如果一切順利，4月20日，廣東碧桂園集團(2007.hk)在香港聯(lián)交所掛牌上市，中國房地產(chǎn)界一個新的資本神話又將誕生。
預計當天碧桂園集資額將在100億~130億港元之間，并極有可能以高達860億港元的市值，一舉成為內(nèi)地頭號民營房企大鱷。
如今，人們似乎對碧桂園老板楊國強25歲的女兒楊惠妍能否成為內(nèi)地首富頗感興趣。而市場更關注的則是碧桂園上市后何以為繼，因為這反映了這個行業(yè)的發(fā)展趨勢。
從3月底開始，香港股市中成千上萬的投資客都為此怦然心動。不過，對兩位見慣大場面的香港頂級富豪——“亞洲股神”恒基地產(chǎn)(0012.hk)主席李兆基和新世界發(fā)展(0917.hk)主席鄭裕彤來說，真金白銀各自掏腰包拿出10億元搶購碧桂園股份之舉，相信并不僅僅是沖著這個神話而來。
成本優(yōu)勢受市場追捧
凱基證券指出，碧桂園集團的土地儲備以及良好的成本控制能力，是其受到市場熱烈追捧的主要原因。
按碧桂園招股書中所述，截至2007年1月底，該集團土地儲備可建筑面積達1900萬平方米，其中97%已獲土地使用證。從公開資料對比，這一儲地規(guī)模在國內(nèi)開發(fā)商中排名第四。
較低的土地價格更成為其引以自豪的競爭優(yōu)勢。碧桂園總裁兼執(zhí)行董事崔健波在4月3日香港舉行的上市記者會上表示，2004年~2006年之間，集團開發(fā)樓盤土地成本占每單位平均售價比例分別為9.2%、7%及7.5%。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，廣州大開發(fā)商土地成本比例普遍在20%左右，近兩年地價飆升，廣州市區(qū)拍出的部分住宅地塊，地價成本甚至達到平均售價的50%！
“比自己蓋房子更便宜!”這是廣州碧桂園最新樓盤假日半島打出的廣告語。驚人低廉的土地成本造就了碧桂園可觀的利潤率，2004年~2006年之間，該集團毛利率保持在30%上下。同時招股書表明，這三年間碧桂園每年營業(yè)額及純利的復合增長，分別達到驚人的56.5%和141.1%。
此次上市保薦人之一瑞銀方面的研究報告指出，2006年碧桂園集團落成物業(yè)面積達132萬平方米，銷售額為79億元，在所有香港上市的內(nèi)地房企中，分別排在前3位和前5位。這份報告還預計，2008年碧桂園物業(yè)落成量將達到300萬平方米，毛利率40%，純利將升至56.76億元。
從“地方諸侯”到“嫡系部隊”
2005年以前，碧桂園發(fā)展足跡不出珠三角地區(qū)，盡管實力強橫，通常仍被視為“地方諸侯”。2003年前后，碧桂園曾嘗試進軍上海，拓展長三角市場，由于各種原因未能如愿。
2005年起，碧桂園集團戰(zhàn)略提速，由“一年一個碧桂園”變?yōu)橥瑫r開發(fā)數(shù)個樓盤，不僅在珠三角二三線城市儲備了不少土地，占地2700畝的湖南長沙項目、23萬平方米上海項目都在同時開發(fā)，今年天津也成為其目標城市。
急劇擴張也帶來更大的財務壓力。碧桂園財務總監(jiān)黃德銓表示，截至2006年底集團負債40億，凈負債對股本比為160.1%。雖然楊國強一再強調(diào)“我們現(xiàn)在有能力還清所有負債，借錢主要是為了提高回報”，但有熟知碧桂園的業(yè)內(nèi)人士表示，目前碧桂園的負債率仍是歷史最高點。此次上市成功后，手握上百億元融資的碧桂園加快各地布點，力爭成為全國性地產(chǎn)商，幾乎是板上釘釘?shù)氖铝恕?/p>
事實上，前年先后赴港上市的廣東老鄉(xiāng)富力地產(chǎn)(hk2777)、雅居樂地產(chǎn)(hk3383)“鯉躍龍門”的故事，可以為外界勾勒出碧桂園未來發(fā)展的清晰軌跡。
2003年，富力地產(chǎn)與碧桂園集團年度銷售總額均為40億元，當時富力剛剛跳出廣州，北上京城。此后富力連連發(fā)力，尤其是2005年7月掛牌港股后，更一發(fā)不可收拾，在國內(nèi)多個城市大手圈地，由蝸居一隅的地方性房企迅速成長為炙手可熱的全國一線開發(fā)商。2006年，富力集團總銷售額超過120億元，遠遠拋離碧桂園。
如果說富力整個發(fā)展模式與碧桂園還有明顯差異的話，雅居樂地產(chǎn)簡直就是碧桂園的同胞兄弟：前者從中山起家，后者發(fā)源于順德，都長期植根珠三角并依靠郊區(qū)大盤開發(fā)成名，而且均非常重視開拓香港市場。
去年雅居樂除在成都、海南等地繼續(xù)開發(fā)大盤外，還先后進入上海、南京等城市中心城區(qū)拿地，開發(fā)高端項目�！斑@將令我們的開發(fā)投資組合更完善，抗風險性也更強。”該公司一中層人士表示。
世茂房地產(chǎn)(0813.hk)和綠城中國(3900.hk)去年年中在香港上市后，從長三角殺向全國的速度同樣大大提高。李兆基、鄭裕彤以及淡馬錫等數(shù)家著名機構(gòu)投資者看好碧桂園的發(fā)展后勁，也屬理所當然。
主攻二三線城市 延續(xù)低成本擴張模式？
在當日的上市記者會上，楊國強曾自信地表示：“我們以往可以做到的，現(xiàn)在都可以做到，全國都一樣，我們?nèi)ツ?0月在湖南開盤的一個項目，銷售速度與以往差不多�！钡珜Ρ坦饒@走出廣東后，未來是否仍有能力以較低價格大片拿地，并由此繼續(xù)其一貫的郊區(qū)大盤戰(zhàn)略，部分市場人士持保留態(tài)度。
凱基證券分析認為，碧桂園過去一段時間在天津、北京等城市及江蘇、湖南等省區(qū)拿下不少郊區(qū)地塊，僅沈陽一地便圈地多達7000畝，又多采用分期付款方式取得，土地成本依然較低，可供未來一段時間開發(fā)之用。但隨著各地土地出讓走向成熟規(guī)范，同行間的競爭日趨激烈，碧桂園上市后的發(fā)展戰(zhàn)略必須有所調(diào)整。
去年9月，碧桂園在廣州商務中心區(qū)珠江新城破天荒以高價4.8億元，拿下一幅住宅用地，也許這正是其開發(fā)戰(zhàn)略多元化調(diào)整的信號。
但也有業(yè)內(nèi)人士認為，碧桂園無須盲目復制同行的成長模式，與其冒險進入土地成本高且市場波動劇烈的城市，還不如繼續(xù)沿用現(xiàn)有套路，更多選擇地價較低、市場競爭相對緩和而前景樂觀的二三線城市。
從種種跡象判斷，這一思路更接近楊國強本人的想法。反觀“同胞兄弟”雅居樂，上市不過一年，土地儲備接近翻番，由1150萬平方米飆升到2100萬平方米(均以可建面積算)，其中仍以二三線城市為主。富力、世茂、綠城的情況與此大同小異。(龍飛)
