在“新國(guó)十條”和各地細(xì)則均提及要加大土地增值稅清算力度之后，國(guó)家稅務(wù)總局5月26日發(fā)布《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱“《通知》”)，明確土地增值稅清算過(guò)程中的若干計(jì)稅問(wèn)題。

　　昨天，國(guó)家稅務(wù)總局又公布了《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》，要求各地在6月底前將本地區(qū)的清算工作計(jì)劃和重點(diǎn)清算項(xiàng)目名單上報(bào)稅務(wù)總局。

　　兩個(gè)通知聯(lián)袂出臺(tái)，清算土地增值稅被業(yè)界解讀為是一記與信貸調(diào)控的組合拳：信貸意在限制需求；而稅收意在逼出供應(yīng)。

　　開(kāi)發(fā)節(jié)奏過(guò)慢將迎高風(fēng)險(xiǎn)

　　“遏制不合理需求”和“增加供給”是調(diào)控當(dāng)前樓市房?jī)r(jià)虛高的兩大關(guān)鍵�？墒鄣姆吭词钦{(diào)控的基礎(chǔ)，沒(méi)有供應(yīng)量的支撐，暫時(shí)打壓的需求會(huì)因供應(yīng)不足而引起報(bào)復(fù)性反彈。

　　宏觀調(diào)控被質(zhì)疑“屢調(diào)屢漲”，供應(yīng)量未能及時(shí)跟上是主要原因之一，而囤地、捂盤(pán)成本過(guò)低，又是首當(dāng)其沖的。2009年年底，國(guó)土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人曾介紹，全國(guó)閑置的房地產(chǎn)用地約有1萬(wàn)公頃。如果以容積率1.5計(jì)算，可形成的商品房供應(yīng)量高達(dá)1.5億平米。顯然，如何逼出目前市場(chǎng)上的閑置土地，加大市場(chǎng)供給，成為此輪樓市調(diào)控的關(guān)鍵課題。在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，無(wú)論此次對(duì)土地增值稅的從嚴(yán)征收是否會(huì)成真，都可能意味著開(kāi)發(fā)節(jié)奏過(guò)慢的高風(fēng)險(xiǎn)時(shí)代到來(lái)。

　　地方政府已先行“嚴(yán)查”

　　盡管市場(chǎng)普遍擔(dān)心地方政府對(duì)不利于當(dāng)?shù)赝恋厥找娴恼�策�?huì)有“應(yīng)對(duì)”，但從目前的執(zhí)行狀況來(lái)看，有的地方已經(jīng)先行，如廣西從今年3月起將房企開(kāi)發(fā)非普通住宅的土地增值稅稅率提高一倍；北京在十部門(mén)清查樓市違規(guī)時(shí)也稱，地稅部門(mén)將對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查，此外，從5月起，重慶開(kāi)發(fā)別墅、花園洋房等高檔住宅的開(kāi)發(fā)商，土地增值稅的預(yù)征率由過(guò)去的1%增加到2%。

　　5月17日，在新一輪樓市新政滿月后，北京市住建委等十部門(mén)公布了專項(xiàng)檢查實(shí)施方案，聯(lián)查樓市違規(guī)行為。方案明確，稅務(wù)部門(mén)要加強(qiáng)土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。

　　對(duì)房?jī)r(jià)影響不會(huì)立現(xiàn)

　　北京多位開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人表示，1995年1月出臺(tái)的《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，涉及成本確定或其他原因而無(wú)法依據(jù)計(jì)算土地增值稅的，允許開(kāi)發(fā)商按照預(yù)(銷)售房地產(chǎn)收入的1%-3%預(yù)先繳納土地增值稅。結(jié)果，這一道“活口”在實(shí)際操作中被普遍使用。

　　“土地增值稅征收的不正常、寬松不可能長(zhǎng)期持續(xù)下去，在目前的調(diào)控力度背景下，早作打算是最明智的選擇。”一位不愿具名的開(kāi)發(fā)商表示，從土地儲(chǔ)備策略上來(lái)看，2-3年的可開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備是必要的，也是不太受政策影響的策略，預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)被越來(lái)越多的大型企業(yè)采用，但對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響可能不會(huì)立竿見(jiàn)影。因?yàn)楫?dāng)前的稅收?qǐng)?zhí)行還面臨許多問(wèn)題。業(yè)界還透露，地方政府和開(kāi)發(fā)商之間仍然存在合作、應(yīng)對(duì)的空間，嚴(yán)查土地增值稅在短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)的影響，可能僅限于少數(shù)特別典型的“出頭鳥(niǎo)”。

　　開(kāi)出“時(shí)間表”，槍打“出頭鳥(niǎo)”

　　就在一些業(yè)內(nèi)人士談?wù)?月26日通知并未明確清算時(shí)間和清算范圍的時(shí)候，國(guó)家稅務(wù)總局昨日公布了《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》。該通知明確各地須對(duì)目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。

　　與此同時(shí)，通知要求各地要在6月底前將本地區(qū)的清算工作計(jì)劃和重點(diǎn)清算項(xiàng)目上報(bào)國(guó)家稅務(wù)總局，工作計(jì)劃應(yīng)包括本地區(qū)組織企業(yè)進(jìn)行清算的具體措施和年內(nèi)完成的目標(biāo)等內(nèi)容。

　　稅務(wù)總局還要求各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要將全面推進(jìn)工作和重點(diǎn)清算審核結(jié)合起來(lái)，“有針對(duì)性地選擇3-5個(gè)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的項(xiàng)目，作為重點(diǎn)清算審核對(duì)象，以點(diǎn)帶面推動(dòng)本地區(qū)清算工作”。

　　- 名詞解釋

　　土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

　　土地增值稅是針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的超額利潤(rùn)而設(shè)計(jì)的，意在調(diào)節(jié)土地增值收益。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為稅基，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。

　　- 歷史回顧

　　啟動(dòng)征收：1994年，土地增值稅開(kāi)始征收，但由于預(yù)征率較低等原因，并未起到調(diào)節(jié)市場(chǎng)的作用。

　　清算：2006年，國(guó)稅總局出臺(tái)《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，規(guī)定自2007年2月1日起開(kāi)始清算，但因2008年的國(guó)際金融危機(jī)來(lái)襲而被弱化。

　　從嚴(yán)清算：2010年5月26日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確了土地增值稅清算過(guò)程中若干計(jì)稅問(wèn)題。