為躲避土地增值稅，許多房企使盡渾身解數(shù)，各出高招。日前，深圳英聯(lián)國際不動產(chǎn)董事長郭建波博士向記者透露，目前深圳各地產(chǎn)公司規(guī)避土地增值稅的辦法很多，其中，注銷項目公司和合作開發(fā)已成為一種主要模式。
此說法得到了深圳市地稅局一位不愿透露姓名的土地稅收專家的證實。《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中對合作開發(fā)土地有明確規(guī)定：合作建房合作開發(fā)將免征土地增值稅。
“一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅�！边@位專家表示。
比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)準備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣，從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件�！艾F(xiàn)在這種以合作開發(fā)為模式的避稅方式，有很多地產(chǎn)企業(yè)都在采用，包括一些大的上市地產(chǎn)公司�！边@位專家說。
除了合作開發(fā)，通過項目轉(zhuǎn)讓方式規(guī)避土地增值稅，也是一種常用的方式。
廣東國暉律師事務(wù)所律師徐林對《第一財經(jīng)日報》表示，目前流行的最佳的地產(chǎn)公司收購方案是：先由收購方成立一家能夠享受稅收優(yōu)惠的公司，再由該公司以吸收合并方式兼并項目公司，項目隨公司而轉(zhuǎn)移，而國家法律法規(guī)對兼并明確給予稅收優(yōu)惠，免征不動產(chǎn)移轉(zhuǎn)中的營業(yè)稅、土地增值稅及契稅。對于吸收合并中的債務(wù)風險，則采用由被兼并方提供擔保的方式予以防范。
徐林對記者表示，他們接手的一些收購案例就是以這種方式避稅的，不過他表示不能對記者透露具體的公司名稱。
一些房地產(chǎn)行業(yè)專家表示，目前土地增值稅雖然開征，在具體執(zhí)行和清算層面，還有很多阻力，另外上有政策，下有對策，避稅在房地產(chǎn)公司是一種常規(guī)動作。
郭建波還表示，除了合作開發(fā)、項目收購和注銷等常規(guī)方式外，地產(chǎn)公司最常用的規(guī)避土地增值稅的辦法還包括：拖延工期、提高人工成本、搞精裝修、轉(zhuǎn)售為租、加快周轉(zhuǎn)等。
比如拖延工期。無論如何征稅，都必須等待項目完全竣工之后才具備核算成本的可能。因此事前只能通過1%或0.5%的預(yù)征來解決，一旦項目還有哪怕一點沒有完工，國家就無法征收本稅，企業(yè)也就可以不交納本稅。
而對于一些股份公司來說，經(jīng)過平衡核算發(fā)現(xiàn)提高人員工資可以規(guī)避稅收，尤其是提高高管的工資；還有應(yīng)用類似購買巨額保險等傳統(tǒng)避稅辦法。
同時，開征收土地增值稅以后，相信很多房地產(chǎn)公司都更愿意加大成本，做精裝修房出售，以減少增值部分從而避稅。也就是說，未來的裝修市場，面對購房者的份額要萎縮，而面對發(fā)展商的大盤同意裝修將增加。
“土地增值稅對深圳的地產(chǎn)公司影響非常大，但也有積極的一面，根據(jù)測算，只要企業(yè)的各項成本占到70%，也就是企業(yè)毛利率在30%以下，那么就可以滿足‘增值額未超過扣除項目金額20%的，免收土地增值稅’。這將促使更多發(fā)展商拋棄暴利觀，建立新的價值觀。這對開發(fā)商平抑房地產(chǎn)暴利思想，爭取合理利潤是一種促進�！惫úú┦繉τ浾哌@樣表示。(毛瀚民)
