●房地產(chǎn)調(diào)控新政是降溫猛藥

　　●行業(yè)深層問題仍需高度重視

　　●治標(biāo)同時還應(yīng)尋求治本之道

　　●調(diào)控政策需有明晰戰(zhàn)略目標(biāo)

　　繼今年1月7日國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》、提出加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控的11條措施以后，4月17日國務(wù)院又下發(fā)了被稱為“國十條”的房地產(chǎn)“新政”，不僅提出商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款，對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款，而且要求嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機性購房，同時強調(diào)發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。應(yīng)當(dāng)說，上述調(diào)控措施對于過熱的房地產(chǎn)市場而言，不能說不是一劑降溫的猛藥。

　　不可否認，房地產(chǎn)新政策實施以來，特別是“國十條”發(fā)布以來，我國過熱的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了降溫跡象，其主要表現(xiàn)就是各地樓市普遍陷入觀望，成交量銳減，部分城市樓市成交量甚至出現(xiàn)高達六成的降幅。然而，另一方面，我們也必須承認，到目前為止，上述新政策對房地產(chǎn)市場調(diào)控的效果并不十分理想，一個突出的表現(xiàn)就是這些新政策只是引起樓市成交量的萎縮，并未從實質(zhì)上觸動作為調(diào)控根本目標(biāo)的高房價，相反，很多城市在成交量下跌的同時，房價仍在逆勢上漲。這種狀況表明，對于長期畸形發(fā)展的中國房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場而言，現(xiàn)有的調(diào)控措施更類似于一劑速效“止疼”藥，并未觸及引發(fā)房地產(chǎn)市場“疼痛”的“病根”。

　　中國房地產(chǎn)市場的畸形發(fā)展以及由此引發(fā)的房價快速上漲，只是一種表面現(xiàn)象，在這種現(xiàn)象的背后則隱藏著諸多深層次問題。其一是房地產(chǎn)業(yè)的政策定位問題。長期以來，由于我們一直強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)與上下游產(chǎn)業(yè)的高度關(guān)聯(lián)性及其在產(chǎn)業(yè)鏈中的帶動作用，所以在產(chǎn)業(yè)政策上我們歷來將房地產(chǎn)業(yè)定位為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。這種產(chǎn)業(yè)定位無疑是推動房地產(chǎn)業(yè)熱度經(jīng)久不衰和房價持續(xù)上漲的內(nèi)在政策因素，因為，只有維持房價不斷上漲的趨勢，才能促進房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的繁榮，從而才能在帶動上下游發(fā)展中充分展現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟“支柱”產(chǎn)業(yè)的地位和作用。其二是地方政府的土地財政問題。長期以來，我國很多地方政府財政收入來源較為單一，“賣地”甚至成為一些地方財政收入的主要來源，而房地產(chǎn)業(yè)的繁榮和房價的高漲則是維持地方政府土地財政的前提條件，如果房價下跌導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)低迷，地方政府的財政很快就會捉襟見肘。因此，盡管很多人對高房價及其帶來的副作用多有指責(zé)，但最樂見房價上漲的無疑是地方政府。其三是對地方官員的評價標(biāo)準(zhǔn)問題。我國現(xiàn)行的地方政府官員政績考核標(biāo)準(zhǔn)基本上以GDP為核心，由此催生了地方官員追求GDP的政績觀。相對于發(fā)展實體經(jīng)濟而言，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)無疑是拉動地方GDP增長和彰顯地方政府政績的最快捷方式，而在“買漲不買跌”的市場定律下，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)長期繁榮的最好方法就是維持房價的不斷上漲態(tài)勢。其四是房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的嬗變問題。我國在房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場調(diào)控政策上并沒有一個明晰的戰(zhàn)略目標(biāo)和規(guī)則，而是處于“頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳”的嬗變狀態(tài)，這種現(xiàn)象在近兩年表現(xiàn)尤為突出，從2008年為擴大內(nèi)需采取的刺激房地產(chǎn)市場的調(diào)控，到今年連續(xù)出臺抑制房價的新政，只經(jīng)歷了短短一年多的時間。

　　顯然，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的上述深層次問題目前尚處于無解狀態(tài)，這就意味著長期來看，我國房地產(chǎn)市場還存在著繼續(xù)向上的內(nèi)在沖動。盡管今年的房地產(chǎn)新政會對過熱的房市產(chǎn)生短期抑制效應(yīng)，但在上述深層次問題沒有解決的情況下，這些樓市新政策只能起到“揚湯止沸”的作用。而且，一旦房價持續(xù)下跌影響到經(jīng)濟增長，并使地方政府的財政風(fēng)險和銀行信貸風(fēng)險開始顯露，則抑制房價的政策在來自方方面面的巨大壓力下很可能重新被刺激房地產(chǎn)市場的政策所取代，到那時，我國房地產(chǎn)市場可能又會面臨新一輪的畸形繁榮行情。因此，筆者認為，面對居高不下的房價，盡管有必要采取一些治標(biāo)之策，但尋求治本之道才是保證房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展的關(guān)鍵。

　　(謝太峰 作者為首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)金融學(xué)院副院長、教授)