chǎn)市場的潛規(guī)則，“預(yù)售從嚴(yán)”能否遏制高房價？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次通知中涉及的規(guī)定并沒有太大新意，但放在目前的背景下，更多是釋放出政策調(diào)控的信號。

　　新政出臺

　　“預(yù)售從嚴(yán)”旨在遏制高房價

　　10日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》�！锻ㄖ�》明確已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部房源。

　　13日，福建省住建廳向各地房管及建設(shè)部門下發(fā)通知，要求開發(fā)商須在取得預(yù)售許可證后10日內(nèi)，一次性公布全部房源價格并公開對外銷售，不得捂盤或拆零分幢分層分單元預(yù)售，不得在取得預(yù)售證前以“內(nèi)部登記”等形式違規(guī)收取誠意金等費用。

　　零距離營銷副總經(jīng)理楊臻分析，樓盤取得預(yù)售證10日內(nèi)應(yīng)當(dāng)銷售，有望減少某些房企的“惜售”行為。對市場供求來說，從表面上看，給消費者的供應(yīng)量必定是有所增加，但不排除有些開發(fā)商可能通過調(diào)整節(jié)奏來控制推售商品房。

　　業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，《通知》從政策層面規(guī)范商品房銷售行為，一定程度上限制了某些投機炒作的“期房短期轉(zhuǎn)讓”和VIP客戶的“內(nèi)部認(rèn)購”。但此次通知中涉及的規(guī)定并沒有太大新意，在目前的背景下，更多的是釋放出調(diào)控信號。

　　“在目前的背景下，國家調(diào)控自上而下的調(diào)性是一致的。上游中央政策緊，中游各級政府監(jiān)管，下游指房貸等措施差異化執(zhí)行，目前主要反應(yīng)在心理層面，如果房價還是繼續(xù)瘋漲，不排除新的調(diào)控政策進(jìn)一步出臺�！睏钫檠a充說。

　　記者調(diào)查

　　開發(fā)商應(yīng)對有招　預(yù)售從嚴(yán)執(zhí)行難

　　《通知》之下，福州樓市如何應(yīng)對，成為房地產(chǎn)界共同矚目的話題。記者在調(diào)查采訪中發(fā)現(xiàn)，目前關(guān)于預(yù)售制度的執(zhí)行，存在不少行業(yè)潛規(guī)則。

　　分批申請預(yù)售證 營造“饑餓營銷”

　　記者從房地產(chǎn)交易登記中心預(yù)售科了解到，福州的商品房預(yù)售許可證的申請并未對申請規(guī)模做嚴(yán)格限制，只要證件齊全，工程進(jìn)度達(dá)到總層數(shù)的五分之一即可以申請辦理商品房預(yù)售許可證，預(yù)售許可證是可以分期分批申請的。

　　換句話說，申請預(yù)售證的主動權(quán)掌握在開發(fā)商的手中，即便是申請了預(yù)售許可證，按規(guī)定10日內(nèi)開盤，開發(fā)商的捂盤惜售手法也挺多樣化的。

　　一方面，開發(fā)商可以通過分批申請預(yù)售許可證的方式來控制樓盤銷售進(jìn)度，造成房源緊俏的現(xiàn)象。另一方面，開發(fā)商可以利用價格杠桿，分幢或分期提供房源給市場，根據(jù)銷售情況來決定后期房源的定價。如果資金充足，可以通過漲價方式控制，高房價自然就把很多人擋在了“房”門外。這已形成房地產(chǎn)銷售的潛規(guī)則。

　　據(jù)調(diào)查，目前很多樓盤每次開盤供應(yīng)量都很小，往往一搶而空，而等到下一批開盤時，卻發(fā)現(xiàn)銷售價格已經(jīng)上了一個臺階，業(yè)界俗稱“饑餓營銷”。因此，開發(fā)商“分批上市”的“饑餓營銷”法導(dǎo)致的一個后果就是——區(qū)域房價隨之也不斷抬升。

　　公開每套房源價格 暫無執(zhí)行通知

　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計，福州幾乎所有的樓盤都有采取先期價格保密進(jìn)行“蓄客”、VIP客戶“先期登記”、早期客戶介紹新客戶進(jìn)行優(yōu)先“內(nèi)部認(rèn)購”等辦法售房。

　　價格是購房者最關(guān)心的問題之一，而價格最終是怎樣定下來的呢？除了依據(jù)市場數(shù)據(jù)外，登記客戶的數(shù)量也直接影響到最后價格的公布。而價格采取開盤前的保密，實則是為最后開盤時的定價留下時間，尤其是漲價的空間。

　　“目前房屋預(yù)售情況可以從房地產(chǎn)交易登記中心的網(wǎng)站查詢到，但是公示中往往只顯示預(yù)售房的均價，具體到每套房屋的價格，普通購房者并不能查到，而網(wǎng)站中所顯示的價格往往要低于實際的出售價格。”據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，這次《通知》中明確表示“不得進(jìn)行內(nèi)部登記，要求嚴(yán)格按照申報價格，明碼標(biāo)價對外銷售”，其實這也是對價格透明的一次挑戰(zhàn)。

　　但據(jù)了解，針對福建省住建廳提出的公布房源價格即“一房一價”的要求，房地產(chǎn)交易登記中心預(yù)售科工作人員告訴記者還沒接到具體的實施細(xì)則的通知。福建省住建廳的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，這段時間住建廳的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)都在和各部門召開會議，商討各項政策的制定和落實。

　　拷問新政

　　如何不讓“一次性公開所有房源”成一紙空文？

　　一直以來，房地產(chǎn)市場的捂盤惜售行為被看作是推高房價的原因之一。在巨大的經(jīng)濟(jì)利益面前，開發(fā)商捂盤惜售現(xiàn)象屢禁不止，如何才能不讓“一次性公開所有房源”成一紙空文？借鑒各地行之有效的政策，記者采訪了業(yè)內(nèi)人士。

　　A 申請預(yù)售許可證限制最低規(guī)模

　　據(jù)了解，上海開發(fā)商申請樓盤預(yù)售許可證時，如果該樓盤達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的總量未達(dá)到3萬平方米，那這部分樓盤必須一次性申請預(yù)售許可證；而如果樓盤可售面積超過3萬平方米，則同批申請預(yù)售許可證的范圍至少要達(dá)到3萬平方米。2007年，上海更是做了明確的規(guī)定，如果這個樓盤的房價比周邊樓盤的房價都要高很多，而且一年銷售率沒有超過5%，那么就認(rèn)定這個樓盤是捂盤惜售。

　　“這應(yīng)該是目前防止開發(fā)商捂盤最具實質(zhì)性的一招�！睒I(yè)內(nèi)人士表示。據(jù)了解，通過分批申請預(yù)售許可證的方式來控制樓盤銷售進(jìn)度，是目前各家開發(fā)商普遍實行的行業(yè)潛規(guī)則。嚴(yán)格規(guī)定申請預(yù)售許可證的最低規(guī)模，不但節(jié)約政府職能資源，還能從源頭有效控制開發(fā)商捂盤惜售。

　　B 嚴(yán)格強化監(jiān)管、處罰體系

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，此次出臺的新規(guī)并無新意，早在2007年就有相關(guān)規(guī)定，上有政策下有對策，在執(zhí)行的過程中，很多規(guī)定都沒有執(zhí)行到位。

　　據(jù)介紹，捂盤惜售并不是一個新問題。在房地產(chǎn)市場現(xiàn)實中，尤其是市場行情好的時候，開發(fā)商分期分批開盤，囤積房源，坐等漲價，同一項目賣出多種價格，早已是市場不成文的潛規(guī)則。對此，政府也一直在打擊。但是，一直對開發(fā)商的捂盤行為缺乏明確的處罰細(xì)則，再加上不少地方政府投鼠忌器，不愿打擊違規(guī)開發(fā)商，導(dǎo)致對捂盤的打擊在一些地方“雷聲大、雨點小”。

　　如何制定切實可行的監(jiān)管體系、處罰標(biāo)準(zhǔn)無疑成了當(dāng)下相關(guān)政府部門迫在眉睫的事。

　　前段時間，南京市出臺規(guī)定對開發(fā)商捂盤確定最高1萬元的罰款標(biāo)準(zhǔn)，就引發(fā)了輿論炮轟。1萬元的罰款標(biāo)準(zhǔn)固然具有可操作性，但是如此低的罰款標(biāo)準(zhǔn)，在巨大的房地產(chǎn)利潤面前，實在是難以遏制開發(fā)商的捂盤行為。

　　2009年6月昆山市成為全國首個試點房價備案制度的城市，明確商品房利潤率不得超過12%，并且規(guī)定已備案商品房6個月內(nèi)不得漲價。這一空前嚴(yán)厲的調(diào)控政策是否具有可操作性？種種違規(guī)行為是否能夠就此得以遏止？辦法出臺后引起社會廣泛關(guān)注。