廣西住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開，自治區(qū)住建廳黨組書記宋繼東在工作報(bào)告中提出，將選擇南寧市作為取消商品房預(yù)售制度的試點(diǎn)城市。(1月24日《新京報(bào)》)

　　開發(fā)商利用商品房預(yù)售“空手套白狼”，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是在參與土地拍賣時(shí)可以用很少的首付款獲得土地，再用土地做抵押貸款、融資以償付剩余大部分土地款；二是住房建設(shè)階段，將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售，用買受人支付的定金或房款來建設(shè)住房。因此，從購買土地到建設(shè)住房，開發(fā)商幾乎不用付出任何資金成本就可以賺取暴利。

　　預(yù)售制度的建立是在1998年住房貨幣化以后，出臺(tái)預(yù)售制度是基于當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)發(fā)展的落后與不景氣。然而，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)商已積累了一定的實(shí)力，繼續(xù)實(shí)行這項(xiàng)制度可能助長房地產(chǎn)的投機(jī)行為、助推房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

　　與此同時(shí)，預(yù)售制度的負(fù)面影響也在不斷浮現(xiàn)。商品房預(yù)售導(dǎo)致出現(xiàn)住房面積縮水、設(shè)計(jì)變更等問題，更誘發(fā)了延期交房、抵押房再預(yù)售、預(yù)售房再抵押，甚至出現(xiàn)房產(chǎn)商攜款潛逃等違法犯罪行為。預(yù)售制度本應(yīng)是一種金融信用行為，但由于缺乏嚴(yán)格的金融監(jiān)管，預(yù)售制度實(shí)際上等于把房屋買賣的主動(dòng)權(quán)交給開發(fā)商。

　　美國上個(gè)世紀(jì)20年代房地產(chǎn)開發(fā)與中國現(xiàn)在的預(yù)售制度較為相像。本杰明-格雷厄姆在《證券分析》一書中尖銳指出：所有成本都可以通過發(fā)行債券支付或者銀行貸款或者購房人支付，開發(fā)商可以一文錢不投而獲得整個(gè)資產(chǎn)，在許多情況下還有大量現(xiàn)金進(jìn)賬。不難想象，整個(gè)房地產(chǎn)金融業(yè)可謂隱患重重。

　　可以說，商品房預(yù)售制度在一定程度上給房地產(chǎn)留下泡沫風(fēng)險(xiǎn)的漏洞，也是中國房地產(chǎn)市場魚目混雜、腐敗橫行的諸多原因之一。取消商品房預(yù)售制度不僅有利于凈化房地產(chǎn)市場，也有利于促進(jìn)開發(fā)商加快銷售、回籠資金、杜絕捂盤，不僅有利于防范金融風(fēng)險(xiǎn)，也更有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

　　去年年底，國務(wù)院下發(fā)“國四條”就要求完善商品房預(yù)售制度。廣西在南寧試點(diǎn)取消這項(xiàng)制度無疑是有益嘗試，也符合房地產(chǎn)調(diào)控的大方向。但南寧畢竟不是一線城市，預(yù)售制度取消后的效果仍有待觀察，也更期望一線城市能有更多的探索和試點(diǎn)。(余豐慧)