中新網(wǎng)4月26日電 今日出版的《香港經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)》刊載了知名學(xué)者易憲容的文章。易憲容在文中指出，國內(nèi)個(gè)人住房銀行信貸的緊縮將是房地產(chǎn)調(diào)控的真正開始。

　　易憲容在文中表示，這次新的房地產(chǎn)調(diào)控政策就是要通過個(gè)人住房信貸緊縮政策從根本上來遏制房地產(chǎn)的投機(jī)炒作，就是要讓全國近期來過快上漲的房價(jià)得以遏制。可以說，這次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策目標(biāo)明確，其出臺的政策的核心也指個(gè)人信貸。

　　他指出，新一輪的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已經(jīng)開始，這次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控重點(diǎn)放在房地產(chǎn)信貸政策、房地產(chǎn)稅收政策及增加土地的供給上，放在地方政府真正政策落實(shí)。如果是這樣，近期的房地產(chǎn)市場有可能面臨著較大的調(diào)整。國內(nèi)個(gè)人住房銀行信貸的緊縮將是房地產(chǎn)調(diào)控的真正開始。

　　他分析說，當(dāng)大量的銀行信貸涌入房地產(chǎn)市場時(shí)，國內(nèi)各地房價(jià)豈能不快速上漲？當(dāng)房地產(chǎn)成為居民最為便利、風(fēng)險(xiǎn)最低的投資工具時(shí)，購買住房就如炒股市一樣，房地產(chǎn)的價(jià)格豈能不快速飆升？

　　另外，他提到，從現(xiàn)有的數(shù)據(jù)來看，2009年個(gè)人從銀行獲得貸款為2.46萬億元(同比增長了4倍多，2008年為6,000多億元)，今年第一季度個(gè)人從銀行獲得貸款又增加了9,202億元(同比增長了2倍多，2009年第一季度為4,223億元)。比如上海市，2010年個(gè)人住房貸款同比增長了11倍。足見個(gè)人房地產(chǎn)信貸的瘋狂。也就是說，2009年全年及2010年第一季度共15個(gè)月的時(shí)間里，國內(nèi)居民從銀行獲得了信貸資金達(dá)到近3.4萬億元(而這大部份資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場)，但是從1998年到2008年近11年的時(shí)間里，個(gè)人貸款余額僅2.98萬億，近期15個(gè)月個(gè)人貸款是前11年的115%�？梢�，近15個(gè)月有多少銀行信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場。這才是國內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)格快速飆升的問題所在。

　　易憲容解釋說，從2010年以來情況來看，盡管國內(nèi)銀行總信貸是收縮了，但是第一季度個(gè)人銀行信貸增長所占整個(gè)信貸增長的比重達(dá)到了35%以上，而2009年該貸款占比為13.5%。如果加上第一季度房地產(chǎn)商的開發(fā)貸款為4,000億元(估算)，那么2010年第一季度，個(gè)人經(jīng)營性貸款與房地產(chǎn)開發(fā)商貸款占全部貸款一半以上。如果再加上建筑貸款、土地融資貸款、住房抵押貸款及政府融資平臺等與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款，那么今年第一季度絕大部份銀行貸款通過不同的方式都進(jìn)入房地產(chǎn)市場。當(dāng)大量銀行的資金都進(jìn)入房地產(chǎn)市場時(shí)，房價(jià)瘋狂也就自然了。

　　最后，他闡述了關(guān)緊信貸閘門的原因。因?yàn)椋瑹o論是上調(diào)購買住房者首付比重，還是提高購買住房的按揭貸款利率，或是要降低住房炒作者利用銀行信貸資金的比例或杠桿，或是提高住房投資炒作者的成本，都能夠?qū)︺y行信貸有所收縮。當(dāng)然這種收縮又分為兩個(gè)方面。一是已經(jīng)進(jìn)入者的信貸收縮；二是新進(jìn)入者的信貸收縮。從最近的出臺政策來看，重點(diǎn)是放在后者而不是前者。這樣，其宏觀調(diào)控政策只是對將要進(jìn)入的住房市場投資者有影響，而對已經(jīng)進(jìn)入的投資者影響不會太大。因?yàn)�，這些已經(jīng)進(jìn)入的投資者可能早就賺得盆滿缽滿了，資金實(shí)力足及房地產(chǎn)的投資收益高，他們可以把手上的住房持有一段時(shí)間，等待政策效應(yīng)出臺再決策。